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新田郑州国贸店大扩容,花园路商圈四强竞速PK

来源: 大河财立方 杨霄 2023-07-12 18:06

来源/大河财立方 

撰文/杨霄

“XXXL码”郑州国贸店要来了!近日,大河财立方记者从新田集团获悉,该公司整合运筹两年的新田360广场国贸店(以下简称新国贸店)拟在今年年底入场。

据了解,新国贸店不仅包括前大商新玛特郑州国贸店,还吸纳了前家乐福郑州金水店等品牌闭店后遗留的“旧址”,规模将由此前的4万平方米扩至15万平方米。

此次新田系调整后,郑州花园路商圈将正式切换至四强竞技时代,新田与丹尼斯、万达、正弘在同商圈新一轮较量中明确“谁是老大”。

01

前租客大商、家乐福“遗迹”已清

新田系换“体格”重新入场

新田商业琢磨了多年的“XXXL码”郑州国贸店,动工启动。

7日晚,在新田集团举行的媒体沟通会上,该公司董事长田中飞、商业事业部执行总裁梁杰等高管悉数亮相。发布会上公布的内容,是新田商业已于7月1日开启对郑州国贸店北区(指原大商新玛特郑州国贸店)改造。

该项目所在物业面积7万余平方米,预计施工周期为7个月。与此同时,该店招商加速同步,已签约引进MUJI世界旗舰店、盒马鲜生、奈尔宝家庭中心、NIKE RISE 1200等主力品牌,争取在今年年底前后开业。

梁杰介绍,去年以来,新田集团一直在为筹备全新的国贸店做诸项准备。新店经营规模总计约15万平方米,所用物业均在郑州国贸中心,该宗物业是新田集团在2005年自建自持。其中包括:既有新田商业旗下360广场,原家乐福超市所用物业(现为1948主题街区、盒马鲜生、苏宁),原大商新玛特郑州国贸店所用物业,以及负二层停车区。以上个月盒马鲜生进场开业为标志,该店筹备全面提速。

简言之,新田系要收拢自家物业开大店了。

据了解,除了传统硬件调改升级外,新国贸店的动线也重新规划,南区、北区融为一体,以期用较大的空间提升品质和消费愉悦感。后期还会通过品牌密度的调整提升空间体验,让消费者逛起来更舒适。

对于新国贸店的市场价值定位,田中飞表示:“紧跟时代潮流,紧跟消费升级,做河南城市级文化潮流商业,以差异化定位布局细分市场,以前瞻性眼光打造产品,跟得上甚至引领客户需求。将品质运营深入管理细节,使业态更具活力,消费者更具幸福感。”

他介绍,在运营策略上,新国贸店将与品牌方强化深度结合,加大自营比例,让年轻业态更有活力。另在业态布局方面,该店以年轻人钟爱的品牌旗舰店、性价比高的设计师潮店、潮流手办、三坑文化、二次元、美妆等形成品牌聚集效应;餐饮主打优质的榜单型、网红店;体验类有宠物友好体验中心、沉浸式舞台剧、剧本杀、小酒馆等,注重社交体验和微醺经济。而且,购物中心的每层都会布局与业态适配的轻餐,满足客层实际需求。

新国贸店升级改造在即,图为北区中庭一角,个别商家在收尾

02

“人财物”就位促成新国贸店重构

新田提出三年“双百工程”

多年前,眼见大商、家乐福两个前“租客”经营能力萎靡,“房东”新田系就已在为新国贸店绘蓝图了。

有消息人士告知大河财立方记者,在新田系看来,两个一路退步的租客已影响了其所持商用物业的租金溢价。因而,2021年8月大商新玛特郑州国贸店摘牌、2022年9月家乐福郑州金水店闭店,都是在为新国贸店“腾笼”。

不过,新田启动重构新国贸店,仅靠物业资源是远远不够的,人、财、物三者不可缺一。

而过往三年,当新田系拿着蓝图真正动手去做时,却遭遇了诸多波折。这其中,既有新田商业大规模新店外扩遭疫情阻碍,也有高管震动及资金链窘迫,还有它曾引以为傲收购的上海华侨城O’ mall项目“让渡”给了华润等等。

新田系怎么解决人才问题?

