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撰文/刘子栋

图源/陆家嘴集团公众号

对于像晶耀前滩T1栋这样的优质资产，其高出租率和优质租户资源成为吸引买家的重要因素。

作为全国大宗交易最活跃的市场，上海商业地产的货架上没有“隔夜秘密”。

近日，一则写字楼交易消息在市场中流传——位于上海前滩的晶耀前滩Crystal Plaza项目，最后整栋可售物业T1栋正式挂牌。

据悉，项目目前对外报价达17.6亿元，折合楼面价6.8万元/平方米。

晶耀前滩资产流转

晶耀前滩位于上海浦东新区前滩核心位置，是当地地标式商业综合体之一，也是上海前滩国际商务区全面建设后首个亮相的商业项目。

作为前滩开发主要执行人和一级土地开发商，陆家嘴集团就通过联合开发模式，引入了多个外资合作伙伴参与区域开发。其中，晶耀前滩则由陆家嘴集团与私募巨头铁狮门合作开发。

资料显示，晶耀前滩由陆家嘴于2013年6月通过产权交易获得，3个月后签约引入铁狮门作为合作方并动工开建。

按照规划，项目总建筑面积35.7万平方米，为集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目，包含19.9万平方米6栋甲级写字楼、6.8万平方米零售商业，以及11万平方米的住宅。

2017年，项目住宅部分开始入市，历经4次推盘后，于2018年11月完成最后一期即第三期351套房源加推，实现开盘售罄。

而项目商业部分自2018年起分阶段落成。其中，零售商业部分最早在2019年8月试营业，成为前滩首个开业的大型购物中心。

在此基础上，项目定位“滨江国际轻质生活中心”，招商上引进了很多有创意的生活方式业态或品牌形象店，包括科学创新教育品牌自然创客、韩国Hair Salon品牌BYMIGA、7-11运动主题风全新概念店、儿童室内乐园奈尔宝、音乐培训机构Rolling Music热迷音乐、综合运动高端会所Ringside boxing & Beyond等。

而写字楼部分则于2018年起分批落成，并同步开展分栋整售实现资产流转。

包括2017年建设期间，项目T3栋塔楼就被出售给陕西投资集团旗下西部证券，交易价格15.17亿元，涉及16层约23549平方米办公面积，约合单价6.5万/平方米；

后续2021年4月，陕西投资集团就以该项目为底层资产，发行了陕西省首单国企CMBS暨陕投集团首单ABS产品“西部证券-上海晶耀前滩广场资产支持专项计划”，发行规模12.7亿元。

2020年6月，张庭、林瑞阳夫妇的TST庭秘密斥资17.6亿元，购入项目T2栋作自用，交易价格17.6亿元，涉及15层约26035平方米办公面积，约合单价6.8万/平方米；

交易后不久，TST庭秘密母公司上海达尔威贸易有限公司便被卷入“网络传销案”，上述物业作为涉案资产被查封。2023年10月随着相关案件撤销，T2栋大楼也得以解封。

2021年7月，项目T6栋被前程无忧以20.7亿元价格收入囊中，涉及办公面积32424平方米，约合单价每平方米6.4万元。

剩余3栋写字楼和购物中心，就整体分属仁耀置业与仁陆置业两大项目公司。体量最大的T5/T7栋和商场38414平方米面积由仁耀置业持有；T1栋和商场32589平方米面积由仁陆置业持有。

穿透股权信息，仁耀置业和仁陆置业均由陆家嘴集团旗下上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司，以及相信是铁狮门运作的基金上海仁远投资合伙企业(有限合伙)持股控制。

到2023年，晶耀前滩进行资产重组和分割。具体表现为陆家嘴集团退出T5/T7两栋办公楼，购入商业部分全部股权。

交易完成后，仁陆置业控制T1栋写字楼和购物中心，由上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司100%持股；仁耀置业的主要资产变为T5/T7栋写字楼全栋，项目公司由上海仁远投资合伙企业（有限合伙）持股99.99%，上海狮海投资咨询有限公司持股0.01%。

此次被传挂牌出售的T1栋写字楼，具体于2018年10月竣工，办公总面积25882平方米，总层数17层（名义楼层）并包含685个车位，目前由陆家嘴旗下办公品牌“L OFFICE陆家嘴办公”运营。

图片来源：百度地图，商业客整理

来自陆家嘴集团披露，截至2025年第一季度末，晶耀前滩T1出租率为96%高位。

另有未经证实的市场消息，项目目前的出租率达到几乎满租的99.8%，具体租户包括医疗健康公司艾昆纬、农产品、食品贸易与加工巨头路易达孚、捷爱士国际货运、薄荷健康科技等。

冰火交织的2025

晶耀前滩T1栋被传挂牌推售背后，2025年上半年上海商业地产大宗交易市场呈现冰火态势。

一方面，上海大宗交易市场正经历深度调整。高力国际数据显示，2025年上半年上海全市仅录得42笔大宗交易，总金额258亿元，同比呈现量价双跌。

交易总金额比2019-2024年6年任何一年的上半年数据都更少，甚至低于2021年上半年的319亿元。

同时，外资机构参加交易数量和金额上急剧减少，基本退出“战场”。2025年上半年内资买家占比高达99%，外资仅零星参与交易。

而在内资买家中，除保险资金和国资平台依旧保持高强度活动外，民营资本也成为活跃分子。由于资产价格处于低位，这些买家组成的投资型买家、自用型买家陆续进场抄底核心物业。

另一方面，从物业类型来看，写字楼仍然是最受欢迎的资产类别。数据显示，2025年上半年上海办公楼交易共收录 15 宗，成交金额为 163 亿元，占总交易金额的63%。

但若除去交易金额达到108亿元的博华广场交易，写字楼交易总金额则将下降到55亿元。

同时，我们也能看到，上半年几宗具代表性的写字楼资产交易，均出现不同程度的折价。甚至在上海北岸长风E栋和G栋的交易中，由于事前项目出现断贷情况，因此较贝莱德2017年12亿元的收购价格，出现了48%折价的“极端”情况。

高力国际在报告中提出：“在当前市场环境下，受困于租金下行以及未来办公市场供应增多的双重压力，同时存量市区核心商圈的核心资产陆续进入市场，办公市场正处于近些年的低谷期。”

“面对售价的不断向下调整，市场参与者也更为谨慎对待。”该机构指出。

而且上海写字楼整体市场仍然不明朗。第一太平戴维斯在最新报告中表示，结构性的供应过剩和低迷的租户情绪影响租赁活动，市场仍然面临压力。

报告显示，2025年第二季度上海全市甲级写字楼空置率继续上升0.5个百分点，至23.7%，并预期下半年供应或将持续推高空置率。

同期，前滩所属的非核心商务区整体空置率已超过25%，陆续趋向30%。

然而，在挑战之中也存在着一些机遇。对于像晶耀前滩T1栋这样的优质资产，其高出租率和优质租户资源成为吸引买家的重要因素。

在市场整体信心不足的情况下，稳定的现金流对于投资者具有较大的吸引力。

只是网传的17.6亿元叫价，对应25882平方米面积，交易楼面价折合6.8万元/平方米，高于市场整体行情。在最终接近成交时，交易价格或出现一些变动。

就目前来看，相关交易未被最终证实也未完成，价格自然也不可知。

但交易一旦完成，晶耀前滩T1栋可能成为又一个观察上海大宗交易冷热温差的最佳温度计。