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撰文/陈玲

所谓“双轮驱动”的新城控股，交出了一份还算平稳的业绩。

年报显示，新城控股2024年度实现营业收入889.99亿元，较上年同期下降25.32%；实现归属于上市公司股东净利润7.52亿元，较上年同期增长2.07%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.70亿元，较上年同期增长183.07%。

分行业来看，房地产开发销售录得营业收入760.41亿元，同比下滑29.16%；毛利率11.72%，毛利率比上一年减少2.19个百分点。物业出租及管理录得营业收入120.29亿元，同比增长13.15%；毛利率70.17%，比上一年增加0.27个百分点。

新城控股年报中解释，报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年增加183.07%，主要是公司虽然两年归属于上市公司股东的净利润相差不大，但上年度处置工业用地导致较大的非经常性收益。

另外，新城控股期内经营活动产生的现金流量净额为15.12亿元，较上年同期下降85.11%。

新城控股对此称，主要系报告期内公司签约金额下降导致销售商品、提供劳务收到的现金较上年减少较多。

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新城控股主营业务为房地产开发销售、商业综合体运营管理，经营模式以自主开发销售、自主运营为主。

报告期内，该公司秉持“地产开发+商业运营”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，已进入全国143个城市。

最初，新城控股的双轮驱动模式核心是通过吾悦商场进行勾地，以低廉价格获取土地，再通过开发业务产生的现金流、超额利润弥补吾悦商场的资本支出。

伴随着三四线房地产市场持续下行，新城开发业务急剧下降，这种模式已经难以为继。

在地产开发业务方面，报告期内，新城控股实现结算面积1388.85万平方米，实现结算金额1336.66亿元(含合联营项目)，报告期末待结转面积1251.07万平方米(包含合联营项目)。

销售方面，报告期内，受到土储能级较低的影响，新城控股去化能力较弱，合计实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%；完成合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13%。

报告期内，新城控股实现411.29亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102.38%。

期内，新城控股实现126个子项目竣工交付，竣工面积为1529.14万平方米(含合联营项目)。截至报告期末，新共有160个子项目在建，总建筑面积1968.46万平方米(含合联营项目)。

伴随着大量项目交付，新城控股负债总额较2023年末下降约632亿元，合同负债减少约508亿元。

2025年，新城控股计划新开工16个子项目，新开工建筑面积169.55万平方米，计划竣工104个子项目，预计竣工总建筑面积555.05万平方米。

由此看出，2025年新城控股的竣工压力较2024年减少较多，意味着资金压力有所舒缓。

新城控股于年报中称，2025年地产开发板块将继续坚守既定方向及策略，“化风险、守价值、调结构”。

“化风险”即保交付、保开业、保现金流安全、保主体信用安全；“守价值”即自销量价平衡、资产保值增值、保留核心团队及能力；“调结构”即强调建管发力，轻重并举、存量增量并举、开发经营并举，助力公司穿越周期。

商业输血地产

销售无法提振起来，意味着最开始勾地的“双轮驱动”模式已经难以为继。

在拿地方面，新城控股董事长兼总裁王晓松于业绩说明会上回应，公司将继续坚持“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，其中开发业务将根据市场情况灵活调整。

他表示，保持对土地市场的敏感度，将根据开发市场及自身资金计划进行综合规划。

然而，根据新城捉襟见肘的现金流情况，意味着在2025年及未来一段时间，新城的开发业务和商管业务都很难看到增量拓展的空间。

正是基于这种环境，新城双轮驱动模式发生转变，转为以商养住，由商管业务给开发业务进行输血。

2024年，新城控股实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%。

期内，新城控股新开吾悦广场15座。截至报告期末，累计在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积1601.07万平方米，出租率97.97%。

其中，新城控股持有的重资产已开业吾悦广场为148座，管理输出的已开业吾悦广场为25座。

根据披露，期内，吾悦广场客流总量17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元(不含车辆销售)，同比增长19%，含车辆总销售额为966亿元。截至报告期末，会员人数4370万人，较2023年末增长32%。

在商业方面，新城控股计划于2025年实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。

现金流与融资

但相对于开发需要的庞大现金流支出，商管业务能够提供的经营现金流较为有限。

年报中显示，新城控股2024年经营现金流净额为15.12亿，公告中称因销售商品、提供劳务收到的现金较上年大幅减少。而新城控股于2021-2023年的经营现金流净额分别为219.8亿元、145.3亿元和101.6亿元，下滑速度较快。

对应的货币资金也逐年下滑，从2021年的552.3亿元、2022年的314.6亿元、2023年的189.7亿元，进一步下滑到2024年的102.96亿元，当中包括受限资金约37亿元。

不过，大体量的商业能够给新城控股贡献融资现金流，也就是吾悦广场的抵押。

2024年，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

截至2024年末，新城控股持有的投资性房地产余额为1214亿，其中1025亿已用于借款的抵押，意味着新增抵押的空间也有限。

2024年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元。2024年末净负债率为52.44%，期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元。

新增融资方面，据悉，2024年5月及11月，新城控股以中债增全额担保模式发行中票合计29.2亿元，目前该公司在中债增担保下发行的中票总额约76亿元。

另外，新城控股截至报告期末获得各大银行给予的授信总额度合计849亿元，其中新城控股及子公司已使用授信252亿元。

值得关注的是，近期有消息称新城即将发行美元债，投行目前对新城美元债券给出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。

据管理层透露，2024年，新城控股共计3亿美元境外债到期，将根据债务到期时间做好资金安排并积极把握各类融资机会，确保债务到期偿付。

新城控股在公告中表示，未来将实施一系列措施以减轻资金压力及改善财务状况。第一，进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负债本息偿还的重要来源。

第二，继续借助金融政策支持，增加经营性物业贷融资、增加公开市场债券融资、积极推进消费类基础设施REITS的注册发行、积极参与不动产相关的创新融资，同时积极推进股权类融资，增加资本和资金，调整资产负债结构和降低资产负债率。抓住市场止跌回稳的机会，恢复和提升主体信用融资，与资产信用融资相互补充。

第三，抓住收储政策的落地机会，采用多种方式盘活存量资产，增加现金来源；第四，继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方式，平滑工程款和材料款的支付，确保各项目施工有序进行。