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撰文/高天

住宅与商业的共同开发、建设、运营是过去十多年来中国商业地产的主要发展特点，由此产生的综合体成为主流的商业模式，包括了住宅、购物中心、写字楼、商业街区、酒店等复合业态。

然而，随着商业地产行业进入调整周期，“商改住”的风又吹了起来。商改住的实施，是根据当下房地产及商业市场的现状做出的政策调整，但对大多数业主而言，意味着配套的降级。

所以关于商改住，市场上也出现了不同的声音。        

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2024年杭州出现大批商改住

商改住指的是将写字楼、商铺等商业用途的房产改造为住宅或住宅功能的空间，需要经过当地政府规划部门的审批，确保改造符合城市建设规划、消防安全、环境保护等相关规定。

尤其在一些居住需求增长、商业地产过剩等问题突出的城市中，商改住现象明显。

杭州继去年临平、萧山市北等一批商改住后，2024年又有一波项目进行了商改住，涵盖了城东新城、云谷、蒋村、之江、丁桥、三墩、北部新城等板块。其中就包括了西湖区的第一高楼，直接从200米砍到了100米。

2023年5月，西湖区与浙江省建设投资集团就云辰置业项目达成合作协议，将投资105亿元建设一个填补紫金港区块高端办公、顶级酒店、商业配套等领域空白的综合项目，包括了7栋高层和3栋超高层建筑，其中主楼的建筑高度规划200米。建成后，将是西湖区第一高楼。

然而仅一年，西湖区的天际线就成为泡影。5月6日，杭州市规划和自然资源局发布了三墩单元XH010401-4等地块的规划调整公示，原本规划的200米超高层写字楼的XHO10401-17（云辰置业项目）由商业用地变成了住宅用地，建筑高度也调整为100米。同时，此次调整还新增了其他3宗宅地，面积分别为1.02万㎡、0.83万㎡、2.99万㎡，此外还新增了中小学、幼儿园等教育用地。 

与此同时，还有一大批进行商改住的项目。

拥有良好城市界面的蒋村目前的二手房均价都在5万以上，在葛洲坝龙湖中国府售罄后市场也预估会是板块内目前最后一宗宅地供应。因而，商改住成为突破的方式。4月28日，蒋村文新单元XH030203-01地块由原来的商业地块变更为18班初中、文化设施用地、住宅等功能用地。

5月9日，杭州市拱墅区三塘单元XC0502-B1/B2-11地块的用地功能进行了调整，由商业用地调整为了住宅用地。

一直以高端产业和西湖大学造势的云谷板块近日的一宗双桥单元HX020203-03地块的住宅比例新增了70%，变成了商住地块。保守估计，将新增约800套住宅供应。

石桥的杭汽轮综合体地块，有两宗商业服务地块变成了宅地，商业用地大规模缩水。彼时2019年的规划显示，该地块将利用杭汽轮集团搬迁后遗留的建筑、构筑物为依托，打造一个新旧融合、展现汽轮文化特色的集商业、商务、娱乐休闲、餐饮等为一体的新型城市综合体。与之相邻的永丰印象城项目地块此前也被一分为二，北面变成了住宅功能用地。

此外，还有之江度假区地块、双桥的西湖大学站TOD、上城城东新城安琪儿市场地块、北部新城北勾阳路东地块等均进行了商改住。

杭州在5月9日发布了房地产市场新政，包括了全面取消限购、恢复购房落户、全区打通首套算法、新房取消摇号以及优化住宅用地供应。

关于优化住宅用地供应，明确提到了对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。住宅供大于需的地方，减少供应，反之供小于需的地方，则要增加供应。如何增加供应？商改住是有效方法。

在主城区，尤其是市中心等饱和地段，未来商改住或是一种趋势。

02

高企的空置率和商业存量

政策变化的背后是现实的反应，商业用地调转方向变成宅地，主要还是供需发生了变化。

以写字楼为例，根据CAIC资产数据库监测的数据显示，2024年第一季度空置率为13.34%，环比虽下滑，但仍然以搬迁置换为主，市场需求增量有限。且全市的甲级写字楼市场整体平均租金3.03元/㎡/天，环比下降10.62%，反映了市场供过于求。

仲量联行统计的2023Q4杭州甲级办公楼空置率更是达到了25.2%，乙级办公楼空置率为25.9%，均高于国内写字楼空置率红线20%。

存量商业方面。据联商网零售研究中心不完全统计，截至2024年4月30日，杭州已开业的大大小小的商业项目近300个，其中商业建筑面积在2万㎡以上的项目有212个，商业体量合计超1400万㎡。

▲杭州中心

今年前4个月，杭州也仅有一个邻里中心项目印悦里丰庆店入市，且还是存量改造升级项目。

不过，据CAIC数据，今年一季度杭州商业租赁物业的空置率环比下降1.31%至8.3%，首层租金环比下跌了0.6%至12.99元/㎡/天，显示出租赁市场需求的增强。

当然，随着未来杭州更多商业项目的入市，存量也会扩大，竞争愈发激烈。据联商网零售研究中心统计，2024年杭州预计有19个商业项目会新开，预计新增商业体量164.7万㎡，5月拱墅宝龙广场、西投银泰城都将开业，永旺梦乐城在杭州钱塘新区的项目在6月1日也会亮相。

更主要的是未来杭州还会涌入更多有代表性的商业体。武林中心的恒隆广场，湖滨板块的in77F区，钱江新城的新鸿基IFC，亚奥板块的SKP、亚奥万象天地，萧山江南科技城由香港置地与仁恒联合打造的光环梦中心，拱墅城北的申花万象天地、嘉里建设嘉里城，未来科技城的万象城，还有龙湖在滨江滨康路、城东丰收湖、仓前云城的天街等。

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商改住并非利空

商业对百姓而言最直接的价值是重要的配套服务，生活更为便捷；对区域功能价值增长而言，又是一个重要的产业支撑，尤其是一些标杆商业的入驻，能直接带动板块房产、居住、营商多方面价值的提升。

因此，大多数人对商改住的态度并不友好。实际上，对普通人来说，确实少了一个商业配套。不过从城市发展角度，商改住的核心逻辑还是供需问题。

就拿上述几个商改住例子来说。拱墅三塘单元项目距离地铁5号线西文街站直线约250米，与地铁3、4号线的新天地站直线约700米。商业100米不到就有西联广场，1公里内还有新天地和银泰百货，与在建的杭州首个嘉里城商业也不到3公里。

▲ 杭州嘉里城鸟瞰效果图

蒋村文新单元项目的1公里内有龙湖西溪天街、西溪银泰城，3公里内有城西银泰城、5公里内有龙湖紫荆天街。

杭汽轮综合体地块附近在建的就有永丰印象城，而整个石桥板块附近还有今年会开业的杭州首个吾悦广场，此外已经开业的有新天地、丁桥龙湖天街、丁兰广场、山姆会员店等，足够满足周边居民消费生活所需。

抛开当前杭州商业地产市场是否存在结构性失衡问题，商业不同于住宅开发建设，更注重的是后期的运营，承接项目的运营商没有足够的专业度和实力，后期经营困难，最终也会“浪费资源”。当前，杭州也有不少经营困难的商业体，有的苦苦支撑，有的关门大吉，有的被其他企业接盘，有的还被挂在拍卖平台上。

当然，如果区域内的居住环境不成熟、产业导入迟缓、缺少消费支撑，也不利于商场的经营。

换个角度想，如果减少供给，一定程度上也能降低存量商业的经营难度，降低写字楼的空置率。