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编译/尹茜、松柏

随着全球经济逐渐从疫情的阴霾中走出，2023年的日本商业零售市场也迎来了复苏。其中，购物中心的销售表现同样良好。本年度，购物中心不仅延续了前一年的增长势头，更在多个维度上展现出积极的恢复与发展态势。

据日本购物中心协会最新发布的《2024日本购物中心白皮书》显示，2023年日本现有购物中心的年销售额增长率为9.6%，延续了2022年8.6%的高增长趋势。年销售额达到了308260亿日元(约合人民币1.51万亿)，同比增长9.7%，基本恢复至疫情前水平，与2019年相比仅低4.2%。此外，日元贬值吸引了大量海外游客，他们的消费也对购物中心的销售额起到了支撑作用。

在租户结构方面，零售类租户整体占比下降至61.3%，较五年前下降了1.6%，这在一定程度上反映了消费者购物习惯的变化和线上购物的冲击。与之相对，服务类(指美容美发、护理、健身、娱乐等)租户的比例则上升至20.5%，较五年前增加了1.5%，显示出购物中心正逐渐向多元化、体验化方向转型。

与此同时，日本迎来部分购物中心重新开业，以及一批新址建成投入运营，它们的情况如何呢？这些购物中心呈现出怎样的趋势呢？接下来，本文将介绍日本购物中心的整体概况，及其最新发展动向。

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日本购物中心现状分析

2023年，日本共迎来了34家全新的购物中心，相较于2022年的36家，这一数字略有下滑，且仅高于2021年的24家这一历史低点。这一趋势反映了疫情对实体经济，尤其是大型商业综合体建设与运营带来的持续挑战。

在规模上，今年新开业的购物中心总店铺面积达到了583728㎡，相较于前一年度，这一数字缩减了约40000㎡，进一步印证了购物中心行业在面积扩展上的谨慎态度及整体市场的收缩态势。

值得注意的是，尽管面临诸多挑战，购物中心的平均店铺面积(17168㎡)与平均商户数量(48家店铺)仍保持了相对稳定。各个购物中心正通过优化业态组合、提升顾客体验以及加强数字化管理等手段，来应对市场变化，确保项目的长期竞争力。

通过观察店铺面积结构的变化，我们能够发现，尽管在过去十年间，面积在10000 ㎡以下的购物中心的数量并未出现显著减少，但面积超过10000㎡的购物中心的数量却有所缩减。这可能预示着市场需求的微妙转变，即消费者和投资者对于更加灵活、便捷且成本效益更高的中小型购物中心产生了更高的兴趣与需求。

从区域分布来看，大城市的中心地带往往是高端与综合性商场的聚集地。例如“东京中城八重洲”“HAB@熊本”“京都高岛屋S.C.”“CeeU横滨”等，凭借良好的地理位置和丰富的业态组合，成为了城市商业活动的亮点之一。

而在中小城市，受限于土地资源、交通状况及消费能力等多重因素，大多数购物中心倾向于选址于城市周边地区，以便更好地辐射周边社区，实现成本与效益的最优平衡。

在租户结构方面，购物中心内部同样发生着变化。“服装销售”总体呈下降趋势，其间有一次小幅反弹，但之后又继续下降，占比滑落至13.4%，在当前格局中处于较低水平。“食品销售”呈现总体上升趋势，“餐饮”则呈现波动上升趋势。其他产品销售(即服装和食品以外的广泛产品销售)的占比则增长至31.9%，达到了历史最高点。

总的来说，消费者对多元化产品和服务的需求正在增加，同时也为商户提供了一个拓展非传统零售品类业务的宝贵机会。这一动态有助于推动购物中心整体租户结构的优化，为商场创造更高的商业价值和竞争力。此外，受电子商务的冲击、消费者购物习惯变化的影响，越来越多购物中心开始探索线上线下融合的新模式。

从建筑类型来看，“商业楼”仍然是最主要的购物中心类型，但数量减少了32个，降幅约1.2%。这种微小的下降反映了传统商业楼购物中心的饱和。“住宅楼”减少了17个，降幅约19.8%，反映了住宅区内小型购物中心的衰退。

“综合型建筑”增加了9个，增幅约6.7%。这是增长最显著的类型，反映了多功能、复合型商业空间的发展趋势。“高架桥下”数量增加了4个，增幅约7%。这种小幅增长表明对城市空间的更有效利用。

总的来说，日本购物中心的建筑类型正在经历缓慢但明显的变化。传统的单一功能商业楼略有下降，而综合型建筑正在增加。这反映了消费者对多功能、便利性和综合体验的需求增加。另外，在近年来，奥特莱斯购物中心的开发数量也有所减少。

从主力店分布来看，2013年至2023年间，“单一主力店”的购物中心减少了89个，降幅约4.5%；“两家主力店”的购物中心增加了80个，增幅约24.3%；三家及以上主力店的购物中心增加了11个，增幅22%。这表明购物中心正在向多元化主力店模式转变，以提供更丰富的购物体验。

