万科商业稳住了收入规模，但前路在哪里？
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撰文/龚丽欣
2024年，万科的商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。
“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这时候必须要做取舍。”
在去年上半年召开的股东大会上，万科宣布未来将聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业。
而过往被寄予厚望的商业板块，则面临了新的境遇。
人员调动、架构调整、资产出售……成为万科商业板块2024年的关键词，而印力集团的“归去途”也成为了过去一年时间里，市场关注的重点话题。
业务调整之下，万科商业板块的业绩表现如何？一连串的数据当中，又能否窥探万科对印力，乃至整个商业板块的未来思绪？
业绩解析
3月30日晚间，万科企业股份有限公司发布2024年的业绩报告，在致股东信中，这家企业表示2024年是异常艰难的一年。
从其整体业绩来看，报告期内，该公司实现营收为3431.76亿元，同比下降26.32%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元，由盈转亏。
与集团整体业绩走势一致，2024年，万科的商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。
查阅发现，2020年、2021年、2022年及2023年，万科商业业务(含非并表项目)营业收入分别为63.22亿元、76.29亿元、87.2亿元及91.1亿元。而2024年的收入回落至两年前的水平。
此外，这份财报与过往也有不同。
一方面，自2023年年度报告开始，万科不再公开披露其营收前十的商业项目，最新发布的财报同样如此；另一方面，印力的营业收入同样不再单独披露。
不过，对比过去几年的业绩表现不难推测，印力的业绩占比约占万科商业业务总收入的六成左右。
如若按此粗略计算，过去一年，印力管理的商业项目营业收入则为53.34亿元，对比2020年、2021年、2022年及2023年的42.22亿元、52.29亿元、54.8亿元及57亿元，亦呈现出顶部回落的态势。
数据来源：企业财报，观点指数、商业客整理
“去年印力出售了不少核心项目，管理规模有所下降，对其结算收入也会带来一定的影响”，有业内人士如是提到。
不过，即便是业务收缩的大背景下，年内，万科仍有新的商业项目落成。
财报透露，2024年，上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目开业。
其中，上海徐汇万科广场开业率88%，区域首店率40%；深圳坂田万科广场开业率96%，其中深圳首店10家，龙岗区首店34家；上海三林印象汇开业率86%，区域首店率超50%，作为上海首个印象汇产品。
截至报告期末，万科合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），较2023年末减少22个项目，建筑面积1081万平方米，同比缩减6.65%。
年末，该公司规划中和在建商业建筑面积为196万平方米，而上年同期为305万平方米。同时，万科管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过58%，四个一线城市的占比为29%，一二线城市的占比超过94%。
显然，无论是开业项目还是储备项目，万科其业务总量出现了较为明显的减少。
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持续出表
业绩下滑、项目规模缩减……在外界看来，这是万科放弃商业板块的有力证据。
实际上，早在去年年初，深陷资金压力的万科，便对其主营业务做出了大调整，商业板块不再是万科“三大主业”之一。
针对彼时的“瘦身计划”，万科提到，将通过大宗交易和REITs，把商业办公资产转让出去。
而率先被摆上货架的是上海七宝万科广场，这也是万科运营管理商业项目当中，收入最高的一个。
商业客查阅发现，2020年至2023年上半年，七宝万科广场的营业收入分别为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元、2.13亿元，均位列万科商业项目第一位。即便疫情影响的那些年，其营业收入也远高于第二名的深圳印力中心。
去年2月份，万科以23.84亿元出售了在上海七宝万科广场一半股权，自此，万科完全退出该项目，而这一交易对价较项目估值折让将近三成。
困境之下，万科选择将最赚钱的购物中心出售，以换取现金流，有市场人士表示，“这是不得已选择�！�
七宝万科广场之后，开业不到四年，但营业收入迅速超越深圳印力中心，夺得榜眼的上海蓝翔印象城MEGA，也难逃出售命运。
去年7月，印力将其所持的上海南翔印象城MEGA48%的股权转让给新加坡政府投资公司（GIC），交易完成后，GIC持股比例升至98%，而印力持股比例降至2%。
两个月后，上海松江印象城48%股权亦由GIC接手，印力的持股比例从50%降到2%。
除此之外，万科还接连出售了深圳湾超级总部基地T208-0053号宗地使用权、深水埗长沙湾The Campton商场及附属公众停车场、上海陆家嘴综合体45%股权等。
在前不久召开的投资者交流会上，万科管理层表示，大宗交易和资源盘活方面，公司全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元。
除了大宗交易，万科还在寻求多种合作形式，包括股权融资、类REITs及公募REITs等。
去年，中金印力消费REIT成功上市，其底层资产则为杭州西溪印象城，该项目整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。
值得注意的是，在万科最后一次披露的“运营管理前十大商业项目”当中，已有四个项目完成了出表与剥离。
“大量核心资产被出售，这也在一定程度上说明万科有意放弃商业地产市场”，业内人士提到。
图片来源：企业财报
商业前路
在万科的体系内，商业业务始终被分作“两大派系”。其一，印力集团；其二，则是万科各个城市公司下辖的商业事业部。
据了解，2016年，万科正式将印力收归麾下。不过，收购至今也有近九年时间了，但万科始终未将印力集团并表，从其财务报表上看，印力属于“长期股权投资”，产生的收益属于“投资收益”。
2024年，万科集团录的投资总收益为89.23亿元，其中，成本法核算的长期股权投资收益为88.47亿元，而权益法核算的长期股权投资收益为0.31亿元，出售长期股权投资产生的收益为8.75万元。
在资本市场看来，印力在商业运营与资管操作方面，有着较为成熟的经验，而万科各个区域事业部则持有大量的商业项目，但两者始终未能形成合力，由此导致万科商业板块的业绩无法达到预期。
过去几年，万科也试图整合旗下商业板块，但效果甚微。
其中，2021年6月，王海武空降印力集团，出任总裁一职，随后，2022年，万科将49个自主开发项目交予印力集团管理，，总体量达200万平方米。
2024年年初，万科成立全新的商业事业部，将商业版块提到了与开发业务和独立上市的物业板块同等地位，同时任命孙嘉作为商业BG的操盘手。
同年10月，万科再度调整组织架构。其一，为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效。
其二，深化商业事业部组织建设，事业部本部未来将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目则合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。
对于商业板块的前路与印力集团的去留，万科从未言明，但从只言片语中，也能窥探其考量。
有市场人士表示，此前的架构调整，或许意味着万科商业的业务线将持续收缩，商业资产出售也将继续。
在2024年度业绩投资者会上，针对债务偿还压力的话题，万科亦明确表示，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。
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