随着奥运会的召开，世界的目光都聚集在了中国、聚集在了北京。奥运会将给中国提供一个充分展示自己的机会，让世界能够更加了解中国的发展潜力，这对于国内的经济发展来说是有着良好的促进作用，尤其对于北京整体发展将会形成非常好带动，各行各业都将因为奥运的到来而得到一个难得的发展机遇，作为商业地产来说更是如此。

　　由于经济的快速发展，国内大多数城市市政配套的滞后直接影响着商业地产的发展，但奥运会的召开促进了北京城市发展进程，由于奥运会的需要，近几年北京在道路、交通设施等市政配套建设上取得了重大突破，交通上更加便捷以及公交、地铁等快速发展，促进了北京经济和消费力的持续增长，从而为北京及国内商业地产的发展提供了一个难得的发展契机。

　　从北京近几年商业地产的开发来看，奥运前一年成为了商业地产的井喷年，据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米，为近几年之最。同样，商业市场吸纳量也创下新高，由于受到奥运的影响，国内外零售商都想在奥运前进驻京城优秀的商业项目来提前争夺市场份额，应该说，受到奥运的利好因素，北京的商业地产近两年处于供需两旺的状态，在这样的大背景下，如何把握奥运机遇，能够从中得到更多的利益，是包括开发商、个人投资者及商家共同关注的问题。

　　奥运会的到来不仅带动了北京商业地产的发展，国内各大城市都将会感受到奥运所带来的巨大商机，在这样一个良好的大环境中，可以预见，一些定位精准、科学运作的商业项目将借助奥运而取得了成功，而面对巨大的竞争压力，部分商业项目也将面临着被淘汰的命运，从近几年北京商业地产的发展情况和对奥运盛会的预期来看，奥运会将对北京商业地产发展带来以下几方面的利好影响：

　　1、将给世界一次展示自己的机会

　　作为奥运会的举办城市，近几年北京已经受到了世界的极大关注，有很多投资商及零售品牌过去对中国并不是非常了解，认为国内的经济实力和消费能力都比较欠缺，但随着奥运会的召开，将会有来自世界各地的游客来到北京，根据北京奥组委预测，奥运会将为北京带来约640万国内外游客，再加上通过比赛期间各国媒体的报道，北京届时将充分展示城市经济实力和消费能力，一些投资商及零售品牌也将更加关注国内市场，一些还未进入国内市场的知名品牌也将陆续登陆中国。

　　2、完善的基础设施有利于商业地产发展

　　商业地产发展和基础设施的完善程度密不可分，为了迎接奥运会，北京近几年在基础设施建设方面投入了巨大的财力和精力，使得北京的道路、交通等基础设施上取得了重大突破，道路的新建和拓宽、公交系统尤其是地铁的增建都为商业地产的发展提供了基础保障，随着基础设施的完善，人们的出行将更加便利，外出消费的时间距离和空间距离将大大缩短，郊区的商业项目和地铁商业都将得到快速的发展，地铁沿线尤其是出入口和中转站，庞大的人流量将带动市场对零售空间的需求，也将由此推高商铺租金和售价，未来北京将在郊区化商业及地铁商业方面都得到快速的发展。

　　3、传统商圈内的商业将会进行整体升级

　　奥运的高要求将促使北京零售和餐饮行业在卫生、服务和人性化等方面进行大的改进，目前北京的商家正不断完善服务水平和整体形象，当代商城、甘家口商场、百货大楼、中友这些北京知名的商业中心都通过无障碍设施的改造以及服务的升级力求使企业的服务水平和商品销售在奥运期间并驾齐驱。另外，一些传统商业也通过改造增加了自己的商业面积，西单商业区一期于近日改造完成，比原来增加了4000多平方米的地下商业面积。除了场馆附近的商业外，王府井、西单、中关村等商业街也将在奥运期间受到国内外消费者的光顾。

　　4、将会吸引更多外商投资国内商业地产

　　北京的商业地产有着巨大的发展潜力，随着奥运会前后外商对国内及北京的了解、人民币持续升值和商业物业价格上涨等因素，外资对国内商业地产的投资将充满热情，由于国家对外资的控制，使得外资不再采用短期投机的方式，而更多是选择了和国内开发商进行合作，进行长期持有物业，这样一方面可以使国内商业地产能够长期、良性的发展，另一方面外商的介入也能够使国内开发商从中学到运作商业地产的宝贵经验。

　　5、部分零售业态将迎来难得的发展机遇

　　根据北京奥组委预测，奥运会将为北京带来约640万国内外游客，届时将对餐饮、休闲娱乐、体育用品、旅游纪念品等零售业带来巨大的需求，特别是对奥运场馆附近及传统商业区内的购物场所带来的影响更为显著。大批的相关零售品牌已经进驻北京，虽然近两年北京面世了很多新的商业项目，但北京强大的消费力和奥运的临近为零售商家提供了足够的信心，可以预见，餐饮、体育用品、珠宝等业态在奥运期间将会在需求上明显增加，以上几大业态的知名品牌近两年也大量的进行扩张，包括日本的无印良品、香港的万宁等品牌更是把首次进驻北京的时间选择了奥运年，另外，运动品牌也加大了扩张力度，随着奥运会的临近，运动品牌零售商加快了在北京市场扩张的步伐，也体现了商家对于北京消费力的信心。

　　6、消费者将有更多的消费选择空间

　　随着道路的建设和拓宽，公交、地铁的增建，高档和特色商业中心的增多、传统商圈内商业项目的整体升级以及更多品牌的进驻，都将受益于消费者，使消费者的出行将更加方便，购物选择余地更大，更够享受到更多的国际品牌，也能够得到更好的服务，将充分享受到顾客就是上帝的感觉。