去年1月,前万科和建业高管袁旭俊出任该公司商业事业部联席董事长、梁杰出任商业事业部执行总裁。以此标志着新田商业的操盘手完成“换血”。

再看物。零售业的“物”,多指品牌商合作资源及合作成本。这对新田系难度不大,一方面新国贸店拥有全自持物业,在自家一亩三分地上与品牌商谈判合作筹码,其战略纵深无疑更从容;另一方面,新田系本就有自己的商业品牌运营公司,拥有相当数量品牌的全国或区域代理经营权。前文提到,田中飞称新国贸店将加大品牌自营比例,或就与此有关。

最后看财路,这是新田系3年来最大的“痛处”。

昔日,业界曾不断传闻它与各路金主推杯换盏,却未有落靴。直至本次发布会,新田系对“寻找外援”有了一段书面介绍:“功夫不负有心人,今年上半年,市场环境稳步向好。在郑州国贸店项目改造的关键窗口期,新田商业成功引入战投,厚积而薄发。”但这个入场的战投是谁,新田方却未公开。

另值得关注的是,新田系提出了2025年“双百计划”,即实际运营商场面积达100万平方米、年销售规模达到百亿元。

如梁杰介绍,新田商业已开启了轻资产商管运营输出。与万达相同的是,它不再轻易买地、租楼,帮“房东”开店赚佣金就好;与万达不同的是,它要直插县域市场。近年,该公司已开出了武陟店、新郑店、沈丘店、邓州店,已签约的还有唐河县、巩义市等项目。

这,何尝不是一项“聚财”计划。

但未来,新田系在省内县域市场能耕作出何种业绩,取决于它在商业运营能力的真功夫。同时,更需它加速解决旗下郑州门店经营现状,重新擦亮招牌、提升市场信任度。

家乐福郑州金水店闭店后,盒马鲜生入驻新田360广场国贸店补位

03

新田系掀起大本营守卫战

花园路商圈正式进入四强赛周期

7月,正道集团中环店宣布撤场,新田系重构新国贸店,两个标志事件推动郑州花园路商圈四强赛正式打响。

这场四强竞技,也给人带来更多遐想。

三年前,花园路商圈里还有建业、大商、家乐福、正道等。而今,同商圈内有活力的选手仅剩新田、丹尼斯、正弘、万达。

同商圈四强选手显著的特征,首先是“大体格”选手的高强度对抗。4家商场在地铁2号线两个站点区间争生意,其竞争烈度已超过二七商圈。其中,新田商业原国贸店经营面积约4万平方米、万达坊约5万平方米、丹尼斯花园店约4.2万平方米,正弘城约17万平方米。由此再看,于2010年由花园路商圈起家的新田商业,重构新国贸店是它打响“大本营保卫战”的关键筹码。

其二,四强商家有意放大竞争。二七商圈“大修”这些年,郑州市的消费重心由单核变为多核,客观来看,仅有花园路商圈的竞争主体数量及经营体量可与二七商圈平分秋色。时下,削尖脑袋想挤进花园商圈的品牌商并不少,四强选手心照不宣,它们“折腾”得越是热闹、卷来的高质量客流越多,也越容易影响品牌商的投资策略。如万达,其在接手建业商业凯旋广场店后全速补充了商场的空铺缺口。

其三,品牌资源竞争拼的是“后台”。当下,花园路商圈四强选手有三位是自持物业,非自持物业的选手仅剩万达。从表层看,四强赛竞逐的核心是市场定位、卖场差异化、品牌结构、可消费内容;但从深层次竞争看,它拼的是获取优势品牌资源的效率与手段,以及当发生多方争宠同一品牌的较量时,谁能给出更好的合作筹码。显然,“房东直租”或更具吸引力。

其四,河南实体零售业大幅切换至购物中心赛道。过往10年,国内零售业都在为“购物中心能否取代百货店”争论不休。但从商业资本投资方向和市场实际变化看,购物中心在郑州市场已占绝对多数。如当下在花园路商圈,四强之中有三个在经营购物中心,仅丹尼斯仍在坚持百货业态。

另需看到,花园路上商圈四强有能力影响省内同业,且正在击穿全省。如万达、丹尼斯、新田已在省内局部市场发生了正面交锋。随着三方进一步优化在四线市场投资经营策略,这种影响只会持续加深,5万平方米购物中心或也将在省内县域市场出现复制。

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