出品/联商网

撰文/文一

万达不断“卖卖卖”的同时，运营的轻资产项目也迎来调整。

日前，福州白湖亭万达广场和高新万达广场因合作期结束而撤牌，白湖亭万达广场改名为“集祥天地”，高新万达广场改名为“祥禾天地”，由正祥旗下商管公司接手运营。

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开业不到三年即摘牌

《联商网》了解到，2018年正祥集团与万达集团达成战略合作，福州主城第3座万达广场签约进驻高新区祥禾公社。2019年，正祥集团与万达集团再次携手，福州主城第4座万达广场签约入驻仓山正祥广场。

实际上，两座万达广场均为万达与正祥签约合作，属于“合作类万达广场”，由万达全权招商运营管理，是万达轻资产路线在福州商业市场上首秀，与台江金融街万达广场、仓山浦上万达广场两座万达自持商业性质并不相同。

据悉，福州高新万达广场、白湖亭万达广场分别于2021年9月30日、12月23日开业。

高新万达广场是福州第五个万达广场，规模超过仓山万达广场和金融街万达广场。该项目位于旗山大道和晓岐路交叉口，商业面积近14万㎡，共五层。项目业态定位以餐饮、儿童、运动、体验、娱乐为主，以快时尚、精品、潮流服饰等线下体验店引领年轻时尚，引领消费升级，打造生活社交标地。

白湖亭万达广场则是福州第六座万达广场，商业面积8.81万㎡，定位“区域全客层购物中心”，是福州首个“特色街区+地铁商业”业态。

对于摘牌，官方说法是，正祥集团基于自身商业发展战略布局，为了整合优势项目、挖掘商业价值，打造商业运营统一的品牌布局，经与万达集团友好协商，由正祥旗下商业管理公司收购高新区万达广场和白湖亭万达广场所属商管公司，分别更名为祥禾天地、集祥天地。

更名后，正祥将加大对两个项目商业运营的投入，并针对购物环境进行升级改造。

不过有业内人士认为，不管是正祥主动调整商业战略布局还是其他原因，去万达的品牌、商业资源和商管经验之后，后期两座项目的商业运营将面临较大考验。

天眼查信息显示，今年5月24日、5月27日，白湖亭万达广场及高新区旗山万达广场商管公司陆续完成工商变更，原全资股东大连万达商管公司退出，新增福州和盛志辰投资(正祥旗下商管公司)为两座新商管公司全资股东。

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福州主城区仅剩下2座万达广场

值得一提的是，完成此次变更后，福州地区万达广场数量由6座缩减为4座，其中主城区只有2座。

福州主城区仅有的万达广场分别为台江金融街万达广场和仓山浦上万达广场，二者均为万达自持及运营。其中，仓山万达广场，作为福州的标杆性商业项目之一，销售额常年位居全国万达广场前列。

受到万达债务危机影响，多个万达广场项目迎来变局。以福州市场为例，福清目前有2座万达广场，清昌万达广场为万达自持运营，福和万达广场为万达商管“轻资产”项目。由于产权人陷入债务危机，福和万达广场未来或易主。

目前，万达正在不断计转让不同地区的万达广场项目，包括广州、上海等多个核心城市的万达广场等。值得注意的是，万达集团总部所在的北京万达广场也被出售。

就在今年6月3日，合肥万达广场商业发展有限公司发生工商变更，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，苏州联商壹号商业管理有限公司成为唯一股东。同时，公司主要人员亦发生变更。合肥万达广场商业发展有限公司成立于2009年6月，法定代表人为牟舟，注册资本1.09亿元人民币。

此次工商变更意味着合肥万达广场商业发展有限公司的股权结构和管理层均发生了重大变化。大连万达商业管理集团股份有限公司近期已退出多地万达广场，这可能与万达集团的战略调整有关。截至今年4月，过去大半年时间，万达集团已经卖掉了16座万达广场。

