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撰文/高远

近些年，城市更新已经成为地产行业的热点话题，涌现出大量城市更新项目，随着时间的推移，早期签约的城市更新项目已经到了展示成绩的时间。

在被华润万象生活团队托管改造一年多后，原晶品购物中心Crystal Galleria于12月15日正式焕新开业，并更名为上海CP静安，以新的身份重新回到南京路商圈。

从晶品到CP静安

晶品购物中心坐落于上海市静安区静安寺商圈，其前身为历史悠久的“静安小亭”地块，由香港私募地产基金丰泰地产投资集团携手太古地产共同投资，后通过股权转让，丰泰地产拿下了该项目的全部股权。

在晶品购物中心开业前，其周边500米半径范围内已经聚集了梅龙镇、恒隆广场、中信泰富和静安嘉里中心等商业项目，因此要想在南京路上立足需要另辟蹊径。

而晶品走的是差异化之路。在该项目之前，南京西路商圈内的商业品牌都是以爱马仕、LV以及COACH等奢侈品牌为主，目标客群均为高端消费者。

晶品购物中心锁定的则是年轻一代的消费群体，主力品牌都是UNDER ARMOUR、GUESS、H&M和ADIDAS等相对亲民的品牌。并且其在B1修建了一条长约50米左右的地铁通道，与久光百货、芮欧百货、嘉里中心之间形成一个互通的整体，用于引流。

由此，晶品在南京路商圈站住了脚跟，也成为静安寺及南京西路商圈商业体量前四的成员之一。

然而随着时间的推移，主打年轻消费者的晶品面对新一代年轻人时也显得不那么年轻了。于是2023年5月11日，丰泰地产投资与华润万象生活签署了关于晶品购物中心的合作协议，华润万象生活获得了近8万平方米的管理面积。

接管晶品购物中心后，华润万象生活对项目在商业定位、业态规划和招商品牌层面进行全面改造，升级后定位为“高质年轻白领流量场”。

据悉，在业态优化方面，CP静安打破了传统的主力店配比模式，将餐饮、零售和体验业态的比例调整为40%、35%、25%，以社交生活业态为主，紧扣“零压力购买”的产品逻辑，延续了晶品以年轻时尚的主题和高餐饮占比吸引了大量静安寺周边的白领消费者的策略。

在品牌方面，CP静安累计签约155个品牌，签约面积超5.2万平方米，专注于差异化定位，引入多个首次进驻上海乃至全国的品牌及独家概念店，包括5家全国首店、18家上海首店、48家区域首店。

同时启动针对外立面和室内局部楼层（LG2/L7）的翻新改造，新增了裸眼3D大屏来吸引年轻人。

商业客在CP静安正式开业后也是实地参观了整个项目。即便是在工作日，CP静安仍然吸引了很多年轻流量，并且在多层设有宠物友好空间也符合当下年轻人的喜好。

不过在品牌分布方面，CP静安将不同的业态混合在了一层，显得有些混乱，例如在书店旁边开KTV，IP零售挨着电脑品牌，并且医美、按摩、健身、美甲美发等各种业态相互杂糅充斥在CP静安的中层空间之中，且各业态不只一家门店，这种情况在多层小面积组成的购物中心中属实少见。

据开业的数据显示，目前CP静安的签约面积是5.2万平方米，而当时华润万象生活是获得8万平方米的管理面积，因此现在仍还有2万多平的空闲面积等待签约，或许是较大的招商压力使得华润万象生活不得不引入更多重复业态充入购物中心之中。至于效果如何，还需要时间来检验。

上海轻资产版图

早在2020年的业绩会上，华润万象生活就定下目标，称未来五年公司总体物业管理面积要达到4亿平方米，第三方外拓面积要达到50%；商业方面则希望第三方外拓至少50个购物中心。

之后两年，华润万象生活便将目标进度条完成一半，但在商业最繁华的上海，该公司的轻资产外拓动作却显得较为迟缓，仅签约2个项目，其中包含华润万象生活在上海已入市的另一个轻资产项目——浦江欢乐颂，即上海新田商业项目。

该项目由华润万象生活携手华润资本获取，随后华润资产与华润万象生活达成合作，宣布其私募项目新田360广场（华侨城店）由华润万象生活进行轻资产输出管理，这也是万象生活上市以来首个协同华润资产以基金模式市场化拓展的项目，并更名为“欢乐颂”。

经过华润万象生活的改造， 据了解，欢乐颂今年上半年实现客流同比增长15%，单日客流屡创新高，最高同比增长89%。目前，欢乐颂全场开业率为93%，品牌数量从70家增至188家，引进首店42家。

而到2023年，华润万象生活在上海的动作迎来了一波高潮。当时从5月11日至6月8日在28天时间里，华润万象生活完成了三个轻资产项目的签约。其中第一个便是晶品购物中心的改造。

随后在5月31日，华润万象生活与浦东开发集团达成合作，从上海浦东新区龙阳四街坊商业项目中获得了近10万平方米的商业体量。

6月8日，华润万象生活再与上海国华置业集团签署关于国华广场的合作协议，再次获得约6万平方米的购物中心体量。

从项目具体情况来看，三个项目均位于所在版块的核心商圈。龙阳四街坊商业项目位于浦东新区花木龙阳商圈，为浦东开发集团打造的龙阳超级TOD新枢纽项目，总建筑面积55万平方米。除去项目规划中的甲级写字楼，低密度总部办公空间以及高端酒店和住宅，华润万象生活获得了全部的10万平方米的商业管理空间。

而且早在2021年，华润万象生活就与浦东开发集团就浦东足球场地区核心商业项目资产管理输出签约，也是同样获得了10万平方米的商业管理面积。目前，华润万象生活与浦东开发集团合作的两个项目尚未入市。

与国华置业签约的国华广场项目就位于杨浦区，根据规划，该项目未来将成为“五角场”商圈升级版图的新中心。项目前身于2020年就已经入市，其中包括甲级写字楼、长租公寓、购物中心三大业态，华润万象生活接管的就是购物中心G-MALL部分。

在华润万象生活接管前，G-MALL一直处于不温不火的状态，并且已经开始出现商户撤离的现象。接管后，华润万象生活弱化了G-MALL的购物属性，转而强调生活和社交属性，这一策略的转变救活了国华广场。

据营运数据显示，截至今年五月，国华广场商户汰换完成40%，签约品牌达到50家，百万级店铺数量比去年同期增加了150%，出租率大幅提升30%，其中A栋出租率已达90%，预计年底整体出租率将超95%。