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撰文/刘子栋

近年来表现积极的金茂商业板块，走进缓慢滑向“衰落”的天河北商圈，广州信达金茂广场正面临关键转折。

7月1日消息，这个商业综合体商业部分获金茂酒店商业正式接场管理。

据了解，金茂酒店商业是中国金茂旗下零售商业与高端酒店及公寓运营板块。此次接管新项目，源于前任管理输出方益田旅游商业（现已升级为深圳益彩商管集团，下称益田）委管合同到期，金茂酒店商业随即进场。

于是金茂借道收获了广州的首个商业项目。

只是，信达金茂广场周边商业氛围普通，项目所处的梅花园片区，在广州商业格局的变迁中似乎是一片从未被重点关注的角落。

如何破局？项目后续运营面临着挑战。

三方合作体的变局

信达金茂广场是一个三方合作项目。

2015年6月，四家房企激烈争夺广州天河区广日电梯厂地块。经过23轮举牌厮杀，信达地产以44.2亿元夺地，溢价16%、18500元/平方米的楼面价在羊城落下首子。

项目占地面积约9.22万平方米，是一块囊括居住、商业、教育在内的综合用地，计容建筑面积达33万平米。

一直以来信达地产的业务拓展强调通过协同合作、行业并购和“白衣骑士式”纾困等模式开展。

事实上，自天河广日电梯厂地块开始，信达地产在广州通过收购嘉粤集团资产包开发花都信达珺悦蓝庭、合作开发黄埔中铁建·信达·花语天宸、代建代管增城山海合悦（原新力项目）和南沙山海合悦（原佳兆业项目），直至2024年10月时隔9年才再次在公开招拍挂市场拿地。

就天河广日电梯厂地块，或者是考虑到拿地地价有操作空间，在获地7个月后，信达拉来擅长豪宅开发的金茂入局。

其中，信达地产保留“财务投资者”的角色，金茂则具体负责项目的开发、运营管理、销售等事宜。2017年10月，住宅部分信达金茂府开盘。3年后，产权公寓部分入市。

酝酿数年，信达金茂广场以“广州北的中轴新城”定位面世，致力于成为区域商业副中心。

当时以信达金茂府为圆心2公里范围内，并未有成熟大型商业体承接周边消费。当地居民需向北共享白云京溪商圈的商业配套，或者要向南到天河北中信商圈，甚至更南边的天河路商圈消费。

存在市场空白，商业部分自然要好好谋篇。于是2020年7月，益田作为第三方加入合作阵营，负责商业轻资产运营。

得到全新规划的“广州信达金茂广场·益田假日世界”从毗邻的白云山汲取设计灵感，以“城市绿洲剧汇”定位，采用退台式设计设置登山步道、超生态漫游草坪、花径广场、云端天台花园、挑空观景台等景观。

作为片区内少有的大型且新开的商业体，项目在招商上着眼为周边消费提档，下了不少功夫。

除主力店万达旗下高端院线寰映影城、高端精品超市BLT、向群饭店等之外，也引入了不少首店、特色店、形象店/概念店。

包括NIO House蔚来中心、燚山城·泥巴小院、大赞炙烧寿司、MH MASSA美和玛莎造型，以及麦当劳主题店、奈雪的茶Pro店、Tim hortons红枫店、凤园椰珍“奇幻椰林”形象概念店、蛙小侠“小侠修炼场”主题店等

2022年国庆期间，“广州信达金茂广场·益田假日世界”以96%招商率、92%开业率数据实现开业，随后运营直至如今益田退场，金茂酒店商业进驻。

持续的运营挑战

开业将近3年，仍处于培育期的信达金茂广场在运营上只能说平平稳稳。但想要按“广州北的中轴新城”定位往更远处辐射，似乎暂时未有这样的能力。

而要理解信达金茂广场面对的挑战，就必须回溯天河北的兴衰轨迹。

天河北的崛起犹如广州一部快进的城市发展史。1996年新广州东站启用，成为广九直通车始发站，大量香港人涌入，带动了天河北的消费。

翌年，中信广场的落成将城市中心从环市东转移到天河北。世界500强企业和各国领事馆纷纷迁入，商务氛围迅速形成。1999年，地铁1号线全线开通助推了这一过程。此时，天河北拥有广州唯一地铁线路的2个站点。

然而黄金时代仅持续十余年。以2010年亚运会成为转折点，海心沙开幕、东西塔启用标志着珠江新城CBD的崛起。天河北自此失去优势。

属于天河北外溢板块的梅花园情况更可想而知。目前，天河区商圈分布为东西两头强，一边是拥有天河城、天环广场、正佳广场、太古汇的天河路商圈，一边是以美林天地M·LIVE天地为中心的三溪商圈，中部和北部相对较弱。

资料显示，梅花园位于天河北以北，与附近燕塘、京溪路、天河客运站、华南植物园、南方医院和同和形成一片大板块。

有人评价梅花园，处于天河区与白云区交界，除了作为沙河服装商圈后花园之外，“既没有高端产业，又没有规划热点”，但胜在住宅小区多，存在大量如信达金茂府、云山熹景等次新房，以及怡新花园等经典老小区，生活氛围浓厚。

都说餐饮决定商业项目人流的下限。信达金茂广场进驻品牌以餐饮为主，零售休闲为辅，依靠周边扎堆的住宅小区和医院、高校等，拥有一批较稳定的客源。整体招商品级处于中档水平。

但项目周边事实上并非缺乏较高端的购买力。

例如梅花园其实是广州老城区置换客，购买改善房的一个会考虑的区域。在售的越秀天河和樾府、中铁建西派天河序都聚集了一批“有实力”的住户。

梅花园周边亦聚集了华南理工大学、南方医科大学和一五七医院、南方医科大学南方医院等一批老师和医生。

另外，随着未来广州18号线北延段的落成，梅花园有望成为广州新中轴线北沿线的一个重要节点，区域内商业项目的辐射能力大大增强。

况且信达金茂广场面对的竞争也不大，周边广垦天河1号体量太小构不成威胁，稍往北的佳润广场、梅花园广场则太老旧。

信达金茂广场商业体量12万平方米，属于体量10万-15万平方米的大型商业项目，项目开业时间也不久，硬件好，有更大的提升空间。

据悉，金茂酒店行业旗下商业板块，拥有“览秀城”、“金茂汇”、“J·LIFE”三条产品线，分别匹配城市级商业、区域品质商业、精致社区/商务配套服务商业。

目前并不清楚金茂酒店商业将就信达金茂广场引入哪条产品线，但市场期待该项目能有更多品牌上的升级调整。