日前，高力国际推出了一份关于上海物业租赁市场的分析报告，报告从写字楼、零售物业、工业物流和产业园区四个内容维度进行了解读。

其中关于零售物业，报告指出，2020年，为消除疫情带来的客流量减少等负面影响，零售物业业主快速反应，积极利用国内外品牌“首店”、主题活动、展览等形式制造热点，吸引消费者。

得益于休闲餐饮和潮流运动品牌需求的快速回暖，以及新能源汽车、盲盒集合店与美妆生活方式集合店的迅猛扩张，2020年下半年上海零售物业市场净吸纳量39万平方米，空置率半年环比下降1.0%。

然受疫情影响整体市场需求未完全恢复，2020全年录得空置率12.2%，同比增长4.2%；租金方面，2020年上海零售物业市场平均租金为人民币33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

从业态来看，2020年下半年，餐饮，个人护理和生活方式的需求增长明显。截止2020年底，餐饮业态半年环比增加200多个店铺，占比为36%，其需求上涨对整体市场的回暖起到重要影响。餐饮类品牌尤其是快餐、休闲餐饮 （如：7分甜，Tims，松鹤楼和凑凑）和潮流运动类品牌（如：adidas，MLB和FILA）回暖速度较快。

高力国际预计2021年上海全年净吸纳量有望达到73万平方米。北外滩来福士、前滩太古里以及位于核心区改造入市的中信泰富广场等共约99万平方米新增供应即将入市，全市平均租金或将下降，预计同比下降4.1%。 2022-2025年间，伴随成熟区域项目的计划入市，整体零售市场租金将保持平稳增长。未来5年租金平均增速或将达1.4%。

写字楼、工业物流和产业园区三业态具体表现如下：

写字楼供应高峰将至 内资企业成需求主力

高力国际数据显示，2020上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高；平均租金为人民币7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年上半年上海写字楼市场受疫情冲击明显，净吸纳量录得十年最低。进入下半年市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，大幅超过2019年下半年的17万平方米，同比上涨46%。全年数据显示，2020年全年净吸纳量为34万平方米，仅较上年同期下降11%。

受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2020下半年陆家嘴区域成为市场热点，前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。各行业吸纳量占比中：金融行业写字楼需求仍最为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企业性质区分，内资企业（56%）仍为需求主力。

高力国际指出，2021-22年上海写字楼新增供应将迎来高峰，年均有超过200万平方米的新增供应量入市，将使市场空置率进一步上扬，租金也将承受较大压力，“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

冷链仓储成新增长点 上海物流地产租金十年首现微幅下跌

受全球范围内的新冠疫情影响，制造业供应链中断以及全球贸易停摆，2020年全年上海物流地产净吸纳量164,400平方米，净新增供应435,300平方米，全市物流地产整体空置率13%，租金增长率-0.9%，为十年来首次下跌，主要原因是疫情影响和电商自用仓的启用。但是上海作为一个日益成熟的市场，未来供应持续收紧，但是需求依然强劲，预期今年租金会反弹。

上海一直是开发商和投资方青睐的物流市场，租金价格长期处于高位，预计未来5年每年租金涨幅平稳，增长率在0.6-3%。长期高位的租金和长三角日益完善的基础设施建设，为上海需求的外溢提供了条件，我们可以预见周边城市的租金仍有很大的增长空间。

细分领域内，目前上海地区整体高标仓库存量较高，市场竞争日趋激烈，但未来五年仍将呈现供求相对平衡，租金小幅上升，空置率小幅下降的良好态势。此外，冷链仓库尚处于供不应求的状态，尤其是今年在生鲜电商和生物医药的催化下对冷链仓储空间的需求明显增加。高力国际预计，冷链仓储有望成为未来物流地产新的增长点。电商巨头和快递巨头如京东、苏宁和顺丰纷纷布局冷链物流市场，无接触式冷链物流预计将成为市场趋势。

产业园区展强大韧性，“金色中环发展带”成发展重点

2020年上海产业园区市场展现强大韧性。TMT、医疗健康行业逆势增长，带动上海产业园区租赁市场于第二季度迅速回暖，全年净吸纳量高达68万平方米；新增供应95.8万平方米；空置率22.8%，同比微升0.4个百分点；租金表现稳健，第一季度出现短暂下降后迅速回升，至年末已追平2019年水平，全年平均租金人民币3.76元每平方米每天，租金增速同比下滑0.4%。产业园区各级市场表现分化明显，核心子市场如金桥、张江、漕河泾、临空和市北的净吸纳量在2020年下半年超过2019年下半年，达到31万平方米，整年净吸纳量占总吸纳量的比重为73%。而成熟中子市场，浦江、外高桥、紫竹、嘉定、松江、周浦和桃浦南大，在2020年下半年的净吸纳量仅相当于2019年下半年的四分之一。

线上购物、游戏、教育等行业租赁需求强劲，腾讯、字节跳动、喜马拉雅、叮咚买菜等巨头纷纷扩张。各行业吸纳量占比中，软件服务行业占比高达48%。此外，医疗健康、集成电路也成为新的增长点，有望带动产业上下游的集聚和扩张，对园区的功能定位进行进一步的优化与整合。高力国际预计2021年，上海产业园区市场需求将持续回暖，推动空置率持续走低。

另外，作为“十四五”时期的发展重点，“金色中环发展带”总投资约6240亿元。其中，张江与金桥作为“金色中环发展带”上的重要节点，将由产业园区向城市副中心的发展转型和能级提升，助力其片区内产业创新能力再上新台阶。未来产业园区内相关物业品质预计也将进一步提升，有望吸引更多细分行业头部企业聚集。