出品/联商&商业夹生饭

整理/娜娜

编者按

站在每一年的节点，我们都会试图去盘点和观察，新的一年商业会如何发展，所有人都试图看清楚未来的路怎么走，或者怎么走才能顺当一些。2024年的大幕已经拉开，今年，商业会有怎样的走势？势头有没有一个准头？谁都想顺势而为，今年我们又该如何借势向上？

2月22日晚间7点半，联商&商业夹生饭第七期节目如约上线，本期直播间迎来了节目开播后的首位（女）嘉宾——江苏智儒投资管理有限公司董事长、联商培训资深专家讲师朱逸老师，四位老师围绕“2024年的商业走势，谁的判断是个准？！”这一广受关注的话题，隔空展开了热烈的交流。

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特邀嘉宾朱逸老师以女性特有的细腻，首先对2024年的商业走势做出了大胆细致的预测。她表示，2024年商业招商压力依然很大，商业要想脱颖而出，不仅要处处为消费者考虑，而且要将商场的服务落到实处。

以下是朱老师的商业洞察：

1、2024年，实体零售总体呈恢复上升趋势，但是各个项目间两极分化现象会更加明显，在市场上销售排名靠前的优势项目会进一步扩大优势，而经营差的项目会越来越差，中不溜的项目数量会变少。

2、2023年新开业项目数量显示，受到资金、工程进度、招商进度等因素影响，相当一部分筹开项目时间仍然推后，24年新开业项目的数量未必能恢复到18、19年，招商压力依然很大，大部分品牌开店意愿依然保守，对市场持观望态度。

3、消费者愿意为心情买单，凡是能使他愉悦，或者刺激他情绪令他印象深刻的、或者是成瘾的商品或者服务，会有比较好的市场增长空间。

关于服务：每一个商场的服务应该更加具体，有对象感，将服务落到实处，让消费者切实感受到服务的真实感和触感，不要回避服务的不完美，应该传达善意和愿意持续改进的积极意愿。

02

范老师的判断是：今年比去年“悲观”。他认为，经济能否有良好的表现要看“就业-收入-消费”这个循环是否能进入良性通道。并指出，2024年商业的经营趋势会朝着更为精细的方向发展。

以下是范老师的观点精华： 

1. 先回顾一下对于2023年的商业判断的准确性，在去年差不多这个时候，对于2023年的商业作出了大约五一以后会有逐步的恢复的判断，理由是：

第一， 经过了三年的“口罩”后，到五一过了半年，商业应该逐步恢复元气；

第二， 五一是春夏换季的时候，加上一个小长假，销售会有一个抬高，之后会延续这个势头。

从结果来看，去年上半年的确有恢复的迹象和表现，但下半年趋于疲倦，即便在国庆节时有一些拉升，但客单下降明显。商业的这个表现与整个经济的大势保持一致。

今年我的判断比去年“悲观”，还要看经济能否有良好的表现，就是就业-收入-消费这个循环，若进入良性通道，则可以期待，否则，回复到去年的逻辑。

2. 商业的经营形态有购物中心、百货和奥特莱斯三种。最近的消息是上海的第六百货于2.19日闭店进入重新改造（推倒重来）。这个案例比较典型，因为在上海的徐家汇商圈，其中的百货，从最早的富安百货，到汇金百货，到太平洋百货，到如今的六百，几乎“全军覆没”，留下的是港汇恒隆、新鸿基的One ITC。为什么“受伤”的总是百货？这对于2024年的商业的趋势是否是一个征兆？百货业在2024年会继续这种调整的势头，其生存的艰难程度会大于购物中心，而改建不是改建筑就可以的了，需要从业态组合和楼层落位的角度，避免百货经营固有的、不适合今天市场的方式，这需要提高认知。

3. 2024年的商业的经营趋势，会朝着更为精细的方向发展。刚看了重庆龙湖天街纪念其开业20周年的店庆宣传片，叫“纸短情长”，以顾客在龙湖天街购物体现的浓浓的家庭关怀，到龙湖天街作为一个商业其售出的商品为顾客的生活品质提高作出的“贡献”，用销售的百万双鞋、千万杯咖啡的小票凝结了商场对于顾客的服务和感谢，非常动人。由此可以看出，商场经营的持久，是以是否把顾客放在心上为基本内涵的，这样才会持久。相信这也是2024年商业发展的一个主流。

03

宋老师对2024年商业的看法，用了“一念生死”这个词。他给行业提了个醒：用过去那种一个套路包打天下的商业，2024年会遇到极大的困难，甚至可能是生死局。他认为，2024年商业有机会，但困难很大，关键还是在于修炼好内功。

以下是宋老师对2024年商业走势的预测：

2024年的商业市场，在不确定中寻找确定性。

去年和两位老师做了预测，有些准，有些不准。

坦白地说也正常，商业地产这几年处于剧烈的变革期，很多东西和以前都不一样了。

从个人角度，2024年的商业地产，会慢慢的有所恢复，但总体来看，难度依然存在，而且很大。首先，是目前客户的消费，越来越理性化，由于全球经济的“不确定性”，很多消费者处于相对保守的态度，以前对价格不敏感的，现在可能更多考虑性价比；可消费可不消费的，以前可能会花钱，现在则会更谨慎。

