购物中心在现代零售业中间占有很重要的地位，它是我们现代商业地产中一颗耀眼的明星，根据我的观察，购物中心在全球的发展有两个特点。

　　购物中心在现代零售业中间占有很重要的地位，它是我们现代商业地产中一颗耀眼的明星，根据我的观察，购物中心在全球的发展有如下的特点：

　　第一，购物中心产业的全球化的趋势，新世纪是走向经济全球一体化的一个年代，我们处于这个年代，购物中心的发展也充分表现出它的全球化的趋势。

　　首先，我们从商业形态的发展来看，它起源于北美，而现在购物中心这个产业已经从发达国家向全球蔓延，有些数据也可以支持这个现象。我们作为中国人，从国内的发展来看也是体现了这个情况。购物中心协会张会长说，我们购物中心引入是在上世纪90年代，当时慢于大卖场的发展，慢于超市的发展，超市在发展最快的年份每年的增长率都是在40%以上。而新世纪开始购物中心在各地蓬勃发展，虽然受到金融危机的影响这两年有所回落，但是总体来讲在全国还是在形成。

　　从商业地产来讲，相对零售业，我们国家的开放和外资进入相对比较延迟，当时它的投资也在向全球推进，所以商业投资的全球化是推动购物中心全球化的一个很大的动力，从上海购物发展至今来看，资金来源有国有、外资、民营，各占三分天下。在我们看到购物产业全球化的过程当中，大企业在全球追逐全球份额，处于这个目的，已经成为全球化最大的推动力，由于各个国家的情况，经济发展的情况都不一样，尤其是在发达国家，它的市场受到一定的限制，因为购物中心的产业比较的成熟，纷纷在全球寻找机会，这也是推动购物中心产业化的动力。尤其瞩目的，环球化的趋势已经不是发达国家专有的，新兴国家对全球业者强大的诱惑力也是推动购物中心全球化的趋势。现在发展趋势比较明显，各地政府高度重视的程度在新兴国家已经表现无疑了。购物中心已经成为发达国家零售业的主力，在北美它已经经过几十年的发展，无论是从商业的体量还是占有销售的份额，尤其是在北美，它已经成为这个国家零售业的主力，我们从统计数字上面可以看到，北美是发展比较成熟的一个地区，它的购物中心所形成的销售额在美国已经将近60%，它跟当地居民的生活观念密切程度是大大过于东方国家。东方国家里面，比如日本购物中心所占有的份额也在20%以上，我们国家是90年代开始到新世纪初购物中心得到大力的发展，开始占的份额很低，前3、4年的时候，以上海为例只有8%左右，这2年年年上升，现在目前已经超过10%，要达到11%-12%，从这个趋势来看，从中国来讲也是这样的，购物中心在零售市场上面的份额将会得到一个很大的提升，这个现象尤其是在新兴国家尤其如此。现代的购物中心已经遍布全球，整个产业已经成为对各个国家经济具有影响力的产业，从美国购物中心ICSC发布的一些数字可以看到，美国购物中心产业对它的经济是有很强的关联度，它协会的主席迈克尔说，30、40年前席卷北美洲的购物中心热潮正蔓延到全球各地，我很赞同他的说法。美国现在有购物中心10万多左右，它可出租的面积达到近70亿平方英尺，每个月大概有1.9亿成人去各种购物中心去购物，当年的购物中心的销售往往都超过2万多亿，它占非汽车销售零售总额75%，美国购物中心雇佣人员有1200多万人，约占全国非农业雇员总数的10%。所以购物中心的产业对美国是有很重要的关联度。

　　另外像是北美的加拿大，它有购物中心2千多个，可出租总面积4亿多平方英尺，年销售2500亿加元，占零售业总销售65%左右，创省销售税收入160多亿加元，雇佣人员150万人，占非农业雇员总数的10.8%。

　　即使在东方，现代购物中心也是一个重要的产业。日本购物中心的销售额已占全部零售额的20%以上，而同期的超市业仅占9%，百货仅为7%，目前1999年，印度只有三家购物中心。现在这个数字已经上升近50家。到2010年，印度将拥有300家大型购物中心。

