出品/时代财经

撰文/陈泽旋

香港办公楼市场的寒意，也向老牌房企蔓延。

日前，太古地产（01972.HK）披露2024年业绩。报告期内，太古地产实现总收入144.28亿港元，同比减少2%；股东应占呈报亏损为7.66亿港元，这是太古地产上市13年来首次亏损。

香港投资物业估值下跌，让这家老牌房企的“账本”不太好看。太古地产董事局主席白德利在主席报告中透露，股东应占呈报亏损的主要原因是投资物业公平值亏损录得62.99亿港元。

“投资物业公平值变化乃非现金性质，不会对公司的运营现金流或股东应占基本溢利构成任何影响。”为消除市场疑虑，白德利进一步表示，公司的资产负债表处于健康水平，整体财务状况保持强劲，“有关公允价值变化预计不会对我们的投资策略产生任何影响。”

撇除投资物业公平值变化后，太古地产2024年实现的股东应占基本溢利为67.68亿港元，股东应占经常性基本溢利（下称“经常性基本溢利”）为64.79亿港元。

经常性基本利润最能反映一家企业的经营能力。尽管这项指标之下，太古地产保持了盈利状态，但对比过往多年仍处于低位，而问题的主要根源则指向了香港办公楼市场的萎靡。

香港办公楼出租率走低，租金收入下跌

2020年至2024年，太古地产的经常性基本溢利分别为70.89亿港元、71.52亿港元、71.76亿港元、72.85亿港元、64.79亿港元，2024年首次跌破70亿港元。

分业务类型来看，物业投资实现的经常性基本溢利69.00亿港元，同比减少8.31%；物业买卖发生经常性基本亏损2.19亿港元，相较2023年多亏了7900万港元；酒店发生经常性基本亏损2.02亿港元，相较2023年多亏了1.01亿港元。

“来自物业投资的经常性基本溢利下降，主要反映香港办公楼租金收入下跌”，太古地产在业绩报告中指出。

太古地产最大的收入来源是物业投资收入。2024年，太古地产实现总收入144.28亿港元，其中，物业投资收入为134.52亿港元，在总收入中的占比为93.24%。物业投资收入又可以分为租金收入和以屋苑管理费为主的其它收入，租金收入总额为133.16亿港元，占物业投资收入的98.99%。

从物业类型来看，2024年，办公楼的租金收入为54.88亿港元，同比减少5.95%；零售物业的租金收入为73.88亿港元，同比增长3.43%；住宅的租金收入为1.36亿港元，同比增长2.33%。

在香港，太古地产的办公楼物业组合实现的2024年租金收入为51.09亿港元，同比下跌7%。值得一提的是，太古地产在2023年12月完成出售港岛东中心九个楼层，如果撇除这一因素的影响，2024年香港办公楼物业组合的租金收入总额减少幅度为4%。

“香港的办公楼市况仍然困难，需求疲弱、高空置率及新增供应持续令办公楼租金受压”，太古地产称。时代财经了解到，截至2024年12月31日，太古地产在香港的办公楼物业组合的出租率为89%，与2023年同期保持一致，2020年至2022年同期的出租率分别为96%、97%、91%。

太古地产在香港的商场则是满租状态，但整体表现疲软。2024年，太古地产的香港零售物业组合实现租金收入23.69亿港元，同比减少3%。“经济前景不明朗、美元强势、外游趋势持续、高利息环境及游客消费模式改变持续对零售市场产生不利影响”，太古地产披露，2024年，太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓的零售销售额分别下跌11%、2%、4%，而香港市场整体零售销售额下跌7%。

三里屯太古里租金创新高，内地商场零售已趋稳定

内地市场的业绩表现，一定程度上对冲了香港市场业绩的下滑。

2024年，太古地产在内地的投资物业组合实现租金收入总额49.07亿港元，同比增加7%，“反映我们各营运城市的购物商场租户组合优化及于2023年增持成都太古里权益所增加的租金收入。”

商场的租金收入是太古地产内地业务的主要收入来源。2024年，太古地产的内地零售物业租金收入总额为44.89亿港元，同比增加7%，撇除2023年2月增持成都太古里权益带来的影响和人民币汇率变动，租金收入总额上升4%。

时代财经了解到，太古地产在内地持有的零售物业组合包括全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古汇和上海前滩太古里。

不过，外部环境的变化仍然导致太古地产在内地的购物商场零售销售额发生下跌，而这直接影响与营业额挂钩的租金收入。太古地产披露，2024年，太古地产在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）下跌7%。包括成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售额都分别录得不同程度的下跌。

实际上，太古地产持有的内地零售物业表现有升有跌，无论是零售销售额还是租金收入，最为突出的是北京三里屯太古里和上海前滩太古里。

三里屯太古里2024年的租金收入总额上升12%，创下历史新高；上海前滩太古里2024年的零售销售额及租金收入总额则稳定增长，涨幅分别为3%及7%。

展望未来，太古地产信心仍存，“公司在内地的零售物业组合虽在2024年零售销售额有所下降，但整体人流却在外游增加情况下上升。同时，2024年9月底政府宣布刺激经济措施以来消费者信心增强，公司内地零售物业组合的零售销售在2024年最后一个季度开始趋于稳定。”

在内地，上海是太古地产最大和最重要的市场，其于上海的投资组合已增加至4个，包括已经落成的上海兴业太古汇、上海前滩太古里，以及发展中的上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源。

上海陆家嘴太古源的住宅物业“陆家嘴太古源源邸”是太古地产在内地的首个住宅项目，首批50套住宅单位在2024年12月启动预售，截至2025年3月7日，已经出售49个住宅单位。

太古地产行政总裁彭国邦认为，内地一线城市优越地段的高级住宅市场短期内维持强劲，上海陆家嘴太古源源邸在“2024年第四季的理想销情正是一例，长远而言上海高尚住宅市场前景正面”。

进军内地的住宅市场是太古地产1000亿港元投资计划的一部分。2022年3月，太古地产宣布公司计划在未来十年投资1000亿港元，在香港和内地发展一系列项目，同时于包括东南亚在内的不同地区开展一系列住宅买卖项目。

截至2025年3月7日，太古地产已投放670亿港元，其中，460亿元投放向内地。按照计划，内地的投资总额为500亿港元。