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撰文/娜娜

近日，中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》（以下简称《公告》），计划对广州天河区马场地块进行功能提升发展策划项目招标，高端百货店SKP有望进驻。

赛马场蜕变

《公告》介绍，在高质量发展和“老城市新活力”的发展要求下，广州提出“四个出新出彩”的行动，为“整合盘活基础设施、公共服务等领域的经营性资源，推出更多政府与社会资本合作项目”，需对区内功能低端、效率低下的马场地块予以功能提升。

基于此，天河区马场地块将对标分析北京SKP等国际著名CBD地区，分析其在开发强度、功能构成、空间形态等方面的特征，提炼马场地块可参照的经验，按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求进行重新定位；根据上位发展规划及片区发展现状，分析地块所在片区的业态发展方向及功能需求，结合同类型项目案例分析，提出综合开发的功能定位建议。

资料显示，广州天河区马场地块位于黄埔大道西668号，即珠江新城东北部。其北至黄埔大道，西至马场西路，东至潭村路，南至马场北路，占地面积38万㎡。广州天河区马场始建于1992年，见证了广州20多年的城市发展变迁。1999年年底，举行了757场次赛马的广州赛马场宣布停赛停业，此后，曾经的赛马场一度成为广州市内最大的汽车城。

目前，马场地块附近仍有太阳新天地、马会家居等商业，其中，马会家居仍是广州最为知名的家居卖场之一。

根据《公告》，此次规划的主要内容包括基地研判、功能定位、案例分析、空间设计4项规划设计成果，城市设计主要包括空间形态、开放空间、功能布局、交通规划、地下空间、经济效益分析等内容，并计划整体工作于合同签订后一年内完成。

对标SKP，这意味着，沉寂已久的马场地块将迎来巨变，未来将升级成拥有高端商场的新兴CBD商圈。

新商圈崛起

自2014年赛马场汽车城宣布关闭之后，马场地块一直为临建用地，聚集了一些功能低端、效益低下的产业业态，在寸土寸金的天河区，放着这么一块宝地没有“雕琢”，着实令人惋惜。

拥有38万㎡总用地面积的天河区马场地块，相当于53个国际标准足球场，是广州标杆商业体正佳广场的6.6倍以上，如此大体量，要是开发得当，必将是继天河商圈之后新的商业桥头堡。

作为华南第一商圈，天河路商圈西起天河立交，东至岗顶，全长约2.8公里，240万㎡商业面积内聚集了天河城、正佳广场、天环广场、太古汇、万菱汇、VT101、时尚天河、广百百货等知名购百商业体，以及天河电脑城、太平洋数码广场等数家电子产品集贸综合体，日客流量峰值达400万人次。

如今，随着SKP的到来，天河路商圈一枝独秀的局面将迎来有力的挑战者，同时，SKP也将大力撬动和吸纳广州高端商业消费，填补广州高端商场的不足。此外，马场地块交通区位优势明显，紧邻广州地铁五号线潭村站和正在建设中的广州地铁13号线马场站，加上周边高档写字楼和住宅环绕，日后有望形成一个新兴的人气商圈。

SKP高歌猛进

虽然上述《公告》还只是一份竞争性磋商文件，但业内已有进一步的消息。据界面新闻报道，该地块未来会由越秀地产作为承建商进驻，由SKP负责进场运营。

SKP是北京华联旗下的高端百货品牌，其中北京SKP连续十一年蝉联全国单体商场业绩第一。2020年，北京SKP的销售额更是创下177亿元的新高，首次超越英国哈罗德百货，相继超过东京新宿伊势丹，问鼎全球“店王”。

过去一年，中国奢侈品消费逆势增长，全国各地的奢侈品专柜排队现象呈现常态化，除了SKP客流、销售大涨，德基广场、上海恒隆、广州太古汇、深圳万象城、杭州大厦等一批高档商场的业绩均得到了提振。

数据显示，上海恒隆广场过去一年销售额增加了60%，商场租金收入较2019年提升34%，总租金收入达20.32亿元。

联商网顾问厉玲曾指出，2021年M型消费将更加典型，M型消费的两端，奢侈品消费和中低端消费继续拉高，中产消费继续下降。她表示，去年百货店奢侈品店消费迅速升高，国际疫情影响下，境外游受限，消费回流，富人们不再投资，而是把钱放到了银行里，选择落袋为安。这批人的消费几乎没有影响。国际旅游被限制后，这批消费在2021年依旧会留在国内，而且会继续升高。

疫情之下，高端消费不降反增，无疑给了北京SKP们更多的想象空间。事实上，SKP已经尝到了外埠发展的甜头，西安项目的成功复制大大提升了SKP全国扩张的信心。

近年来，SKP加快了商业版图的拓展，一路西进、北上、南下，从西安、昆明、成都、贵阳、呼和浩特，到杭州、武汉、广州，全线挺进。根据业内市场消息，SKP的目标是在全国完成10家店的布局，如今来看，距离目标已经无限接近。

目前，成都、武汉项目已经动工，其余各地SKP项目均在有序推进中。