不过，万达一边在转让的同时，一边仍在不断开业。实际上，万达每年新入市的项目，以轻资产输出管理为主，鲜有亲自拿地。

根据《联商网》统计，2024年全国仍然有约28个万达广场项目会新开，不出意外的话，这将是今年新开商业项目最多的企业。即便身处泥泞，但万达商管依然是中国商业地产中不容忽视的狠角色。

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万达不断自救

自2016年加速“去地产化”，全面转型轻资产以来，万达商管越来越“轻”。在上市和债务双重压力下，万达商管放缓了扩张速度，并不断“卖卖卖”。

2021年，王健林旗下当时唯一的商管公司——珠海万达商管引入太盟投资、中信、腾讯、郑裕彤家族等22家机构投资者，获得380亿元战投，对赌协议是2023年珠海万达商管公司实现上市。

2023年底，因万达未能成功上市，在面对高额的对赌资金压力下，宣布新战投太盟入股。

随后于2024年3月30日，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。

据万达方面介绍道，珠海万达商管已经成为了新达盟商管理有限公司旗下子公司。目前，该公司管理着496个大型商业广场。而自太盟、中信资本、Ares Management等现有投资人于2021年8月投资以来，珠海万达商管连续3年超额完成业绩目标，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年88亿元。

分析人士认为，万达通过引入新战投入股以及600亿的投资自持，有望帮助其度过目前的流动性难关。但同时，王健林对珠海万达商管的控股比例也相应降低，失去对后者的绝对控股权。

从控股比例来看，王健林彻底失去了绝对控制权，但事实是这样吗？并不是。

对万达来说，所有的万达广场物业几乎都在万达集团的手中。王健林只要拥有这些万达广场的所有权，商管公司的控制权谁说了算都无所谓。退一万步讲，如果将来某一天，万达与投资方要分道扬镳，万达投资集团(万达广场项目的持有方)只要取消与商管公司的合作，商管公司剩下的只能是一地鸡毛。

值得注意的是，此前为了缓解流动性问题，万达已经多次出售资产。

据统计，王健林2023年已接连卖了5座万达广场“解困”，这些出售的商业资产中包括上海周浦万达广场、广西合浦万达广场、上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场，以及武汉华达玖号创新投资合伙企业等项目或公司股权。

2023年7月11日，万达电影公告称，万达投资”拟通过协议转让方式向陆丽丽转让其持有的1.8亿股公司股份，对价合计约为21.73亿元。而陆丽丽是A股上市公司东方财富的老板娘。

2023年7月23日，王健林将北京万达投资有限公司49%的股权转让给了上海儒意影视制作有限公司，双方未披露此次转让股权的价格。股权转让前，王健林以及万达旗下北京万达文化产业集团有限公司共同拥有北京万达投资的全部股权。转让后，万达文化产业集团持股北京万达投资49.8%，儒意影视持股49%，王健林持股1.2%。

有消息称，万达集团还在考虑出售旗下20个商业中心，每家估值7亿-8亿元。

今年5月24日，有市场消息称，私募基金太盟(PAG)正考虑收购大连万达集团旗下近500家购物中心，资产估值约1000亿元人民币。太盟可能会筹组一个基金，引入其他投资者参与此次交易。

针对上述消息，知情人士表示，该消息存在多处事实性错误，为不实报道。

上述知情人士称，据此前媒体报道，万达集团旗下自持广场近300座，而不是以上报道所称500座。按此前出售的万达广场资产价值计算，每个广场估值约15亿元，300座广场的估值应为4500亿元左右，远高于报道所称1000亿。

实际上，推动轻资产战略是万达的长期战略，但在涉及转让资产时，万达一定会寻求合适的价格。

就目前而言，对万达商管来说，轻资产模式实现上市几无可能，毕竟属于纯管理输出模式——没有项目的产权注入，轻资产模式对普通投资人来说风险太大。

而对于太盟投资集团、中信资本这些股权投资的机构资本而言，万达商管需要保持良好的经营业绩，每年维持可观的现金分红，否则王健林真有可能彻底失去对商管公司的控制权。