来源/观点网

撰文/赵焓璐

10月中旬，新城控股发布了2024年9月的营业数据。

公告显示，2024年9月，新城实现合同销售金额约22.91亿元，合同销售面积约28.43万平方米。前9个月，新城累计合同销售金额约318.33亿元，累计合同销售面积约431.51万平方米。

观点新媒体对比去年同期公告发现，于报告期内，新城销售数据均有大幅度下滑。

上述数据下滑并非始于9月，据新城此前披露的半年报显示，2024年1-6月，合同销售金额235.54亿元，同样比上年同期下降44.45%；合同销售面积326.22万平方米，较上年同期下降36.86%。

有失亦有得，新城前9月商业运营数据实现同比上升，达到94.84亿元，房地产出租数据也实现微升。

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销售与出租

具体来看，2024年9月，新城合同销售金额同比下降60.09%，合同销售面积下降63.64%；前9个月累计合同销售金额同比下降47.11%，累计合同销售面积下降42.72%。

透视到销售区域上，新城重点布局的区域包括江苏、北京、天津、山东、湖北、广东、浙江、新疆等，对比2023年9月，江苏省内销售金额由16.7亿元降至7.23亿元，前9月销售面积也由201.67万平方米降至108.1万平方米；天津区域销售金额仅为2023年同期三分之一，约合1.39亿元；湖北销售金额则较2023年同期数据腰斩，约1.38亿元。

但值得注意的是，2024年9月，新城于北京的销售金额达到3.28亿元，去年北京区域没有进入该企业的销售数据表内。

第三季度，新城控股位于北京的销售面积4.29万平方米，前三季度合计销售面积5.53万平方米，均高于2023年同期，成为区域中仅有的高光。

与销售金额呈现明显对比的是商业运营与物业出租情况：2024年1-9月，新城控股商业运营总收入94.84亿元，较2023年同期81.31亿元有所提升。这份收入中，包含了新城旗下商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场等收入。

按照区域划分，江苏、浙江、安徽、陕西、山东等新城布局众多吾悦广场项目的省份，累计租金收入均实现微增；湖北、福建、山西及新疆区域的租金收入则实现翻倍增长。其中，山西2024年前三季度租金收入由去年同期的5254.66万元增长至1.51亿元；新疆区域2024年前三季度收入由去年同期4166.5万元增长至1.62亿元。

从新城在各地所布局的项目数量看，于湖北布局8座在营项目、福建及山西仅有3座，新疆仅2座，且多数为近年新开设商业项目。

从出租率看，2024年前三季度，新城商业项目平均出租率约97.65%，这一数据较2023年同期上升1.61个百分点。

海南、甘肃两个区域仅布局一座商业项目，出租率均为100%；福建及广东区域的出租物业数量均由2023年2座上升至3座，报告期内的出租率也上升至100%。

观点新媒体还注意到，湖南、江西、四川、上海、宁夏、重庆、四个区域的出租率未达到平均水平，其中重庆区域的出租率仅88.65%。

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债务与资产

发布9月销售数据之外，新城近期颇受关注的原因还与股价波动有关。

9月11日，前日涨跌幅-3.08%的新城控股股价由开盘9.75元涨至收盘9.80元，此后一个月内，新城股价开启回升阶段，累计涨幅近50%。截至10月15日收盘，新城控股报14.18元，总市值涨至319.85亿元。

据观点新媒体了解，上一次新城控股股价实现见顶还是在2021年，此后连跌三年。

早前于2021年2月，发行价9.82元/股的新城股价高点超过51元/股，彼时市值超过了1150亿元；来到2024年4月，新城股价一度跌至7.95元/股，市值跌下200亿元区间，蒸发近950亿元。

对于新城而言，销售数据并不理想的情况下，股价实现回暖与资本市场周期波动相关性更大，摆在面前的也还有债务问题。

2024年第三季度，新城无到期的境内外公开市场债券。此前于半年报中表示，已在期限内偿还境内外公开市场债券19.70亿元；截至半年报报告期末，合联营公司权益有息负债合计39.52亿元；来到2024年9月30日，新城合联营公司权益有息负债约32.44亿元，3个月内的合联营公司权益有息负债下降7亿元左右。

新城目前需要关注的是一年内到期债务。据半年报显示，一年内到期的非流动负债153.57亿元，短期借款9.04亿元，合计债务约达到162亿元，6个月内到期的债务84亿元。

值得注意的是，截至2024年6月30日，新城合计拥有157.82亿元货币资金，受限制货币资金41.57亿元，包括预售监管资金，按揭贷款保证金及保函保证金等。这也代表着，目前新城可以动用的资金约117亿元，未来仍有偿债压力。

融资方面，据新城半年报透露，其在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持合作伙伴关系。数据显示，截至报告期末，获各银行给予的集团授信总额度合计为1059亿元，已使用授信275亿元。

另于2024年9月2日的中期业绩发布会上，新城控股管理层透露，截至2024年6月30日，已抵押的投资性房地产总额为941亿元，还有近300亿元投资性房地产未用作抵押，这部分资产为新城未来的融资活动留下了一定空间。