去年亏损22亿 绑上建发的红星美凯龙如何赶考
来源/观点网
撰文/何欣
3月28日，红星美凯龙发布了2023年年度业绩报告，总体来看，业绩承压较为明显。
公司实现营业收入115.15亿元，较上年同期减少18.6%；归属于上市公司股东的净利润为-22.16亿元，同比下降496.78％。经营活动产生的现金流量净额为23.64亿元，同比下降39.07％。加权平均净资产收益率为-4.37％，同比减少5.44个百分点。
但从业务层面看，红星美凯龙主营业务根基仍维持着稳健态势。其自营商场租赁及相关收入虽较上年同期下降11亿元至67.81亿元，毛利率却达70.8%。
据参会投资者分享，管理层在业绩说明会上表示，业绩变动主要受总体经济环境波动影响，但公司主业良性发展，对风险资产充分计提，公司业务也处于转型升级的过程当中。
面对风起云涌的市场环境以及承压的利润表，红星美凯龙现在的战术是，在提振消费的同时，重视业态升级，以长期主义提前布局未来核心竞争力。
业绩承压
此前在1月30日，红星美凯龙就曾发布业绩预亏公告，预计年度净利润为负，为-23.8亿元至-19.8亿元，同比减少364.5%至417.9%。
扣除非经常性损益后的净利润为-13.9亿元至-10亿元，同比减少262.2%至325.5%。预计年度减值准备总额约17亿元，其中第四季度拟新增计提相应减值准备约10亿元。
尽管公告中刊发了详细的解释与分析，红星美凯龙的股价自1月31日开盘出现下挫，截至收盘报3.33元/股，跌6.20%。
年报正式发出之后，该公司实际录得归母净利润为-22.16亿元，同比下降496.78％。公司实际亏损额是超出预告披露区间的。
财务负责人杨英武则向投资者表示，导致2023年录得亏损的原因主要有四个：营收与成本不同步导致毛利率下降、租金及管理费收入阶段性的下滑、上下游相关行业苏醒情况低于预期和投资项目终止产生的沉没成本损失。
对于营收减少18.6%，红星美凯龙称主要系受总体经济环境波动影响，商场出租率阶段性下滑，公司为了支持商户持续经营，稳商留商优惠增加，且公司其他业务板块项目数量减少所致。
为应对行业压力，促进商场可持续发展，红星美凯龙还进一步管控运营成本，营业成本同比下降了15.79%，但并未能扭转颓势。
从主营业务来看，红星美凯龙自营和租赁及相关商场收入为67.81亿元，同比降低13.8%；委管商场业务收入为20.31亿元，同比下降14.5%。
红星美凯龙将主营业务营收的下降归因为出租率下滑和稳商留商优惠增加。
目前，红星美凯龙正在调整战略方向以及商场品类的布局。对于新入的品类，该公司在租金及有管理费上给予了相对优惠的商务条款，致使2023年度的租金的首付及管理费的收入出现了阶段性的下滑。
而租金及管理费收入阶段性的下滑还导致其全年的投资性物业估值也出现了相应的下调，下调的金额约为8.4亿元。
也正是这些环环相扣的波动因素，导致红星美凯龙上交的2023年成绩单受到了市场对于业绩承压的热切关注。
观点新媒体了解到，虽然利润承压，但红星美凯龙在资产负债表和现金流量表方面具有一定的改善和优化。
近三年，红星美凯龙的资本性投入正在逐步下降，2021年的资本性投入将近24亿元，2022大幅下降到约10亿元，2023年进一步减少到3.5亿元。资产负债率也从2021年的57.9％微降至56.4％。
建发入主之后也为红星美凯龙带来了优质银行资源，公司在各银行的综合授信也纳入到建发集团的综合授信当中。
额度得到了保障，融资成本得到了下降，红星美凯龙的债务结构也在逐步优化当中。
纵横深拓
过去的红星美凯龙一直重点布局新房家居的赛道，与房地产行业的发展挂钩。
但随着房地产行业进入调整期，红星美凯龙也表示家装家居市场正从高速增长进入稳健增长、结构调整阶段，逐渐与房地产脱钩，存量房装修正成为家居家装主要需求来源。
红星美凯龙在投资者说明会上表示，红星美凯龙目前和建发在全国各地区的房地产业务都开展了深度的捆绑合作，包括精装房家装家居入场和小区物业整修，以及存量房的以旧换新的深度协同。
从建发的上游房产到红星美凯龙下游的家具建材、施工包材料包精装的合作以及以旧换新家政服务等一系列合作，形成了一条具备较大发展空间的资源对接合作链条。
为了给质量型增长稳定规模优势并继续补强，红星美凯龙未来的经营计划将重点从购地自营转移到了灵活运营上。
但过去的成绩不能完全抛弃，红星美凯龙宣布将继续对商场运营能力、品类及品牌、营销、消费者服务及口碑等多方面进行升级，强势发展一号店、至尊Mall、标杆商场三大店态。
据悉，红星美凯龙正在推进M+高端设计中心在各个商场的落地。按管理层介绍，M+高端设计中心的打造思路是以设计师工作室作为重要的流量入口，链接年轻人群及高端人群的家装家居消费需求，逐渐建立红星美凯龙的家装心智。
执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂表示，红星美凯龙的出租点还有17个点左右的空间，而目前公司家装的面积占比才3个点左右，预期今年可以利用家装设计中心完成5个点左右的面积提升。
朱总指出，家装设计中心的快速进入，一方面可以迅速提升出租率，带来营业收入的增长，更重要的是它可以带来高质量的流量，这也是未来3年红星美凯龙持续稳定的业务增长点。
同时，红星美凯龙的另一个重点在拓展品类、打造多业态融合的大家居一站式消费生态。
首先是保持全品类和差异化优势，推动体验式沉浸式消费。深度打造十大主题馆，结合电器、家装设计、新能源车板块，稳定出租率。
2023年，红星美凯龙的电器品类全年面积增长4.5万平方米，占比达到10.8%；家装设计面积增长11万平方米，占比达到3.3%，新热销品牌面积占比达到11.1%，A类+进口面积占比稳定在49.6%。
红星美凯龙还在持续引入餐饮品类作为商场基本配套，打造符合空间的多功能餐饮产品组合。
报告期内，餐饮品类全国商场覆盖率自43%提升至54%，百mall商场餐饮覆盖率自78%提升至100%。
建发在给予房地产上游需求扶持的同时，还与红星美凯龙发展汽车品类带来了业务协同和拓展。
据观点新媒体了解，2023年7月，红星美凯龙与建发汽车、专注二手车服务的上�？顺燮捣裼邢薰厩┦鹫铰院献餍�，三方将就二手车汽车连锁卖场、二手车供应链服务、二手车交易平台、车辆检测评估体系和金融保险等方面展开合作，实现资源共享、共同发展。
而在报告期内，红星美凯龙新能源汽车门店及高端二手车入驻面积超万平方米，新能源多个头部品牌完成招商入驻；豪车二手车进驻超10家。
但前路漫漫，加之市场环境起伏不定，等待着的不只是理想的丰满，更有现实的骨感。
尽管从长期来看，红星美凯龙“轻资产，重运营，降杠杆”的布局清晰完整，但在出租率走低、业绩承压的情况下，红星美凯龙同样需要考虑短期内的化困解忧。
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