从主力店类型来看，传统主力店类型如百货店、综合超市和食品超市都呈现下降趋势，尤其是综合超市减少了113家，降幅最大。新兴主力店类型如家居建材、药妆店和专业店都有所增加，其中药妆店增加39家，增幅最大，达97.5%。生活协同组合类型的主力店也有小幅增长。这反映出消费者需求的变化，从传统的综合购物转向更专业化、细分化的购物体验。

总的来说，日本购物中心正在经历一个从传统单一主力店模式向多元化、专业化方向转变的过程，以适应消费者不断变化的需求和购物习惯。

02

购物中心发展趋势与前景

在快速城市化的进程中，大都市中心区域正经历着前所未有的变革与重生。随着商业建筑的逐渐老化，以及消费者对购物体验多样化、高品质的追求，购物中心开发的核心正在转向重建与改造。这些项目不仅为城市面貌带来了焕然一新的变化，更为商业发展注入了新的活力与机遇。

（1）老旧商场的新生

以位于札幌的“COCONO薄野”为例，该项目在原“Lafila”和“伊藤洋华堂薄野店”旧址上重建而成，新建筑高达18层，其中7至18层被打造为现代化酒店，成为城市综合体的典范。同样，青森市中心的“THREE”项目也在拆除旧百货商店后，建设了一栋14层的综合性大楼，通过合理的功能布局，既保留了商业活力，又提升了城市形象。

COCONO薄野项目(右)外部建筑

除了重建项目，一些老旧购物中心在大型店撤出后，也通过精心策划与改造，重新焕发了生机。

例如，购物中心“Hitachie”内原有的伊藤洋华堂日立店关闭后，日立市政府与开发商携手合作，将原本的空置空间改造成集儿童游乐场、购物、休闲于一体的新型购物中心，不仅填补了市场空白，还提升了周边居民的生活品质。

“津田沼Viit”则是在PARCO撤出后，在保留原有建筑风貌的基础上，对商场内布局进行改造，并引入了西松屋等21家新店铺。该项目成功吸引了消费者回流，实现了销售额的增长和商业价值的提升。

津田沼Viit项目外部建筑

（2）多功能综合体推动都市再开发

近年来，新开业的购物中心越来越多地选择在大都市中心区域扎根，它们往往以综合性高层建筑的形式出现，集住宅、办公、酒店及商业设施于一体。这种设计思路既满足了现代都市人对于便捷生活的需求，也有效缓解了城市土地资源紧张的问题。

在仙台，“友都八喜仙台店”的重建更是响应了市政府“仙台都心再构建项目”的号召，通过政策扶持与容积率放宽等措施，成功将老旧办公楼区域转变为集商业、办公、停车于一体的现代化地标建筑。

东京中城八重洲项目外部建筑

在更宏观的层面，都市再开发项目通过整体规划与战略部署，推动了城市功能的全面升级。如“东京中城八重洲”项目，通过法定再开发，不仅建成了集购物、教育、商务、住宿于一体的超高层建筑群，还带动了周边区域的整体发展，成为东京站前的新地标。

同样，东京的“麻布台Hills”项目也在市区再开发的框架下，实现了从旧邮局及住宅区向现代化办公、住宅及商业综合体的华丽转身，展现了城市更新的无限可能。

麻布台Hills项目“Tower Plaza”内部

（3）位于市中心的中小型购物中心潜力无限

在购物中心市场逐渐步入饱和阶段的当下，大型购物中心(超过30000㎡)的新建空间正面临着日益缩减的趋势，而中小型购物中心的崛起则预示着一个全新的市场增长点，其开发比例预计将显著攀升，成为行业发展的新蓝海。

作为行业内的领先者，永旺梦乐城捕捉到了这一市场动向，并适时调整了其发展战略，不再局限于大型购物中心的单一模式。在横滨站西口，永旺梦乐城成功推出了“CeeU横滨店”，这是一个以爱电王与永旺特色食品为核心竞争力的精致型购物中心，其20000㎡的规模虽显紧凑，却巧妙地避开了大型项目可能带来的同质化竞争，展现出独特的市场定位。

自由之丘de aone项目三层露台

同样备受关注的是，永旺在东京繁华的自由之丘商业区，通过对原食品超市旧址的改造，诞生了“自由之丘de aone”。这座占地仅有5000㎡的购物中心，不仅在地下2层保留了“Peacock store”这一经典食品超市，更在1至2层精心布局了各类食品店与时尚精品店，而3层的开放式餐饮广场则成为了顾客休闲聚会的新宠，共同构建了一个集购物、餐饮、休闲于一体的立体生活方式中心，展现了极高的空间利用效率与创意融合。

这些成功案例说明，通过精准把握市中心土地的稀缺价值与现有商业建筑的潜力，中小型购物中心能够以其独特的魅力和灵活性，长期吸引并留住顾客，逐步成长为区域性的商业核心。这一战略不仅优化了土地资源配置，更通过多元化的业态组合，精准对接了消费者的多元化、个性化需求，为商业地产市场的可持续发展注入了新的活力。

展望未来，随着城市核心区域地段的日益珍贵与消费者偏好的不断变化，开发集创新性、吸引力与高效性于一体的中小型购物中心，将成为推动商业地产市场持续繁荣与升级的关键路径。