来源/独角Mall

撰文/唐一刀

一反常态！

2023年，太古是商业业绩“尖子生”的存在，内地零售物业，每季度、全年交出的都是零售销售额录得双位数增长的成绩。

根据财报，2023年，太古内地零售物业租金收入同比上涨45%。

但今年一季度，太古商业却释放出明显寒意，通过财报，反映在其全线下跌的营运数据上。

5月6日，太古地产发布2024年第一季度营运数据：

1.香港和内地共9座重点商业，7个商业零售销售额罕见都同比下降；

2.内地5个太古里/太古汇商业，零售销售额基本都出现了一定幅度下跌；

3.上海兴业太古汇零售销售额下降19.4%，成都太古里、广州太古汇分别下降14.7%和9.2%。

图源：太古地产官网

对比2023年一季度的数据，业绩的低迷，之于太古来说，这是其在内地多年以高奢和高端商业独得一席之地之后，多个项目进入稳定运营期，或急需寻找新的增长点。

同时，当LVMH、开云、爱马仕等奢侈品集团都渐显“卖不动”，销售纷纷放缓和下降，加上今年以来中国消费者奢侈品消费外流日本严重，太古的重奢商业也遭受重创？

01

上海兴业太古汇大跌19.4%

成都太古里、广州太古汇“遇冷”？

此前，看太古零售物业的业绩，笔者和业内人士基本首先都会对其香港和内地的项目进行一番对比和分析。

大多数时候，相比香港，太古内地商业的表现都更为亮眼和和喜人。

而今年一季度，看太古的业绩情况，少有的内地和香港的表现“如出一辙”，多个项目都处于下跌的状态。甚至单看数据的话，内地项目零售销售情况还远差于香港。

1.香港3个商业2个微跌，内地6个商业5个跌幅较大

根据太古地产2024年一季度数据，具体公布了香港和内地的9个重点商业的营运情况。

图源：太古地产官网

其中，香港3个商业，分别为太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓。一季度，3个商业的租用率都达到了100%，零售销售额则下跌1.2%、3.2%和上涨6.5%。

内地6个商业，分别为北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里，零售销售额下跌5.4%，9.2%，2.4%，14.7%，19.4%和上涨0.7%。

可以看到，一季度，太古内地商业整体表现“退步”严重。

一方面，对比香港，跌幅更为惨烈。内地5个商业跌幅，下降最少的都比香港项目跌的多，最多的上海兴业太古汇零售销售跌了近20%。相较之下，香港商业仅是微跌。

另一方面，内地横向比较，除上海前滩太古里是新场，零售销售额录得0.7%的微涨之外，其它开业多年的商业项目零售销售额均处于下跌状态。

上海前滩太古里

2.上海大本营表现一般，兴业太古汇大跌19.4%，张园开业率低

数据之上，具体落到太古在各个城市的多个项目运营。笔者观察，负增长的数据，或多或少侧面反映了一些项目当前的真实经营情况。

根据一季度数据，太古在上海的商业，零售销售额下降最为明显，并且运营争议也较大。

上海兴业太古汇，2017年正式面世，开业之初项目定位轻奢和高端。一直以来，位居上海“寸土寸金”南京西路，相比离得近的恒隆广场重奢场，兴业太古汇的声量其实并不算大。

上海兴业太古汇 图源：太古地产官网

笔者了解到，去年以来，项目正在进行大范围的调改升级。原本1楼不少高化和餐饮品牌转移至B1，现在的1楼留出大量空铺，要为奢侈品品牌腾挪位置。

此前，已围挡Loewe、Balenciaga等跨层大店，今年3月，新增高端品牌Moncler围挡。并且据小道消息透露，传LV有可能也会进驻项目外部街区。

图源：上海兴业太古汇官博

看上海兴业太古汇这一轮调改动作，商场提档重奢决心明显。而在当下大环境，以及南京西路奢侈品门店已经相当多的情况下，项目“姗姗来迟”再升级重奢，市场似乎并不看好。

“南京西路最不缺的就是重奢，依旧不看好。”

“刚好踩中消费疲软、奢侈品扩张和销售放缓的timing，不知道能不能提档顺利。”

上海张园，2022年年底一期开业，如今开业一年多，项目开业率依旧不高。近期，商业还被曝DIOR、江诗丹顿、BY FAR等一年期的限时店已撤店。

图源：小红书博主-敲扁的马铃薯（图片已获授权）

同时，张园自开业以来，市场就一直呈现两极化的评价和口碑。

一方面，一线奢侈品大牌悉数到场，排面拉满、人流扎堆、轰动一时，但品牌大都是快闪店和单纯的展示，LV还要预约才能进场。

另一方面，项目有人气，但究竟赚不赚钱，外界并未可知。毕竟至今，张园的营运数据都未在太古地产财报中进行公开披露。

3.成都太古里、广州太古汇，一季度跌幅位列内地商业第二和第三

上海之外，成都太古里和广州太古汇也一直是太古地产在内地的标杆项目。但此次业绩表现中，这两个项目的销售下降却是“首当其冲”。

成都太古里，2023年一季度零售销售额同比增长21.2%，而今年一季度同比下降14.7%；广州太古汇，2023年一季度零售销售额同比增长13.3%，，而今年一季度同比下降9.2%。