　　购物中心抢占零售份额为什么这么的明显呢？因为这个产业有它特有的一些优势。对于购物中心的理念全世界并不完全一样，有的把它看作是一个商业的业态，但是也有很多专家认为，购物中心本身不是一个业态，它是业态的组成平台。不管怎么看，购物中心在商业零售份额逐年的增长，逐步成为一个主力军这是不争的事实，它有如下的优点。首先它是超越零售业态的整合平台，能包容其他零售业态，无排斥效应，而有叠加效应。如何理解这句话呢？零售业的发展往往是新的业态淘汰旧的业态或者是挤兑旧业态，同业态之间相互的竞争，你死我活，这在零售业是普遍的现象。由于零售业不是单纯的零售业务，它是一个平台，提供各个业态发展的平台，它有很强的融合性和包容性。购物中心跟购物中心之间，一般来讲，经营好的话，它的排斥效应要大大低于其他零售业同业的竞争，因为在全球没有同样的一个购物中心，全球所有的购物中心都不一样，都有自己的特色，否则他自己就站不住，所以它有包容心，比较少有排斥性。这种亲和力使得我们购物中心极快的抢占份额。另外即使同业在同一地区集聚正性效应也大于负面效应，如南京西路商圈摩尔的扎堆，大家都过的很好。第三个购物中心已经成为商业地产里面的避风港，尤其是在住宅地产不好的情况下面，很多公司都把它发展的方向改为商业地产上，在国内也是如此，像是世贸集团，以前就是搞住宅地产，现在又转到商业地产，因为在全球经济不景气的情况下，在投资风险加大的情况下，我们商业地产里面的购物中心，它的风险性、抗风险性可能要优于住宅地产，因为它有很多特点是不一样的，只会搞住宅地产的地产商不一样会搞商业地产，所以在环境不景气的时候，商业地产成为住宅地产的避风港。购物中心建设与城市建设、居民生活、社会治安和环境关系密切，因此容易引起政府重视和取得支持，而一些其他的零售单体不可能得到这么多的照顾。购物中心可以适应不断提升的消费者需求，尤其中产阶级队伍的扩大，为购物中心准备了大量后备的目标客群。我们早上说的奢侈品，可能它的主客群不是中产阶级，超市他的主客群可能是中产阶级的家庭，但是不一定是中产阶级的就业人员，而我们购物中心最适应中产阶级家庭来消费，因此在我们这个国家为什么购物中心可以得到这么快的发展，也是适应中产阶级的形成而带来有特征的消费者需求。所以综上所述，购物中心有自己的特点才能够在这种情况下得到快速的发展。

　　从体量上面来讲，体量对购物中心来讲有很重要的指标，全球的购物中心以中小型购物中心占主导地位，这在北美也是这样的。购物中心产业发展成熟的国家中小型的中心占半数以上，跟我们国家情况不一样，我们国家对购物中心的定义跟他们也不一样，所以从他们那里来讲，中小型的购物中心占一半以上。为什么中小型的购物中心发展这么多呢？它也有原因的，我们来分析一下。首先，投资总额低，回报时间比较短，所以风险相对于地区购物中心来说小很多。第二个就是市场的容量大，选址的要求没有大购物中心要求这么高。上海很多新的购物中心都是小型购物中心，它的选址没有像是超购物中心来做，他的消费特征、购物特征、人口特征，像是社区型的购物中心要求没有这么高。由于体量比较小，招商的难度比较小，招商压力比较小，新开业的购物中心首先遇到的难题就是填不满。因此，运行管理中小型的购物中心也相对比较容易。第四，硬件要求简单，容易实现低成本的扩张，这也就是说，我这个开发商不一定是大开发商，我中型、小型的开发商资本有限，大的搞不了，小的可以搞，所以面就广了。另外就是贴近消费者，易形成稳定客流和客群，比如大的购物中心，比如你这是一个旅游地，全世界的旅游者到你这里，而本地的消费是比较少的，你要形成这样的规模不容易。而中小型的购物中心形成比较容易，因为周边都是他的客户。这张PPT是按照ICSC做出的数据，可以说明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的类别：58%都是要么笼统描述为“购物中心”或“摩尔”。

　　我们说了中小型购物中心的优点，它也有主要的难点，分为两条，一个就是吸引力及辐射力不如大型中心。第二个就是要求不断变化消除顾客的视觉疲劳，这两点就是中小型购物中心遇到的难题，超市也遇到这个问题。中国的购物中心有大型化的趋势，爆出的体量都比较大，我也不是反对大，这里也要一分为二，大有大的道理，世界上十大购物中心，中国要占有6-7个，现在全球最大的购物中心是在中国而不是在外国，为什么中国能这么大呢？所以我说大有大的道理，我们的人口多，我们的客流量跟别人不能比，尤其是到礼拜天到处都是人，我在北美呆了5个月，他们没有这么多人，但是他们的单价比我们高，所以说购物中心大也有道理的。人流超大，要求体量偏大。平均大于其他国家也是在情理之中，当然也有另外的问题。偏大也应该有个限度，现在不是笼统的说你大，而是说大有吸引力，大有辐射力，否则产生招商不足、组合不理想、销售达保本点时间长，投资回报困难，如果你中间的资金链断掉，你就是为他们做嫁衣了。我们是要根据定位和类型适度选择体量的大小，不要盲目的讲大跟小。