其次，消费者的需求也逐渐提升，除了产品层面，在精神层面也会有更多需求，特别是当消费频次降低的时候，对于单次消费体验的需求就会更高。那么对于很多商业设施来说，怎样让消费者在不增加成本的情况下，能够获得更多的附加价值，就是摆在面前的问题。

所以我对2024年的商业的看法，是“一念生死”。以前商业项目上限做到很高不容易，但下限还是可以的，只要能维持个差不多的运营水平，活下来不成问题。所以过去很多商业，在盈利点上下徘徊，但还是能支撑的。但今年这种情况会有不同，好的项目，会吸引更多的流量，获得更多的消费，而那些处于中下游的，可能连汤都没得喝了。

这就是所谓的“马太效应”，也可以叫“赢者通吃”。

而现在很多商业，还是过去的思维，过去的玩法，即不考虑市场细分，也不研究核心客群，还是过去那种一个套路包打天下的心态，2024年，这种商业会遇到极大的困难，甚至可能是生死局。

说到服务，我一直认为，服务未来对于一个商业，一定是非常非常重要的一环。商业体验可以分为三个层面“品牌与业态体验，环境与空间体验，以及服务体验。这三个体验相辅相成，缺一不可。

但什么是好的服务，就是见仁见智的事情了。我们都说“服务无止境”，但这只是个理念，其实人力和费用是有上限的，不可能真的无止境。同样，不同的商业能提供的服务层级也是不一样的，比如如家不可能提供丽兹卡尔顿的服务。服务的差异化，不是卷别人都有的，而是在有限的资源条件下，优先提供自身客群需求最明显的。就是所谓的 “保证基本服务的基础上，对核心客群提供更有针对性的服务。这个的难度在于，第一，你要知道你的核心客群是谁，第二，要知道他们的服务需求金字塔的排列。

总之，2024年，商业有机会，但困难会很大。个人倒是认为，对大形势与大环境应该有认知，但也不能拘泥于环境中，任何市场环境下，都有做的好和做不好的商业，关键还是在于修炼好内功。

04

凯胜老师认为，2024年的商业走势无论是乐观还是悲观，对于商业人而言，最重要的是专注于当下，要静下心来耐心做功课，回归消费者与商户视角。

来听听凯胜老师的精彩分享：

我的预判：恩～我不感兴趣关于2024年的商业走势，无论乐观或是悲观。

若您要继续经营商场，或是当个商业人，你唯一要做的就是专注“现在”的每一天！

在与26位在职的商场总经理一对一探讨后，我听到最多的是“笃定”！

三年疫情期间与一年疫情后，这四年，没有怨声载道，却静下心做功课的商场总经理，已经充分理解以下二件事。

一、 消费者挑商场，品牌商挑商场。

消费者对于商场的理性，有很多说法，真正的原因之一，消费者觉得“反正你们长的都一样，我逛谁都没有差别”。商业集团大量的标准化商场，也就是所谓的同质化，已经超过8成，一样的主力店，一样的连锁品牌，甚至一样的楼层业态布局，甚至日常类似的活动，会员经营主要靠积分等，都已经让消费者不愿意贡献忠诚度。因此，这四年，懂得静下心，接受“谁越懂消费者，越能让品牌合作商赚钱”才能在浑沌的时代，商场逐渐复苏，重新获得消费者认同和品牌合作商的支持。

二、 耐心与专注当下，才有可能换得未来。

下一步，建立持续收集消费者意向的系统，分析的工具，并导入日场经营的调整，就是“做功课”。而，硬件仅是金钱支出，核心仍是“管理层的理念”，也就是有没有换脑袋。我过去的做法，将消费者与商户满意度纳入管理层的考绩与升迁，才能软硬兼具，才能真正调整经营方向，才有机会经营好商场。

三、 结论

关于“笃定”，我开头聊的26个在职商场总经理传递给我的感受。就是这四年没有反复纠结“市场景气何时变好”，就是耐心做功课，回归消费者与商户视角。

您浪费四年？那就把今年当作第一年，补上“功课”！

（本期完结） 

下期（第八期）直播主题预告：“坪效是核心？还是客流密度才是王道？”，敬请期待！

关于联商&商业夹生饭栏目简介：

“商业夹生饭”是由范唯鸣、张凯胜、宋若嘉三位知名商业地产专家联袂组成的新奇特组合，在过去一年多时间里，以直播会友的方式吹起了行业交流新风——三个“老男人”的商业侃大山，不定期邀请行业嘉宾空降交流；是一场老友叙旧，也是一场商业talk show，更是一场头脑风暴。

如今，商业夹生饭已登陆联商网，在更大平台上做覆盖面更广、更有影响力的分享和传播。这无论对于夹生饭的进一步发展还是联商网内容生态的建设，都具有里程碑意义；对于广大粉丝用户而言，也将为之带来全新的内容体验。

目前，栏目平均以半月一期的频率在联商网官方微信视频号上播出，每期一个讨论主题，由三位老师轮流主持。自2023年11月9日开播以来，已播出七期。

欲回顾更多往期节目，请点击专题：【联商&商业夹生饭直播精彩回顾】