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撰文/冯彩云 

近日，市场传来消息，太古地产位于三亚海棠湾的项目已确定为太古里，该项目为太古地产和中国中免合作的三亚国际免税城三期项目。

此前中国中免表示，合作将发挥太古在商业地产开发、招商以及运营方面的商业项目经验，打造高端旅游零售业态，通过与三亚国际免税城一期、二期的协同，助力公司持续巩固在海南的市场地位。

太古方面也表示，三亚国际免税城三期项目是太古目前发展的首个度假型零售项目，于太古地产而言项目定位和意义独特。

此次确定项目命名，实际上意味着太古在太古汇和太古里之间，选择了太古里这一带有非标色彩的产品线。

商业客认为，太古在打造三亚项目时，除了延续太古里系列优势外，还需重点考虑到三亚作为旅游城市的特性，满足主力客群的强消费需求。

不过由于相关经验欠缺，三亚太古里的打造于太古而言还是意味着不小的挑战，但若进展顺利，将为其商业发展再添新动力。

太古里商业基因

太古里系列是太古内地零售商业的主品牌之一，主要定位为街区式商业，是开放式、低密度的街区式购物中心，目前太古成功运营有三里屯太古里、前滩太古里及成都太古里。

实际上，三亚项目产品线的确定在之前就有端倪。

项目条件上，海棠湾免税综合体街区属性较强，与太古里的街区商业特点相契合；打造方向上，太古地产表示该项目要将商业高端零售和文化艺术元素相融合，相比太古汇，太古里的商业定位更能凸显特色。

业绩表现上，太古里系列有着不错的表现，相信也给太古再造一个太古里项目增加了信心。最新业绩数据显示，2023年太古内地太古里的零售额同比增幅在30.5%-78.8%之间，平均增幅在47.7%。

数据来源：企业年报，商业客整理

虽然三亚太古里目前的详细规划尚未公布，但从过往太古运营的太古里项目还是可以窥见其打造逻辑。

首先是开放式街区的定位，让太古里的整体建筑有很强的开放性，且与人群有较强联系性，加强建筑与人、景的统一性，而在后续的运营中，社区氛围的营造也至关重要。

再则是因地制宜，太古会根据所在城市的特征、项目定位和目标客群，划分太古里项目的业态区域，主要分类为年轻潮流与高端零售两种。

以北京三里屯太古里为例，南区主要为潮流品牌，建筑上突出时尚活力，用色大胆艳丽；而北区以奢侈品牌为主，建筑上体现内敛奢华，映衬国际品牌的调性。

在此基础上，太古方面还会综合城市地域特征与文化，制定每个太古里街区的主题。北京三里屯太古里的南区和北区，成都太古里的快里和慢里，以及前滩太古里的石区和木区，均是据此逻辑划分而来。

如成都太古里独创“快里”和“慢里”概念，与成都消费客群以“安逸享乐”为代表的生活态度相贴合，并通过丰富的品牌业态组合创造了“快耍慢活”的商业文化。

来源：公开资料，商业客整理

至于产品业态配置方面，三个太古里差异不大，主要以零售和餐饮业态为主，其中零售业态尤其是奢侈品占重要地位。

不过随着市场变化，太古也在积极调整业态组合，满足消费者的需求。可以明显看到，近年来餐饮及生活类业态品牌的比例有所上升。

如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康轻食品牌LOKAL的北京首店、山居满陇浙江会馆北京首店等餐饮门店。

鉴于太古里产品系的特性，商业客认为，三亚太古里应该会在延续现有特征上进行创新。

目前披露的资料显示，三亚太古里会因地制宜融入更多海岛的蓝色元素。这也代表着在建筑形态风格上，三亚太古里会区别于其他三个项目，不过其中还是有一些共通之处。虽然三亚太古里的海岛风格与成都太古里的古城建筑形象相差较大，但与前滩太古里、三里屯太古里的现代建筑相似度较高，风格也更现代化。

