出品/时代财经

撰文/陈泽旋

图源/领展

零售市场承压，“亚洲REITs之王”业绩却涨了。

5月27日，领展房地产投资信托基金（00823.HK，下称“领展”）举行截至2025年3月31日止年度业绩发布会。

2024/2025财年，领展实现收益142.23亿港元，同比增长4.8%；物业收入净额为106.19亿港元，同比增长5.5%；可分派总额上升4.6%至70.25亿港元；年内每基金单位分派按年上升3.7%至272.34港仙（即 2.7234港元）。上市20年，领展共计向基金单位持有人分派超过835亿港元（包括已公布的2024/2025年度末期分派）。

领展方面指出，收益及物业收入的增长主要由于大部分营运市场的表现有所改善；而可分派总额增长的主要原因是香港业绩相对较好，2024年2月完成全资收购的上海七宝领展广场也带来了贡献，同时还得益于财务成本的减省以及一次性税项处置及调整。

中国香港是领展最大的市场。截至2025年3月31日，领展一共拥有154项物业资产，总估值达到2260亿港元。其中，130项位于中国香港，估值为1700亿港元；12项位于中国内地，估值310亿港元；12项分布在澳大利亚、新加坡和英国，估值250亿港元。

按照类别划分，零售物业是领展最大的资产，估值占比高达70.2%。香港亦是领展零售物业的“主场”，相关资产估值在总估值中的占比达到了52.2%。

2024/2025财年，香港物业组合的总收益及物业收入净额分别按年增长1.5%及2.8%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长28.6%及27.5%；国际物业组合收益增长2.2%至17.81亿港元，物业收入净额增长1.3%至12.03港元。

2024年2月，领展完成对上海七宝万科广场余下50%权益的收购，该物业资产带来的新收益贡献既推动了整体业绩的增长，也是内地物业组合业绩取得显著增长的最大原因。

作为领展最大的收入来源，香港物业组合取得业绩温和增长，得益于必需品零售及停车场业务。时代财经了解到，2024/2025财年，领展的香港零售物业组合收益总额增长1.4%至76.13亿港元，停车场及相关业务收益同比增加1.7%至25.23亿港元。

不过，整体零售环境承压仍然拖累了领展的业绩表现。截至2025年3月31日，领展香港零售物业平均每月每平方呎租金为63.3港元，而2024年3月30日为64.4港元；领展的香港商户销售额按年减少3.0%，优于整体香港零售市场7.0%的跌幅，但续租租金调整率还是由正转负，于2024/2025财年录得-2.2%。

为了应对大环境，2024/2025财年，领展采取了一系列调整措施，包括对香港富善商场及秀茂坪商场展开了资产提升工程，以及主动引入内地商户至香港零售物业。领展方面表示，引入内地品牌是为了应对“消费者喜好日新月异”，目前已有瑞幸咖啡和fast fish等品牌在港落地，“此租赁策略不仅能应对当前市场挑战，亦可促进长期可持续发展”。

据领展观察，香港零售业出现了利好迹象，原因是随着优才计划开展等，令香港人口有所回升，领展香港高尔夫球公开赛等连串盛事有助推动旅游业发展，同时，北上消费及零售销售亦渐趋稳定。然而，零售增长乏力及关税等外围因素冲击所带来的不明朗因素，将继续对续租租金调整率及租金水平构成压力，使零售物业组合商户销售额渐趋稳定的趋势蒙上阴影。

针对诸多的挑战，领展的应对措施是提升营运效率，同时强化多元化策略支持业务增长。而推动业务多元化发展的两大方式，是积极管理及多元化拓展领展房托物业组合，寻求通过资产轮动及收购机会来强化领展的物业组合，重点关注澳洲、新加坡及日本；另一方面是开拓不同的资金来源。

今年2月，领展宣布正式成立新的基金业务平台“领展房地产投资”，该平台主要为私人机构资本提供服务。管理层强调，“领展房地产投资”与其他私募基金不同之处在于，领展计划投入更多的资金与其他投资者共同投资，目的是使领展与他们的利益保持一致，以增加他们的信心。

领展管理层透露，“领展房地产投资”的所有准备工作都已做完，与私募基金管理有关的文件和架构都已缕清，“我们在新加坡、澳洲、日本增加了投资团队人手”，至于所筹资金规模、目标资产管理规模由于法律原因暂不方便透露，未来会在适当时机予以披露。