险资们为何都在抄底万达广场、龙湖天街
出品/联商网&搜铺网
撰文/高天
一边是商业地产商频频出手资产，一边是险资持续高涨的不动产投资热情。2024年，险资与地产商的资产权益，来了个“攻防转换”。
日前，加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)转让全国四座龙湖天街权益的消息引发关注，这是继万达广场后，全国知名商业地产品牌的又一个“资产腾挪”。不过，与万达不一样的是，这只是龙湖合作方的资产被出售，而并非龙湖集团的行为，四家龙湖天街的最大股权仍然掌握在大股东手里。
01
四座龙湖天街经营如何？
根据CPPIB的公告消息，其已经将与龙湖集团在中国四个房地产合资项目中的49%权益出售给大家保险集团(以下简称大家保险)。
四个交易项目分别是龙湖苏州狮山天街、龙湖重庆西城天街、龙湖成都滨江天街和龙湖上海闵行天街。
交易完成后，苏州狮山天街(苏州龙湖基业房地产有限公司)的股权结构是顺升企业有限公司(51%)、苏州普瑞驰企业管理合伙企业(49%)；重庆西城天街(重庆龙湖西街置业有限公司)的股权结构是重庆龙湖地产发展有限公司(51%)、重庆普瑞驰企业管理合伙企业(49%)；成都滨江天街(成都龙湖辰顺置业有限公司)的股权结构是重庆龙湖天街商业地产有限公司(51%)、成都普瑞驰企业管理合伙企业(49%)。
龙湖重庆西城天街于2008年开业，给了杨家坪商圈的全新发展动力，对全新九龙商圈的崛起也功不可没，如今商圈内更有万象城加持，是重庆的高端消费中心。据龙湖集团2024年中期业绩报的数据，龙湖重庆西城天街2024年上半年的租金收入为0.49亿元，同比微跌5.7%，出租率达96%。
2017年龙湖苏州狮山天街开业，连接起一条“东有金鸡湖，西有狮子山”的苏州新轴线，以更有活力的商业生活体验，造就苏州商业流量担当。2021年，狮山天街B馆开业，一二期共29万㎡的体量一举成为新区第一大、苏州第二大商业综合体的位置。据龙湖集团2024年中期业绩报的数据，龙湖苏州狮山天街2024年上半年的租金收入为1.92亿元，同比上涨了10.36%，出租率达98.4%，而B馆的租金收入为0.098亿元，同比上涨3.7%，出租率为99.3%。
龙湖上海闵行天街于2019年12月开业，是龙湖在南上海打造的首个TOD商业，被视为南上海商业迭代升级的加速器�？岛�，重新定位“潮起新风”，聚焦更年轻“新中产”阶级，打造南上海潮人汇聚地标。据龙湖集团2024年中期业绩报的数据，龙湖上海闵行天街2024年上半年的租金收入为0.93亿元，同比上涨3.6%，出租率为99.5%。
龙湖成都滨江天街于2020年年底开业，作为成都的第6家天街项目，开业前三日总客流突破48万，总销售突破3000万，引入西南首家喜马拉雅家生活店、西南首家HUAWEI HES PLUS、成都首家漫威授权体验店等22家首进品牌，是成都城东重要的活力之城。据龙湖集团2024年中期业绩报的数据，龙湖成都滨江天街2024年上半年的租金收入为0.91亿元，同比上涨了11.9%，出租率为99.5%。
02
险资为何加速入��？
大家保险在国内市场上并不陌生。2019年，中国保险保障基金、中国石油化工集团、上海汽车工业集团合资成立了大家保险，接手安邦保险的业务。这几年，在商业地产以及房地产市场动作频频。
从2023年开始，大家保险频繁接管了几个万达广场，包括上海松江万达、西宁海湖万达、江门台山万达、上海周浦万达；2024年年初，大家保险还以12.06亿元的价格，从瑞安房地产手里接过了鸿寿坊的65%股权。作为2023年全国商业地产市场里最具热度之一的非标商业，鸿寿坊备受关注。
加上此次接手的四个龙湖天街项目，这两年来大家保险接管的商业地产项目就近10个。
与大家保险一样，其他险资也在加速进场商业地产。据不完全统计，自2023年以来，已有十多家险企通过股权直投、不动产基金等方式，投向数十个不动产项目，预计投资金额超过数百亿元。其中自2023年以来至少有19座万达广场的股权变动出现了险资的身影，如大家保险、新华保险、阳光保险、横琴人寿等。
新华人寿和中金资本联合成立的坤华(天津)股权投资合伙企业在2024年单年将全国9座万达广场收入囊中。去年12月底，更是一下子拿了赤峰、泉州晋江、淮北、武威、银川金凤5座万达广场。
中国人寿在2024年6月收购了北京颐堤港二期的49.895%股权，作价31亿元，该项目位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路东，已于2024年6月封顶。建筑功能地上主要以商业、办公为主。地下三层，局部设有夹层。项目建成后将与颐堤港一期工程，共同组成超大型城市综合体，涵盖办公、商业、酒店、娱乐及配套等功能，形成区域发展合力，打造北京东北部备受瞩目的一站式高品质生活方式目的地，为北京消费者带来全新体验，推动地方经济持续发展。
▲北京太古坊效果图
据悉，北京颐堤港二期会启用全新项目名称“北京太古坊”(Taikoo Place Beijing)，计划于2026年底起分阶段开业，成为朝阳区“一纵一横一核”消费版图重要商业地标。
此外，友邦人寿、众安保险等险资均入场商业地产。
这反映出一个很明显的趋势，即随着市场发展和房地产市场适应新经济环境、实现可持续发展趋势下，零售不动产正从地产属性转向金融属性。
一方面，当前的房地产市场正处于深度调整期，商业地产资产价格整体处于低位，为险资提供了投资机会。另一个方面，在低利率环境下，险资面临资产荒，需要寻找长期稳定的投资渠道以保持资金的保值增值。
未来，随着政策的进一步明确和市场的逐步回暖，险资在商业地产领域的投资活动预计将持续活跃。
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