2023年7月商业地产零售业态发展报告
来源/观点指数
撰文/冯彩云
期内，供应市场迎来较多新项目开业，数量及体量均环比上个报告期有明显提升。城市分布上，消费力较强的一二线城市贡献较多项目，其中不少是样本企业的项目。
签约合作上，期内上海是不少样本企业重点关注的城市，包括华润置地、合生和新世界在内的样本企业均通过合作签约的方式成功获取新项目。
资本市场方面，珠海万达商管的上市依然不容乐观，此外关联企业大连万达商管还面临穆迪等评级机构下调评级，以及需要通过处置资产获取资金偿还美元债的困境。投资者对其未来发展缺乏信心，处境依然艰难。
样本项目方面，新店引入的品牌中零售类占比较大，尤以服饰、皮具等品牌类型店铺最多。值得关注的是，期内不少奢侈品牌在高端项目中开业了不少限时店、快闪店，借此宣传品牌及销售产品。
开业项目集中一二线，样本企业贡献近五成
据观点指数统计，报告期内，全国范围内共开业33个零售商业项目，总体量约200万平方米，环比上个报告期有数量和体量上的明显增长。观点指数认为，这或许与部分企业为完成上半年开业计划有关，仅6月30日就有多个商业项目开业。
城市分布上，一线城市开业项目数量占比约3成，除上海仅有1个项目开业外，其余三个一线城市开业项目均超过1个。二线城市占比最大，接近5成，杭州、武汉及西安等城市均有较多项目贡献，三线城市开业项目则相对较少。由此可见，目前国内零售商业项目的主要供应还是集中在一二线商业消费力较好的城市。
数据来源：公开资料，观点指数整理
项目类型上，除购物中心外，社区商业在报告期内的热度上升，主要体现在部分重点运营商有相关项目开业。如保利商业的杭州保利时光里、印力集团的武汉歌笛湖印象里等，这类项目虽然体量较小，但大部分在3万平方米以下，基本能满足附近居民的消费需求，具备一定的区域影响力。
体量分布上面，期内开业项目并无明显的倾向，不同体量的项目数量相差不大，总体还是以10万平方米以下的中小体量为主。
数据来源：公开资料，观点指数整理
企业层面，大悦城、华润万象生活、龙湖集团、印力集团、珠海万达商管等样本企业期内均有新项目开业，占全国开业项目数量的比例接近5成。
值得关注的是，作为轻资产头部企业，珠海万达商管期内的开业项目并不多，仅有无锡万达广场和湖州长兴万达广场开业，开业步伐有所放缓。
观点指数认为，虽然其期内开业项目较少，但相关项目的储备依然较为充足。据珠海万达商管最新的第四次招股书数据显示，截至2022年末，珠海万达商管储备项目181个，其中163个为独立第三方项目。从项目储备角度来看，其目前项目储备能够满足未来几年的开业需求。
数据来源：公开资料，观点指数整理
期内新开业项目中，大悦城的广州黄埔大悦汇和远洋商业的北京乐堤港项目值得关注。前者是大悦城在华南的首个轻资产项目，此外也是大悦城全新产品线大悦汇品牌的全国首秀。相比大悦城系列，大悦汇的体量相对小一些，定位聚焦的区域也相对较小，为区域型商业定位的项目，近期开业的广州项目的后续发展也将对该产品线的开发起到示范作用。
后者为远洋在北京首个独立筹备运营的项目，与此前和太古集团合作运营的颐堤港项目有明显区别。位置选择上，不同于颐堤港选择朝阳商圈核心区位，乐堤港位于通州区的新兴商圈，因此招商难度较大，后续运营也并不容易，是否能够站稳脚跟还需要经受时间的检验。
上海成轻资产签约集中地，珠海万达商管危机未解
报告期内，样本企业的轻资产业务发展依然活跃，以碧桂园文商旅和华润万象生活等企业最为积极。
碧桂园文商旅继续在三四线城市获取商业项目，据观点指数统计，今年以来其已获取超过10个轻资产项目，目前已发展5条商业产品线，涵盖城市综合体、社区商业及特色小镇等不同类型，规模和项目类型有较大提升。
华润万象生活获取的轻资产项目近期重点聚焦在上海，期内和天使集团合作的第五座万象天地项目也位于上海，这也是其近期获取的第三个上海项目。
来源：公开资料，观点指数整理
合生商业与上海松江区社区商业体塞纳左岸广场也在期内完成签约，未来该项目将由合生商业代运营管理，并将更名为“松江合生新天地”，这是合生华东首个轻资产项目，此前在上海运营有上海五角场合生汇。
