金鹰韩相礼呼吁商业地产与房地产政策应区别
2012联商网大会暨零售业发展高峰论坛于2012年4月11日-12日在南京召开，大会邀请了政府部门、行业专家和连锁企业高管一同分享和探讨行业发展之道。本次大会以“重塑零售精神·从心开始”为主题，旨在倡导零售商需更重视与消费者、供应商的关系，探索回归商业本质，体现社会责任，从而共同构建更加有序、和谐的商业新环境，为消费者打造一个更加安全、放心、便利的消费环境。
以下是金鹰国际集团执行副总裁韩相礼的精彩发言：
金鹰国际集团执行副总裁 韩相礼
在宏观形势调控下，经济下行的环境下，如何去重塑零售精神，迎接我们商业的美好的未来？
改革开放三十年来，由传统的百货经营模式为主题的。本世纪以来，随着城市化发展，人们消费观念的多样性，城市综合体应运而生，相比较百货公司，功能灵活自如的经营特点，有非常强的聚客能力。
百货在逐步大型化，特别是收入超10亿以上，同年增长超10％，销售利润10％以上的明星百货店，都有一定的优点和长处。像北京新光天地这些百货公司，他们都是逐步购物中心化，良好的客户服务系统和统一的收银系统，未来的百货和购物中心在不断的学习当中融合借鉴。
未来10年是商业地产发展的黄金时代，出现了爆发式的增长，商业地产的竞争也高速膨胀，近两年来大家纷纷跑马圈地，有不同的地标式的综合体，如何使这些城市综合体开发运行成功？大家想到的是用商业来驱动地产，为了实现这一目的，也有一些商业地产商开始考虑自己发展经营百货，也就是说商业也正是在成就着地产。
当前经济形式也呼唤着新生力量，如何使这些城市综合体开发运行成功？
第一，商业地产的成功，必须在选址规划招商运行等考虑长期性，有长期性才有长期价值。
第二，精耕细作。商业服务业离不开细节，比如说物业、客服、细节服务可以成就地产的价值。
第三，注重IT的整合。应用IT技术使综合体的信息共享，在品牌信息资源客户资源方面，实现资源整合，使综合体不同业态的总体价值提升。
长期持有解决基本的资源之道，有两个问题，第一个企业思考的问题，如何进行长期持有？第二个是政府和企业需要考虑的问题，如何解决资本问题。商业地产的平台需要大量的资本，在国外，有股票直接融资，有发债、有房地产信托有银行贷款多渠道的解决。并且主要是直接股票的市场，资金是主要的来源。特别是在国外有很多的商业地产，他们是通过资本的市场，是主要的平台，同时把这个项目经营好以后，有收益率打包推出长期的运营。目前我国大部分的商业地产公司，或者是这个平台都是以银行贷款为主的，目前由于受宏观调控的影响，商业地产受房地产开发的原因所以贷款股票市场基本上都关门了。就是行业面临了非常大的压力，特别是在目前整体的整个行业，宏观调控的前提下。
前几年也曾经讨论过，商业地产与房地产开发切割开，那目前如果商业地产长期持有，我认为以商业地产商场组建办公，为消费内需的平台。我建议，把独立的长期持有的商业地产，与房地产开发的政策区别开，把它作为消费内需的基本的要素的平台，把它作为一个长期内需的支撑的要素。打开商业地产，资本融资的渠道，能够为我们商业零售提供非常广阔的运行平台。
第一，APO对商业地产的企业，能够APO开发。
第二，对民间基金的投资有推出的渠道，能够实现房地产信托，基金上市。
第三，银行贷款和发债能够放开，不以开发性房地产这个同等对待。以上是我的个人得几点观点，因此成就卓越的商业需要长期的合作力，也需要政府给大家的支持。
金鹰在商业地产方面有将近20年探索的经验，已经成长为商业地产领域的佼佼者，目前我们的商业地产运营面积已经达百万平方米，集团年营业额数百亿。未来5年，力争实现商业地产面积经营面积翻两番的经营目标，经营有房地产、百货连锁和投资三大版块。
1999年金鹰的脚步跨出南京，开始了全国的连锁之路，以南京上海为中心，面向全国多脉路扩张，在南京上海云南陕西14个省成为行业的佼佼者。
今天金鹰拥有上百万忠实VIP客户，增长率保持30％以上，被许多投资机构评价为最有成长价值的企业。
当前百货业经营有两种模式，一种是双重码模式，一种是单重码模式。
因为重心在百货经营上，所以相关的租赁费用装潢成本不可控。在两种经营模式膨胀的今天，金鹰选择了双重码模式，先从地产开始。地产也是金鹰的双重筹码，这些地产在经济飞速成长的前提下，价值倍增，双重码模式有中间商，营运成本可省3%。也是快速成长的原因之一。
目前金鹰所投资开发的新店在二线城市两年可损利平衡，双重码优势，金鹰商贸在香港上市，如今以高额稳定增长回报，因为最看好的还是百货的资产的价值。金鹰的两大实业集团，有房产百货酒店物业资产管理等若干形态，从地产开发工程建设装修设计等，金鹰是一个全产业链。通过一条龙的服务管理，从一毛钱到一亿元的成本，从而有精细化的成本管控。
伴随着全国连锁的发展，金鹰通过商业地产，有效实现了跨业间的良性互动，另一方面金鹰商贸也以自身良好的盈利模式为项目开发提供强有力的资金支持。因为在中国二三线城市，深耕的发展方略，金鹰一直在关注新兴城市的发展，并且身体力行，积极参与这些城市的商业中心建设，在南通、徐州、泰州、盐城、淮安等地，金鹰都是佼佼者。
2011年底，徐州彭城广场店超过20亿元，众多国际一线品牌在金鹰取得了骄人业绩。新街口店兰蔻销售全国第一。2012年金鹰的发展是智能模式，ERP系统分析每一分钟，这是金鹰对客服为导向下结合ABM对未来消费型企业发展的洞察，为企业提出智慧内合。为一体服务提供最优保障，将全生活一站化智能化发展到极致，智慧金鹰带来智慧消费潮流。这个项目借鉴了全球一流的服务经验，打造包括BASCRMPM电子商务等核心要素的系统，精准营销及电子商务等方面的专业能力，今年上线的智能商业系统，借助全球一流的企业经验，结合金鹰10几年来在百货及房产的领域积累的丰富经验，充分以顾客为中心，运作管理及精准营销等方面，为国际一流水平接轨，智能商业管理系统有效实现了智能的表现。从而体现了更精确的服务设计，使大型化全生活多业态的超级购物中心管理，并且以更高的效率和更贴心的服务，为消费者带来不同一般的体验和乐趣。
随着金鹰三期的对接，金鹰新街口店的业绩将有望超过百亿。作为2014年青奥会的主会场，河西将建设成为城市中心，和现代化新南京标识区，河西金鹰天地，初定2014年开业，将以90万平米，但体建筑面积48万平方米的商业面积，打破两个基尼斯记录。有望成为新的世界之最，目前正在建设阶段的河西金鹰由地下全楼山洞塔楼组成，在200米的高空有一个两万平方米的空中楼台，集合世界之最的商业，世界最顶级的酒店，毫无疑问将是世界级的商业地标，将与金鹰三期一起，成为领跑行业。
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