　　但是，我们同样应该清醒地认识到，由于奥运会的因素，北京商业地产近两年出现了提前透支开发现象，奥运会对于商业地产来说就像一个催化剂，在促进商业地产快速发展的同时，也使得很多的开发商处于非理性状态，将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷，这将直接导致奥运会后一部分商业项目面临着巨大的生存压力。

　　对于一个商业项目来说，其定位是战略性问题，而应对奥运会则应该是一个策略性问题，因为奥运会加残奥会只有短短一个多月时间，所以在面对奥运会的策略上也应该是短期的，除了部分业态外，更多的业态没必要进行大动作的调整，需要根据自身的实际情况而制定相应的战略，因为从长期来看，项目的目标客户群并没有发生根本性的改变。
　
　　所以，对于奥运会给北京以及国内商业地产带来的利好，我们还是应该保持一个清醒的头脑，商业项目不能完全依靠奥运期间高效的业绩来建立稳定的商圈，作为开发商来说需要根据自己的实际情况理性开发，作为投资者来说也没有必要只盯在奥运期间，需要放长眼光，做长线的投资。

　　奥运会过后，享有“经济、科技、文化领域内的奥林匹克盛会”美誉的上海世界博览会也离我们越来越近，作为全球最高级别的博览会，对上海的影响力同样也是巨大的，对于上海的商业地产来说，应该从奥运前后北京商业地产的发展中吸取经验，利用好世博会，将上海商业地产的发展推向一个新的发展方向，作为商业地产链上的开发商、个人投资者、商家及消费者，在世博会前后应该关注以下几个区域及业态的发展：

　　1、传统商圈的商业项目

　　随着世博会的到来，一方面消费者对商业物业的品牌、服务等方面也有了新的期望，另一方面上海各区域商圈竞争也在不断的加剧，在这种情况下，传统的商业中心已经不能满足消费者不断变化的需求，为了在竞争中不落到别人之后，一些传统的商业将用扩建和升级换代的策略来巩固其自身地位，在这期间也将给开发商、投资者和商家提供了更多的机会。

　　2、世博园附近的商业项目

　　从北京商业地产的发展我们可以看出，场馆附近将会随着时间的推移而形成自己的商圈，从以前的亚运商圈到现在的亚奥商圈，都说明场馆附近投资的价值所在。作为开发商、个人投资者以及零售商家，近两年应该对上海世博园附近的商业地产进行关注，根据自己的实际情况进行投资。

　　3、“轨道商业”将形成快速发展

　　俗话说，地铁一响，黄金万两，随着世博会的临近，上海规划的11条轨道交通将陆续建成运营，届时将会形成多个大型交通枢纽站，这将是世博前投资商业地产的绝佳位置，另外，轨道交通所连接的都是居民的集聚区和城镇中心区，世博会过后，这里也将会聚集庞大的人流，消费潜力巨大，根据发达国家轨道商业的选址来看，轨道站点的出入口将会是商业项目选址的最佳位置，也将是各开发商的必争之地，由此来看，轨道商业也将会成为未来上海商业地产发展的另一个重要方向。

　　4、商业地产的发展将向郊区延伸

　　随着城市的不断扩大和市区内土地供应的限制，大体量的商业中心必将会选择郊区进行发展，郊区的居住区商业网点配置缺乏，大体量的商业项目目前还比较少，作为开发商，应该将开发眼光从城区转移到郊区。根据上海市商业发展规划，在“十一五”期间，包括青浦、宝山、南汇、松江在内的几个郊区都有可能通过打造大体量的“商业航母”来推动整个区域的商业地产发展，作为个人投资或零售商业可以在郊区选择优秀的物业进行长线投资。

　　5、餐饮休闲业态是未来投资的热点

　　世博会这样的世界博览会对餐饮、休闲娱乐等业态将有很大的促进作用，而且随着收入水平的持续提高，人们的消费需求在发生着转变，一家人或三五个朋友外出小聚、看新上映大片、泡咖啡吧已经成为越来越多人的生活方式，需求增加了，发展的机会相应的也就多了，预计，未来几年商业物业的面积消化中有很大一部分是来自于餐饮休闲业态，目前很多的商业项目已经在扩大餐饮、休闲娱乐业态的面积比例，在一些传统商业中心中，增加餐饮、休闲娱乐的比重也成为物业升级的一个重要方式。

　　但是，商业地产拥有“高投入、高回报、高风险及高难度”四大特征，不论是开发商还是投资者，都应该对目前商业地产有清醒的认识，从近几年上海商业地产的发展来看，目前上海商业地产发展并不是非常的合理，这主要是由于商业地产的发展在国内起步较晚，政府在规划上没有系统性，导致城市的商业不能得到合理的布局，有些区域的商业同质化比较严重而导致互相的恶性竞争，而有的区域却面临商业配套不足的尴尬。

　　在世博会前以及以后的商业地产发展中，作为政府应该做到合理的进行城市规划，控制不必要的商业项目建设，做为开发商来说，应该理性开发，在准备进行开发之前，需要进行严格的选址，以及从定位、招商、运营等整个流程都需要商业专业人才和专业公司的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目，作为个人投资者来说，不能盲目的追从“一铺养三代”的想法，应该进行反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商业物业。
　　
　　无论是奥运会还是世博会，中国都将给世界一次展示自己的机会，给世界一次了解中国的机会，奥运会和世博会对国内商业地产的影响将是长远的，后奥运、后世博时代的经济发展潜力和商业地产发展将比奥运、世博期间更加巨大，我们应该通过举办奥运和世博这样世界级的盛会抓住机遇、把握未来，使国内的商业地产在未来取得更大的成功。
　　（焦点房地产 谢成龙）