从地理区位来看，该项目位于上海松江新城核心商圈，周边大学较多，学生是主要的消费群体之一，在此前提下保证客流稳定性有一定的难度。此外该区域还分布着印象城、万达广场等项目，同样将面临一定的竞争压力，对于合生商业而言会是不小的调整。
期内，新世界集团旗下K11集团与浦发集团签署商业项目合作协议，双方将依托上海浦发上城TOD综合开发项目，打造9万㎡商业空间。据悉，浦发上城TOD综合开发项目坐落于浦东新区“金色中环发展带”，是该片区首个三线贯通的TOD站城一体项目。
可以发现，期内上海成为了样本企业签约合作的热门选择，相应的轻资产市场竞争也渐趋白热化。究其原因，与上海城市商业发展较早，项目水平参差不齐有关，一些经营状况不佳的项目，寄希望于商管企业成熟的运营运作，能够实现项目竞争力和创收能力的提升。
除购物中心外，奥莱业态代表企业砂之船也有新项目的消息传来，目前其超级奥莱项目已确定落户武汉。截止2022年年底砂之船集团在全国18个城市签约落地20家大型超级奥莱，目前在营项目16家，总投资超过200亿元，总面积超过300万平米。
资本市场方面，珠海万达商管期内提交了第四次招股书。最新数据显示，截至2022年12月31日，其管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。
收入上，过去的2020年、2021年及2022年三年里，珠海万达商管的收入分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元，同比均实现了两位数增长，收入增加主要是在管商业广场数目及在管建筑面积增加所推动。
观点指数认为，过去一年内，珠海万达商管在收入、规模增长等方面表现不错，但与此同时其业绩真实性、关联交易、对赌协议等问题仍受争议，因此并不能扭转资本市场对其看法。此外，关联企业大连万达商管还面临机构下调评级及资产处置等困境。
据观点指数了解，截至目前，已有中诚信国际、惠誉、穆迪、标普等评级机构在陆续调整大连万达商业管理集团股份有限公司的评级/评级展望。其中穆迪将大连万达商业管理集团企业家族评级由“B1”下调至“Caa1”，将万达商业地产(香港)有限公司的企业家族评级由“B3”下调至“Caa3”，维持负面展望。
此外据市场消息，万达商管告知债权人预计将尽快完成资产处置，计划利用所得款项帮助偿还7月23日到期的4亿美元债券。目前来看，珠海万达商管依然处于�；小�
店铺引入聚焦零售业态，奢侈品限时店热度提升
报告期内，观点指数观察下的样本项目，在店铺引入上主要涵盖以奢侈品、服饰、珠宝等为代表的零售业态，以咖啡、简餐为代表的餐饮业态，相关的娱乐休闲类型店铺较少。
具体占比上，部分高端项目在奢侈品店铺引入上较为积极，主要以服饰、皮包等产品销售为主。与此同时，部分样本项目对美妆、香水这类女性经济占主导的业态也较为关注。
数据来源：观点指数整理
店铺类型上，首店类店铺占比较大，主要以华南、西南、东北等区域首店为主，此外也不乏全国首店和城市首店。
比起运营时间较长的项目，新近开业项目在首店引入上的力度会更大。如近月开业的重庆万象城北区就引进了70余家西南/重庆地区首店、旗舰店，而期内还引入了美国网红汉堡品牌SHAKE SHACK重庆首店。
数据来源：观点指数整理
值得关注的是，引入的奢侈品类型店铺大部分为快闪店、限时店等短期店铺。相比传统门店，这类店铺的优点是能以更低的成本，高效覆盖多场景人群，进行品牌理念宣传和营销。
数据来源：企业官微、相关报道，观点指数整理
据观点指数了解，借助这种方式对品牌文化进行阐释，可以给消费者提供更为独特的购物体验，是奢侈品牌乃至其他小众品牌常用的手法。而对购物中心而言，这类店铺的引入对于商场空间的利用，客流的吸引力提升都有一定积极作用，不失为一个双赢的选择。
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