近年来，多家千亿级房企开始布局社区商业，阿里、京东等行业外大鳄也积极进入这一蓝海市场。同时，疫情之下，封闭管理限制了人们的出行，改变了人们的消费习惯，而家门口的社区商业以其无可替代的便利性以及优秀的社群服务功能迎来绝佳发展机遇。

尽管如此，社区商业的成功案例至今寥寥无几，主要原因是社区商业有四大核心痛点：市场痛点、规划痛点、招商痛点、运营痛点。

INS.Mall浪里项目是银城商管诚意奉献给南京的第一个项目，2019年12月28日开业，位于南京市栖霞区马群街道石狮路3号，紫金山东，国际赛马场南，临近南京栖霞高新区紫东国际创意园和麒麟科创园，乘南京“向东发展”战略的东风，办公企业集聚带动区域居住人口增加、生活环境提升。作为银城Q+青年社区的配套商业，总体量3507㎡，共计2层。

INS.Mall浪里项目破局第一步：

破市场痛点：不惧市场风险，提升社区商业品质

开业时周边1KM范围内包含5个居住小区、紫东国际创意园、马群科技园，共计3.9万人，周边配套商业以社区底商为主，由业主自行出租，夫妻老婆店居多，业态仅仅满足居民基础的生活配套需求，处于自发无序的初级商业阶段。

银城商管立足Q+青年社区居民的生活需求以及周边社区居民的提档升级需求，从业态丰富度、品牌级次、商业形象等多方面提升区域生活品质。

INS.Mall浪里项目破局第二步：

破规划痛点：先定位客群后定位项目，先开业后销售

INS.Mall浪里塔楼产品是青年社区，“文化+金融”的紫东国际创意园、“科技+物流”的马群科技园更是汇聚了年轻力量，于是在客群定位上我们一步步聚焦为青年人。

2019年的银城商管颠覆了传统社区商业概念，创新性提出“青年人的社群商业”，定位“24H青年生活场”，满足便利生活、休闲社交、文娱活动、餐饮美食四大核心功能，涉及生活、学习、工作、社交，为青年客群营造一个24小时的活力生活商业区。

业态规划思路以主力店的领导品牌集聚便利生活类业态，包括肯德基、K书房、大玩派、苏果好的、老乡鸡等连锁品牌，同时特别针对青年人引入可休闲、可社交、可娱乐的业态，整体形成“便利生活37%，休闲社交29%，文娱活动34%”的配比情况。

INS.Mall浪里项目破局第三步：

破招商痛点：主力店引领，首进品牌护航，保持持续性竞争活力

面对2020年全国疫情爆发的风口期，项目依然在开业前共签约开业商户25家，片区首进品牌占比过半，实现招商率100%，开业率98%（肯德基在装修，于20天后的1月18日开业），首期租费收缴率100%的完美呈现。

开业时招商成功是精彩一瞬，运营期工作是持续性闪光。良好的招运表现实现了商铺销售货值的最大化，增强了业主购买信心，3个月内商铺全部售罄。

INS.Mall浪里项目破局第四步：

破运营痛点：重视商业运营，稳定第一，求细求真，求变求新

据了解，在INS.MALL浪里近2年的运营期内，项目保持稳定地发展，消费人流稳步增长，消费者认可度逐步提升，营运人员为进一步满足周边消费客群的需求，开展新一轮消费者摸底工作。从2021年7月起进行为期一个多月的周边商业市场调研和自身社群地推。

（一）目标客群精细化&消费需求真实化

实际运营中营运人员更加精准地圈定消费客群的辐射区域是宁芜铁路以西、项目周边1KM内范围，包含5个居住小区、本项目公寓、紫东国际创意园，共计4万人。2022年，金马路TOD项目绿地云都会公寓办公会陆续交付，届时将新导入约0.6万人、近500+企业，还有2.3万的绿地·缤纷天地供应市场，将共同定义紫东地区“新”生活方式。

消费方式上，园区上班族更喜欢使用外卖平台下单，现场消费的客群多是楼上公寓住户、周边小区家庭，注重实体消费带来的满足感。

品类和品牌上，营运人员发现消费者对品牌商户的认可度更高，对卤味店、奶茶店等餐饮品类有较大需求，占比超过受访者的一半。

这里不再仅仅是青年人的落脚点，而变成更多家庭的根据地。

（二）项目定位和业态落位启动变轨

分析周边市场新变化、总结后疫情时代消费规律、结合客群新需求，INS.Mall浪里进一步优化了定位——美好的“家门口”生活。

不设限，IN万变，强调活力、陪伴、精致、情感，精致的刚需空间、品质化的贴心服务、开放活力的社交场景，传达精致、有活力的生活方式。浪里作为青年社交、家庭生活的主场地，和办公配套的延展空间，更多的趣味和美好将在这里发生。

重新优化后的业态配比情况是餐饮服务42.3%，生活服务38.4%，娱乐服务19.3%。主力品牌维持不变，后续计划引进国内知名品牌的新主力店。

餐饮业态有针对性地更新品类和品牌，激活项目新鲜度和满意度，精选社区餐饮新品牌入驻，如满分炸串、南督捞面、汤加汤牛肉汤等。

生活服务业态满足消费者对美的追求，尤其是女性，引入多家“LADY’s BEAUTY”的商家。而且新增面向青年人的品牌喜咖，连锁品牌人气超高。

喜咖装修效果图

同时，无接触购物的线下零售场景也颠覆了项目多经点位的布局，正在与多个成熟品牌合作，让消费者更加高效便捷地购物。

（三）空间氛围焕新

2022年，INS.mall浪里的商业氛围营造进一步向体验化、场景化和艺术化迈进。从外场到内场打造全新的场景氛围，带给消费者不一样的消费新体验。

（四）商户服务一如既往

“同舟济远、肩责惠世”是银城一直坚守的价值观，银城商管也一直坚持与合作方长期共赢，价值协同。除了为居民生活带来更优质、更便捷的服务，体贴的商户关乎同样体现在日常的工作服务中。

疫情当前，银城商管坚守银城的初心，各个项目积极的投身到抗疫工作中，一直用实际行动做好每一天的抗疫战，尽己所能，用心用力用情回馈社会。

结语：

在后疫情时期，INS.Mall浪里将一如既往坚守初心，做好极致服务，满足客户多元化、个性化的需求变化，更大范围开拓与维护自己的“朋友圈”，成为社区商业标准化的引领者！