来源/观点指数 

撰文/冯彩云

市场进入开业淡季，内资零售收入增幅明显

报告期内，观点指数观察下的样本企业推动新项目的热度明显下滑，进入了开业淡季。企业业绩方面，以内资为代表的商业地产企业录得的收入明显增长，轻资产外拓依然是实现规模增长的重要方式。

消费REITs一季报出炉，太古零售板块再加码 

资本市场上，目前已有4只消费基础REITs成功上市交易，从披露的一季报数据来看，业绩表现并不突出，但长期来看良好资产带来的增值潜力仍在。项目发展方面，太古期内较为活跃，除三亚项目传来新进展外，还宣布计划将三里屯太古里的瑜舍酒店改造为零售商业。

零售品牌丰富度提升，国外品牌试水国内市场 

样本项目方面，期内的品牌调改较为频繁，以引入零售业态品牌为主，且业态丰富度明显提升，除奢侈品、服饰外，还引入了瓷器、自行车等细分小众业态。与此同时，越来越多的国外品牌看好国内消费市场，选择在购物中心开设门店试水。

市场进入开业淡季，内资零售收入增幅明显

继上个报告期迎来大量零售商业项目入市后，本报告期进入了传统的开业淡季。期内，观点指数观察的样本企业中，仅有4个零售商业项目开业，总供应体量为86万㎡。

上述新增项目由合生商业、英格卡集团、龙湖集团和凯德集团开出，分别为北京超级合生汇、西安荟聚、龙湖成都东安天街和重庆凯德广场·九章。

值得关注的是，虽然期内开业的项目较少，但体量较大，品牌容纳量和业态组合也更加丰富。

其中，北京超级合生汇超极合生汇项目总体量近50万平方米，本次开业的东区总建筑面积为30万平方米，容纳了餐饮、珠宝、数码、服饰零售等业态的500多个品牌。而西安荟聚同样拥有32万平方米的商业面积，是目前西安最大规模的商业体，共有近400家品牌入驻。

虽然期内开业项目不多，但不少内地商业地产企业都披露了2023年零售商业板块的相关业绩，从中可以一窥它们的商业发展情况。

数据来源：企业财报，观点指数整理

轻资产输出为主的企业中，头部的华润万象生活营收和增幅均为样本中最高的，2023年旗下在营购物中心实现零售额1812亿元，平均每天进账约5亿元，同比增长43.3%。

此外，华润万象生活在2023年还开业了13座购物中心，年底在营购物中心达到101座，实现业主端租金收入220亿元，同比增长38.8%。

轻重并举的企业中，大部分样本企业目前运营项目还是以自持类型为主，但轻资产项目的比例在逐步提升。以龙湖集团为例， 2023年其新开业运营12个商业项目，其中7座为轻资产项目。

营收增长方面，大悦城地产增速最高，2023年购物中心业务实现销售额约330亿元，同比增长33%，租金收入录得29.98亿元，较同期的21.58亿元增长38.9%。期内，朝阳大悦城是租金收入最高的项目，约为6.65亿元，出租率达97%，王牌项目仍是业绩收入的压舱石。

整体来看，目前第三方外拓依然是样本企业实现规模增长的重要手段。以华润万象生活为例， 2023年其签约了14个轻资产外拓项目，均为一二线城市大型运输导向型发展TOD项目。截至2023年底，华润万象生活的外拓项目数量达到55个。

目前市场上采取的运营输出方式，除可以让企业避免重大资本投入外，更重要的是可以获得区位更好的商业项目，项目运营成功的机率也会更大一些。

消费REITs一季报出炉，太古零售板块再加码

资本市场方面，消费基础设施REITs期内有新消息传来。以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT已于 2024年4月8日正式发售，募集资金总额达32.6亿元。

与其他已上市的REITs不同，印力发行的REIT获得了万科大股东深铁集团投资，后者拟通过战略配售方式认购不超过该基金募集份额总额的30%。

截至目前，目前市面上共有4支消费基础设施REITs上市交易。此外，华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT处于反馈意见阶段，预计将在今年内成功上市。

虽然REITs市场仍在不断扩容，但从已上市一段时间的三支REITs业绩数据来看，并未有惊喜。其中，华夏华润商业REIT收入为1亿元，净利润为-426.58万元，经营活动产生的现金流量净额为-616.3万元，可供分配金额为5122.19万元。