成都太古里。笔者观察，2023年一季度之时，2022年12月22日开业的成都SKP才刚刚入市不久，彼时对成都太古里的高奢客群和消费影响并不明显。

而到了今年一季度，成都SKP对成都太古里的分流和分消费，或许已经显现在了台面上。同为成都高奢商业，SKP本身实力不容小觑，并且会员积分和店庆一直对消费者诱惑也较大。

成都太古里 图源：太古地产官网

广州太古汇，令人意外，作为广州唯一一家重奢，在多年没有外部竞争对手的压力下，一季度零售销售也下降接近10%，表现欠佳。

02

奢侈品“卖不动”

国内奢侈品消费外流日本

太古商业“困于”重奢依赖症？

太古内地商业一季度经营表现不复往常，表面上看，可能是因为2023年一季度同期数据增长基数太高。但深层次分析，多个项目零售销售突然下跌，背后一层一层原因堆叠引发的蝴蝶效应值得关注和思考。

原因1：奢侈品越来越“卖不动”。

近来，奢侈品“卖不动”的现象愈演愈烈，多数品牌销售额和客流下降直观预示市场下行。

今年一季度，LVMH，LV和Dior所在的时装皮具部门收入下跌2%至104.9亿欧元，为近两年来最差表现。

开云集团，销售额同比下跌10%至45亿欧元，并预计上半年营业利润将暴跌40%至45%。

爱马仕集团，一季度Hermès 亚洲市场（不包括日本），大中华区客流量在中国农历新年后有所下降。

原因2：国内奢侈品消费外流日本。

这个五一，日本LV店里都是中国人，中国消费者的高奢消费外流日本一度冲上热搜。东京银座的LV、三宅一生等店门口每天都是大排长龙，有人排了2个小时才买上。

图源：小红书

据悉，日元贬值9%跌至34年新低情况下，LV一个2万左右的包包，以日本的汇率，加上免税、银联卡等优惠，到手只需1.5万元左右，比在国内买便宜至少四千元，立省20%。

同时，其它奢侈品品牌，在日本购买也比国内优惠10%至50%。国人在日本大抢Hermes、LV、Dior、Chanel、GUCCI、卡地亚、劳力士、Lululemon等。

图源：谷歌

据日本观光厅数据，今年第一季度中国游客在日本的人均消费金额约30万日元，约合人民币1.37万元，在外国游客中位居榜首。

图源：日本观光厅官网

此外，各大奢侈品集团的嗅觉也最为即时。近来，国际一线大牌在财报中都提到了日本奢侈品消费的增长情况。

LVMH：“中国游客海外购物复苏，尤其是在欧洲和日本。日本成为亚洲地区唯一录得32%增长的市场，主要是由于中国消费者在该地区的购买。”

开云集团：“中国游客为Gucci日本市场贡献率超双位数。”爱马仕集团：“今年第一季度，日本市场以25%的惊人增长领跑亚洲。”

蝴蝶效应：太古内地“依赖”重奢商业，最先感受到寒意？

市场大环境之下，奢侈品卖不动+中国奢侈品消费外流日本，或多或少已经对太古内地商业带来了一些影响。

广州太古汇 图源：太古地产官网

观察太古内地商业布局和特色：

目前已开出的商业城市，主要以落地一线城市为主，北京、上海和广州。

目前已开出商业的定位，主要以重奢项目为主。北京三里屯太古里、上海前滩太古里、广州太古汇都是奢侈品云集的城市高奢商业。

值得注意的是，太古最新的动作，上海兴业太古汇要提档重奢、拿下上海前滩21号地块40%的股权或是上海前滩太古里扩建二期、广州太古汇文化中心扩建、北京三里屯太古里瑜舍酒店关闭将改成商业零售区域。

太古在内地，一线城市太古里/太古汇的重奢格局和形象将更加深入人心。

此外，太古目前内地待开项目。西安太古里已动工，三亚高端零售项目已明确是太古里产品线，也都为重奢。

三亚太古里 图源：太古地产官网

但是当前，一线城市，尤其是上海的重奢商业竞争，无论是整体的项目数量，还是单个的奢侈品品牌门店数量，都已经趋于饱和。而太古目前在上海的项目最多，已开商业3个，还拿了2块地待开发新商业。

同时，全球奢侈品销售走向并不明朗，特别是中国消费者未来在哪个国家消费都很难预测，太古内地商场的重奢零售销售都受到了波及。

循着太古目前的节奏，内地全部压注重奢，并且未来版图会越来越大，稳住高基数的老本肯定是毋庸置疑的。但是，若是想要销售上涨和爆发新增长点，相较往年，受限于外部环境大概率会充满不确定性。

而置身内地商业地产所有重奢项目视野，不只太古，这一波可能还会有更多“受害者”。