　　从数量来讲，购物中心这个产业对社会的影响，地位重要的还是大型购物中心，我们从数字上面可以看到，这张图是说，每一次到摩尔去的人单价是多少，有一个奇怪的现象，曲线上来又下去又上来，从客单价来讲，比较大的购物中心，它更容易吸引客流，更容易提升它的销售业绩，因为挑选的物品比较多，而在少于3万平方英尺的，大概就是3000平方米，上海还不把它作为大的购物中心，和超过12-16万的要差2-3倍，这样就得出一个结论，适度大的购物中心对提升它的业绩还是有好处的。下面又是我讲的，也不是越大越好，我们来看到了这里180万平方英尺，美国开发购物中心70、80年，他的全国平均面积大小始终恒定在120万平方英尺，所以说它是有规律可寻的，太大也不行，太小也不行。从数字上面也可以看到，大型的购物中心重要性，这张表上面虽然只占6%，超过100万平方米三大类的购物中心，从数量来讲，只占它10万购物中心里面只有6%是这三类的，是100-150万，150万-200万，200万-1000万，中国人把它去掉0，按照平方米来算，也就是说，10万-15万平方米的，以上的这三位它数量上只有占6%，可租赁面积却占38%，从二八定律来讲，从整个产业的管理发展必须要重视大型购物中心的开发和研究。

　　金融海啸对发达国家和新兴市场购物中心产业的发展有什么影响呢？我个人的体会，无论是从材料来看还是到国外去看，有影响，而且尤其在北美这个影响还是不小的。这张图上面是反映了近几年在建购物中心跟新交付使用的购物中心，大家可以看到，由于金融海啸，尤其在北美，不光影响了购买力，还影响了人们的收入预期，所以零售业首当其冲遭受打击，从这张图我们可以看到，它的缺陷是新交付购物中心的空置率，前几年比较的平稳，每一年都增加1%-2%，但是这两年新开业的购物中心空置率大幅度的上升，实际情况也是如此，我跑过多伦多很多的小型购物中心，里面都是空置的，为什么？小也有小的麻烦，它的抗风险能力比较低，比如两个社区比较近，他们就要靠拼价格了。从从业人员来讲，连续近十年，美国失业人员只有上升没有下降，这是跟他们多利用IT技术的原因。从失业率来讲，一直没有下降，也成为奥巴马最头痛的问题。

　　对照新兴国家市场，虽然我们国家也受到金融风暴的影响，零售业的政府速度在放慢，现在已经看不到30%的增长了，无论是哪一个业态都看不到，有的地区下降还很厉害，但是中国人还是有办法，这两年一到节日的时候，你看不到世界发生了金融海啸，还是购买的人群很多的。那么新兴国家，它受到的金融风波的影响，在零售业来讲是有，但是很有限，不像西方国家跟发达国家，那么我们每年世界上有零售开发指数，这张表就是08年的数据，09年的还没有出来。从这张表上可以说明，商业投资最好的国家就是在这头上，这几家是哪些呢？中国就在这个头上，分别是印度、俄罗斯、中国，越南也排在上面，零售的投资全球化，这几个国家是机会最好的，错过这个机会又要走下坡路了，再早进来时间没有到，这还是有道理的。它是从三个指标加以分析的，打出这张图，商业投资机会目前最好的就是印度，它零售商业指数是68分，俄罗斯60分，中国是56分，联合国酋长国是56分，他们认为这些是零售业投资最好的国家和地区。迪拜最近发生的金融风暴不会造成像美国那样的糟糕情况，毕竟在它的后面还有后台老板。

　　购物中心在中国的发展令世界瞩目，有这么几个特点，第一，发展快，类似90年代连锁业的发展，起点比较低，增长速度比较快，优点是遍地开花，现在二三级城市甚至更好的城市都出现了购物中心，那么带来了一个什么问题呢，产业的集中度比较低，整个世界上面的购物中心产业经营集中度本来就不高，在美国也是不高的，那么在中国就更分散的。第二，体量大，世界大的购物中心尤其是中国，中国的购物中心体量不断在率新。第三创新多，融合中创新，变异中发展。有的时候我们的购物中心定义搞的比较模糊，很乱，也带来一些好处，它有很多变化和发展，有很多创新包含在里面。第四，前景佳，深得政府、投资者、开发商、运营商、消费者多方的青睐。第五，商业地产的发展和零售业“泛购物中心化”经营成中国购物中心产业发展的两大推进器，没有这两大推进器，我们的购物中心不会发展的这么快。
　　（作者：俞稚玉）