华夏金茂商业REIT实现收入1462.13万元，净利润281.87万元 ，经营活动产生的现金流量净额为1609.12万元。同时，基金本期可供分配金额887.27万元。

而嘉实物美消费REIT收入达到1964.90万元，净利润为663.93万元。经营活动产生的现金流量净额为1935.09万元。本报告期可供分配金额为1211.32万元。

观点指数认为，虽然目前上市的消费REITs短期表现并不突出，但从长线来看拥有不少上升空间。

资产层面上，不同于其他类型REITs项目，消费类不动产市场化水平最高，实体商业未来增长的潜力相对而言也更大。

项目运营层面，目前4只上市的消费基础设施REIT是的底层资产都已进入稳定运营期，所在城市的基本面也良好，消费活跃度较高，未来仍有较大的发展潜力。

企业投资项目方面，期内碧桂园文商旅集团与大方集团就西安城市立方项目进行签约，项目位于西安市雁塔区繁华地段，商业总体量达14万平方米，将打造碧乐城项目。

后续发展上，碧桂园文商旅还计划引入体育文化类业态，如万国击剑、绿树电竞等，探索体育+商业的新型发展模式，进行非标商业尝试。

此外，期内太古在项目发展方面也较为活跃。市场传来消息，太古地产位于三亚海棠湾的项目已确定为太古里。

观点指数认为，不同于其他一二线城市，三亚有较强的旅游属性，未来太古在打造项目时除了延续太古里的产品线优势外，还需要考虑旅客消费群体的需求。

不过三亚太古里在三亚商业市场上还有不少竞争对手，除华润计划在同一商圈内发展超级万象城外，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世也计划打造DFS迪斐世亚龙湾项目。

除新发展项目外，太古还计划对现有项目进行扩建。期内北京三里屯太古里宣布启动资产提升计划，计划将瑜舍酒店改造为创新零售空间，推进三里屯商圈的持续发展，并支持北京打造国际消费中心城市。

观点指数认为，资产提升实现后，三里屯太古里的商业空间和业态无疑会进一步丰富，届时其于三里屯商圈的竞争力也将大大提高，为太古在内地零售商业的发展继续添砖加瓦。

零售品牌丰富度提升，国外品牌试水国内市场

样本项目方面，据观点指数观察，期内的动态大多以零售品牌引入为主，餐饮相关品牌引入则相对较少。

具体而言，零售品牌如知名奢侈品、服饰、美妆护肤、珠宝及配饰等的占比较为突出，相较上个报告期明显提升。除此之外，数码、香氛、瓷器及自行车等小众业态品牌也被引入，品牌的丰富度更高。

数据来源：观点指数整理

比如期内样本项目北京SKP引入LOMONOSOV全新门店，而成都IFS则有KEF Music Studio 成都体验店进驻。前者为俄罗斯“元老级”奢侈品，由彼得大帝的女儿伊丽莎白女皇于1744年建立，为皇家“御用”瓷器；后者则为英国音响品牌，此次开业门店为中国大陆首家无线HiFi体验店。

可以发现，不少国外品牌正不断试水国内市场，购物中心是他们选择的首站。在项目选择上，主要遵循与品牌调性相符的原则，部分小众高端生活品牌选择进入的都是具备较高知名度的中高端项目，如伦敦独立配饰品牌HANYING中国首店就选择了成都太古里。

数据来源：观点指数整理

从店铺层级上看，期内新店、旗舰店占比最大，其次是包括全国首店、区域首店等在内的各类品牌首店。值得注意的是，期内快闪店、限时店及体验店的占比有所上升。

据观点指数了解，快闪店或限时店通常是品牌在商场中设置的临时性店铺，门店运营时间较短，一般为十几天到几十天，主要目的在于扩大品牌影响力。

这类门店除有较为独特吸睛的外观设计外，还以新品或限量产品的推出为卖点，对消费者有着较高的吸引力。

对品牌而言，这类店铺能在低风险和成本基础上，实现引流的目的，此外还能根据消费者的反响，计划与调整品牌策略、产品方向。对购物中心而言，也不失为增加亮点和吸引客流的有效手段。