来源/时代财经

撰文/林心林

王健林又忙碌了起来。

仅今年2月下旬，王健林就辗转跑了好几个地方。2月21日，王健林一个月内第二次踏进中原，河南省省长王凯与其进行会谈。

2月22日，他又匆匆跑到一千多公里外的贵州，拜见省领导。

这一幕与九年前的场景有些许相似。2014年，王健林时常活跃于大众面前，辗转各地谈项目、签合约。在结束一次欧洲投资行程后，王健林马不停蹄地赶赴贵州，许下豪言壮语，许诺在贵州西南小城的丹寨建造一个占地400亩的旅游小镇。

也是在那一年，万达地产在香港顺利上市，被王健林视为2014年的“兴奋点”。此后，经历了2017年股债双杀、断臂甩卖资产，王健林与他的万达集团一度沉寂，走过了一段所谓的至暗时刻。

如今，地产行业大洗牌，王健林又以内地地产首富的身份悄然回归，2022年再豪掷60亿赞助卡塔尔世界杯，让全世界记住了 “万达文旅”。

王健林又开始与2014年上市前一样四处奔跑。近年来远离聚光灯的他甚至接受起采访，对着镜头讲着“我们对丹寨有感情”“今年要（在贵州）推出一个城市综合体项目天阶，力争今年开业”。

同样的，如今王健林的也面临着上市任务。按照对赌协议，旗下轻资产平台珠海万达商管须在2023年前实现港股上市。对于近期传言的二季度完成IPO，万达集团方面回复时代财经称，“在按计划推进中，还没有明确时间表。”

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万达杀回地产圈，一年谈下十几笔交易

过去五六年间低调沉默的王健林，自2022年起活跃了起来。

去年2月，王健林在北京平谷区签订4项合作协议；3月，王健林与天元集团签订合作协议，涉万达广场、文化旅游合作项目；4、5月，王健林先是考察了贵州茅台镇，后万达商管又接连接盘建业地产、鑫苑置业旗下多个商业项目的经营权，而后接管了北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心……

肉眼可见地，王健林与万达集团的身影日渐高频出现在公众视野，包括多次充当起地产圈“白武士”的角色，解救他人燃眉之急。

早在去年3月份，就有消息称四处借钱的胡葆森抵达北京，为陷入危机的建业地产向王健林求助7亿元资金援助。2017年万达甩卖资产时，胡葆森是为数不多公开力挺王健林的地产大佬，“他积极甩这些资产也是为了执行转型战略。”

面对如今同样深陷难关的老友，王健林接下了建业旗下多个商业项目的十年经营权益。根据合作当天披露的合作信息，建业住宅集团有限公司将全部商业项目以整体运营管理模式，与珠海万达商业管理集团股份有限公司展开合作，万达商管将会全面负责这些商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

时代财经查询了解，此后万达迅速切入合作项目。2022年9月 28日，位于郑州金水区花园路、郑东新区商都路的两座万达坊同日开业，而这两个项目前身为郑州建业凯旋广场、建业凯旋汇，为建业地产旗下商业项目。

无独有偶，在西安，鑫苑旗下的西安鑫苑大都汇购物中心，也在去年9月更名为西安丰禾万达广场，成为万达在西安的第五座万达广场。

随着王健林扩张版图的继续扩进，或许还有更多的购物中心将摘牌戴上万达系的名字。据不完全统计，2022年，万达商管参与十多笔交易，其中包括不少烂尾楼。

2023年伊始，王健林的步伐没有停止。时代财经了解到，春节过后，王健林先后走访吉林、河南、贵州等地，洽谈内容涉及从商业地产、文旅、影视产业等等。

一个月内，王健林更是几度入豫。2月9日，68岁的王健林现身洛阳白马寺、二里头夏都遗址博物馆、隋唐大运河博物馆等多个旅游地，穿着藏青色商务外套，看起来比过往清瘦了一些；2月21日，王健林再次到郑州，河南省省长王凯与其进行会谈。

