出品/观点网

撰文/黄建铧 

万科企业组织架构的调整动作还在继续。

7月20日，据媒体报道，万科企业股份有限公司（简称“万科”）将进行组织架构调整。

此次调整的重点在于区域公司层面，计划取消区域公司，由总部直接管理城市公司，并将上海开发经营本部（地产总部）迁回深圳。调整后，万科的管控模式将从原先的3级管控转变为2.5级管控。

据悉，此次调整意味着万科将从区域公司管理模式转向总公司模式，部分职能如采购将被集团收回。

目前，万科的组织架构主要包括5大区域公司（北京、华东、华中、南方和西南），2个总部直管的公司（广佛、上海）以及2个总公司（东北、西北）。

据接近万科方面的人士向观点新媒体介绍，关于此次调整，万科公司后续应该会有更加明确的官方消息公布。

深铁行动

此前7月3日公告显示，万科向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，年内该公司已经六次向大股东借款，涉及总金额达到211.01亿元。

2017年深铁成为万科第一大股东后，便开始不断地在给万科“输血”，同时也在改变着万科的架构。

根据万科2024年业绩显示，2024年万科实现营业总收入为3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润亏损约494.78亿元，而上年同期为盈利121.63亿元；扣非净利润亏损453.94亿元，上年同期盈利97.94亿元；经营活动产生的现金流量净额为38亿元，同比下降2.87%。

由此来看，万科在2024年的表现不尽人意。为了有效化解风险，作出了一系列改变，最直接的就是管理人员经历了一次大换血。

今年1月27日，万科公告宣布，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭辞职。取而代之的是辛杰获任为万科第二十届董事会主席，郁亮、李锋、华翠、李刚为执行副总裁，田钧为董事会秘书。

国资班底的全面接管，被市场称作万科正式进入“深铁时代”，意味着万科正在全面重构。

这次的组织架构，也被认为是深铁按照自身战略意图对万科进行深度重构的重要举措。

根据万科2025年中期业绩预告，今年上半年完成了4.5万套房的交付，实现销售金额691.1亿元，与去年同期的1273.3亿元合同销售金额相比，近乎腰斩；预计上半年归属于上市公司股东的净亏损达100亿至120亿元，同比去年98.52亿元的亏损进一步扩大。

这是万科连续第二年中期业绩出现大额亏损。

此外，自2014年宣布瘦身以来，该公司便暂缓了土地纳储的节奏。年报数据显示，去年全年，该公司累计新增13个项目，总计容建筑面积137万平方米。报告期末，万科规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，较前些年大幅减少。

在开发业务和战线的双重收缩下，区域公司似乎没有什么存在的必要了，精简管理架构势在必行。

减负之路

其实自去年开始，万科已多次进行区域调整，为此次区域公司取消做了充足的铺垫。

去年3月初，万科南方区域宣布调整组织架构，将原有的12个公司变为8个，即深圳公司、广佛公司、万溪公司、东莞公司、珠西公司、福建公司、海南公司和广西公司。

随后，上海区域组织架构也开始调整，原15个城市公司重组为8个地区公司。重组后的8个公司分别为杭州地区公司、宁波地区公司、南京地区公司、合肥地区公司、无锡地区公司、徐州地区公司、上海公司以及苏州公司。

再之后，北京地区也开始了调整之路，去年4月万科北京区域开始了城市合并，重组为7个地区公司。

去年10月，万科组织架构再次调整，将华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部定位为开发经营本部派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。

此外，还有将东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理。

万科的调整行为并非个例，自2021年开始，房地产市场便步入下行周期，随着销售规模见顶、融资持续收紧，主流房企陆续开始对管理层级进行瘦身，从原先向各个城市进行扩张转向深耕细作重点城市。

通过对下放权力的收回，从而加强对已有资源的盘活，对项目进行集中管理，减少部门冗杂带来的运营成本，打通组织管理渠道，提高运营效率。

去年2月，中交地产撤销了旗下所有7个华中、华东、西南、西北、华南、华北以及津雄区域公司，与此同时还将原先的16个城市公司重组为9个，并由集团总部直管。

今年3月，中国金茂也撤销了原有的华东、华北、华南、华中、西南五大区域公司，20个城市公司则重组整合为14个。

前不久的6月25日，招商蛇口同样宣布裁撤全部区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

此外，华润、绿城、保利等头部房企也都对区域公司进行了收缩合并。

有业内人士分析称，过去的房地产主要处于一种盲目扩张状态，因此不断增加区域公司并将权利下放，对公司抢占市场、扩大规模十分有效。进入调整期之后，行业开始回归产品本身，更看重质量而非规模，在销售疲软的情况下，规模越大反而越容易拖累公司现金流。

债务方面，根据万科最新财报，截至第一季末，持有的货币资金为755亿元，有息负债合计3658.7亿元，资产负债率达到了73.5%，其中43.8%的负债将在今年内到期。

好消息是万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在2025年股东大会上介绍，今年截至目前已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债，且未来两年内都将没有到期的境外债务需要偿还。

董事会主席辛杰在股东大会上也表示，目前万科改革化险的工作正在稳步地推进，已到期的公开债均已完成兑付，风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间。