商业主题方面，商业客认为，三亚太古里作为全新的海洋风格商业街区，在与免税城一二期风格形成差异化的同时，会将步行体验与慢生活的空间营造带入其中，延续太古里系列项目的重要特色。

此外，考虑三亚作为旅游城市的特性，消费客群停留的时间较短，必须满足客群的强消费需求。因此在业态品牌组合上，三亚太古里或许会打造一个目的性明确的购物街区，主要以零售品牌特别是奢侈品为主导，满足旅游客群的购物需求。

在此基础上，或许还会打造一个体验海岛文化的街区，让三亚的热带风光和当地民俗文化特色更好地融入商业当中，为国内外消费者提供高品质的度假休闲和购物体验。

海岛高端商业打造

多重利好因素下，三亚作为商业城市的消费潜力持续增长，吸引了国内外高端商业综合体的入驻，这也助推了三亚旅游商业的升级迭代，此前三亚并无真正意义上的高端商业项目。

据商业客观察，海南商业项目主要集中于海口和三亚，形成一北一南的格局。消费动力上，海口市场更多是本土消费客群，三亚市场则更多依靠游客的消费潜力。两者之间的差异，让一些奢侈品牌更加青睐于在三亚开设新门店。

目前，LV与Dior均以有税业态的形式入驻了中国中免旗下的海棠湾二期项目。此前Louis Vuitton曾透露计划到2025年在中国每个省会城市开设门店，但在海南却将首店开在三亚而非海口，这也从侧面印证着三亚将作为旅游零售城市的潜力。

此次重点关注的三亚太古里，建筑面积逾36万平方米，是太古地产旗下最大的太古里。项目将以开放式的街区呈现，在地下一层和地上17栋2-3层商业建筑中建设多个奢侈品独栋门店。

不过瞄准三亚消费潜力的并非只有太古一家，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世此前也宣布在三亚亚龙湾打造首个世界级的七星奢侈品零售和休闲娱乐胜地——DFS迪斐世亚龙湾项目，计划引进1000+奢侈品牌。值得一提的是，DFS迪斐世隶属于奢侈品集团路威酩轩集团。

此外，与三亚太古里同处一侧海岸线不远的地方，华润也落子了超级万象城项目。作为首个落户三亚的万象系商业项目，三亚万象城一期占地约155亩，项目计划总投资额逾百亿元，将汇集综合零售、全球美食、世界级娱乐IP、文化与艺术中心、全要素免税体验等，打造一座新的全球购物度假目的地。

图片来源：高德地图，商业客整理

不难预见，若上述项目落成，三亚高端商业将迎来重大突破，商业影响力不容小觑。对于三亚太古里而言，三亚万象城、DFS迪斐世亚龙湾项目无疑都是有力的竞争对手。

从市场抢占的角度而言，率先开业的项目具有先发优势。最新资料显示，万象城和太古里两个项目均已动工，分别预计于2026年和2024年分阶段落成，DFS迪斐世亚龙湾项目预计将于2026年完工。

放眼国内，目前市面上尚未有在旅游海岛城市打造高端商业项目的先例，仅华润此前在海口打造了海口万象城，但在高端品牌表现上并未达到预期。

不过旅游客群的消费潜力对运营方而言还是有着极大吸引力，资料显示，面对全球旅游客群，由于高端零售优势突出，加之购物退税政策激励措施，德国、英国、西班牙、法国和意大利等国家的旅游零售业务表现不错，并推动了当地经济的增长。

然而即便在国外，在海岛城市打造高端商业综合体的案例也较少。据商业客了解，知名的欧洲、北美等知名城市的高端商业主要以百货形式存在，如哈罗德百货、老佛爷百货；或者分布在购物街中，如法兰克福歌德大街、美国纽约第五大道等。

总体来说，商业客认为，太古在三亚打造太古里还是有一定挑战，此前其商业项目均位于一二线核心城市，在度假型零售项目打造经验上相对欠缺。但，如若进展顺利，其商业版图影响力无疑将进一步扩大。