两次奔赴河南后，万达集团与河南洛阳建立全面战略合作关系，并以龙门旅游度假区项目作为首个重大合作项目；河南也发话将全力支持万达集团与郑州、洛阳等地加强合作。

除了谈下资源和项目，2月13日，万达集团还与中原银行签署了战略合作协议，中原银行承诺，未来5年将配置不低于100亿元的专项资金，支持万达集团在河南省的项目运营建设及优势资源开发。此外，今年以来万达已连发两笔合计7亿美元债，利率均高达11%。

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上市对赌倒计时，内部员工感慨“指标压力巨大”

在王健林重回首富的路上，万达商管是其重要抓手。

2017年起，万达陆续剥离文旅、酒店、电商、金融等业务，并动刀对商业地产业务进行长达几年的轻资产转型。2021年2月，万达集团正式对外宣布全面实施“轻资产”战略，不再投资持有万达广场物业，仅向第三方项目输出品牌、管理和服务。如今，万达商管无疑已经成为王健林商业版图的核心。

万达商管的营收及利润来源，主要由商业管理、物业管理服务以及增值服务组成。根据业绩快报，2022年，万达商管集团实现收入553.1亿元，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%；年内开业55个万达广场，累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米。

与其他房企商管业务的百亿规模相比，万达商管稳坐国内最强包租公。

不过，王健林还未到松一口气的时刻。由于此前退市私有化、回A、战投等动作，目前万达商管旗下拟上市主体珠海万达商管面临着两份对赌协议，一份是关于上市时间，珠海万达商管最迟要在2023年完成上市；一份是关于业绩承诺，珠海万达商管2021年-2023年实际净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将进行股份回购或现金赔偿。

留给王健林赴港敲钟的时间仅有10个月。而根据珠海万达商管去年10月更新的招股书，2021年完整年度及2022年上半年，珠海万达商管实现净利润分别为35.12亿元及4.05亿元，和承诺的净利润有一定差距。

此外，万达系在2023年或迎来偿债高峰，根据企业预警通平台，今年万达系有两笔、本金合计7.5亿美元的到期债券，同时还有9笔、本金合计达243亿元的境内债券将于年内到期或行权。

对于珠海万达商管而言，完成这两份业绩对赌协议压力并不小。对外，王健林抛头露面，寻求项目扩张、资金支持；对内，这股压力也自上而下地进行着层层传导。

“这两年指标压力巨大。”万达商管内部员工李明（化名）称，由于疫情影响，近年来不管是商管公司，还是品牌方都面临着巨大的经营压力，但因为公司发展和上市需要，对于项目的经营指标仍非常严格。

李明告诉时代财经，上到集团、总裁，下到区域、项目，几乎都会背上严苛的量化指标。据其了解，就在今年初，不仅万达商管集团，包括万达文化集团、投资集团都已经签下了2023年年度的经营目标责任书。

重重“军令状”之下，珠海万达商管亟需快速扩张。根据万达商管1月份披露，2022年，在建万达广场达187个，商业面积2195万平方米。万达集团方面对时代财经表示，顺应政策和经济形势，今年项目扩张上会比往年更积极。

在万达商管四大区之一负责招商业务的王鹏（化名）称，这两年其所在的区域储备项目和开业项目增多，其入职万达以来已历经超过5个项目的筹备期，“万达一个项目从拿地到开业也就两三年。”

今年，王鹏所在的城市将有两个万达广场预计开业，“今年公司要上市了，肯定积极一点，项目要多、开业时间也要提前赶赶。”同时，整个区域也在近期定下了2023年超10座万达广场开业的目标。

据王鹏透露，这两年为了降低运营成本等，公司对于一些已开业项目的团队缩编力度不小，从后勤慧云工程师、财务，到前勤招商、运营等，基本都在慢慢进行“优化”。“最近项目上就有几个慧云的十年老臣被毕业了。” 

而对于珠海万达商管上市渐进，王鹏则感慨，“入职万达这几年，就一直喊着要上市了。”