出品/时代财经

撰文/陈泽旋

房地产市场的深度调整给上市公司业绩带来的“余震”仍在持续。

截至9月6日，港A两市上市公司2023年业绩中报已基本披露完毕，根据Wind金融终端，申银万国行业类一共有122家主营业务包括住宅开发的内地房企发布了中报，其中，53家房企上半年的归母净利为负，合计亏损1959.21亿元。

亏损房企数量和整体亏损规模双双增加，去年上半年，这122家内地房企中共有40家出现亏损，亏损规模合计1485.98亿元。

如果计入已经退市及年报难产的房企，亏损规模或将更大。今年以来，上市房企退市时有发生，截至9月6日，已有10家房企被强制退市，大部分在去年中期及全年已经出现严重亏损。

尽管赚钱的房企仍是多数，但仍有超过一半以上的房企归母净利相较去年缩水，这意味着房企们的赚钱能力在下滑。由于各家房企在深度调整期的经营表现不同，新一轮的洗牌也在同步上演。

53家房企合计亏损1959亿元

Wind金融终端的数据显示，53家归母净利出现亏损的房企亏损额介于百万至百亿，亏损超过1亿元的房企共41家，其中有19家的亏损额在10亿元至100亿元（注：不含100亿元），5家亏损超过100亿元（注：含100亿元）。

上述53家房企合计亏损额为1959.21亿元，如果10家退市房企列入统计范围，整体亏损规模或将更大。

时代财经统计得知，截至今年9月6日，港A两市已有阳光城、泰禾集团、嘉凯城、宋都股份、粤泰股份、美好置业、中天金融、蓝光发展、海航投资、新力控股等10家房企被强制退市。这些房企大多在去年已出现严重亏损，而从经营现状来看，它们在半年或一年内扭亏为盈并非易事。

其中，阳光城在去年上半年和全年分别实现归母净亏损35.65亿元和125.53亿元，而蓝光发展分别为49.9亿元和249.42亿元，泰禾集团为20.31亿元和53.74亿元。

上半年，亏损超过100亿元的房企分别为世茂集团、融创中国、远洋集团、中国恒大和碧桂园，亏损额度达到120.58亿元、153.67亿元、183.69亿元、330.12亿元和489.32亿元。

世茂集团和远洋集团上半年的亏损额度同比增大，去年同期，它们分别亏损97.92亿元和10.87亿元，而碧桂园则是在上半年转盈为亏，去年同期，碧桂园实现归母净利6.12亿元。融创中国和中国恒大的亏损额度则在缩小，但仍然处于巨亏状态，去年同期两家房企分别亏损187.6亿元和663.5亿元，今年上半年分别减亏33.94亿元和333.38亿元。

一增一减之间，“亏损王”的名号也易主。上半年，碧桂园取代中国恒大，成为港A两市亏损最严重的房企。

根据中期业绩公告，上半年碧桂园实现的经营亏损为452.13亿元，税前净亏损、税后净亏损分别461.38亿元和514.61亿元，这意味着经营亏损是造成碧桂园亏损的主要原因。

在公告中，碧桂园解释称，税前净亏损录得461.38亿元主要受到三大方面的影响，一是受到房地产市场销售量及销售价格在第二季开始持续下行的影响，公司对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值淨额约403.38亿元，导致毛亏将近242.63亿元，二是受到宏观经济环境、行业环境及对手方负面财务状况等多重不利因素叠加影响，公司计提金融资产及合同资产减值损失净额约66.62亿元，三是外汇波动带来了净汇兑损失将近30.38亿元。

房地产不再暴利

眼下的房地产显然已经不再是一个暴利行业了。今年上半年，虽然赚钱的房企仍是多数，且超过半数房企们营业收入增长，但仍有超过半数房企的归母净利润规模相较去年缩水。

从整体来看，上半年，港A两市122家内地房企合计实现营业收入近2.34万亿，而去年同期为2.24万亿元。

不过，近两年房企毛利率和净利率都出现了持续下探的趋势。时代财经统计得知，上半年，共有80家房企毛利率同比下跌，而毛利率超过20%的房企仅有48家。此外，73家房企归母净利率不及去年同期，净利率超过10%的房企仅有18家。

由于“盈余派”房企实现的归母净利额度远远小于“亏损派”房企带来的亏空，行业整体处于亏损状态。根据Wind金融终端的数据，港A两市122家内地房企整体亏损931.87亿元，而去年同期亏损268.04亿元。

另外，归母净利十强的房企比去年少赚了将近60亿元。上半年，十强房企归母净利合计为722.59亿元，而去年同期为782.48亿元。

与此同时，十强的天花板和门槛双双下降。上半年，夺得“利润之王”的华润置地实现归母净利润137.38亿元，而去年同期的“利润之王”为中海地产（注：包括中国海外发展和中国海外宏洋集团），其归母净利润为191.93亿元；上半年排名第10的华发股份实现了19.26亿元的归母净利，而去年同期排名第10的为深圳控股，其归母净利润为23.61亿元。

实际上，华润置地在去年底已经上位“利润之王”，实现税后净利为323.7亿元，其中，归母净利为280.92亿元，位居房企之首，龙湖、中海、万科和保利发展分别凭借243.62亿元、232.65亿元、226.18亿元和183.47亿元紧跟其后。而在2021年，中海的股东应占利润高达401.55亿元，在所有房企中排名第一，当时的华润置地以324.01亿元的水平排第二。

由于房企在深度调整期的赚钱能力各异，十强房企的格局重新洗牌。上半年，按照归母净利从高到低排序，十强房企分别为华润置地、中海地产、保利发展、万科、龙湖集团、合生创展集团、绿地控股、绿城中国、越秀地产和华发股份；而去年同期十强房企是中海地产、万科、保利发展、华润置地、龙湖集团、合生创展、绿地控股、中国金茂、雅居乐和深圳控股。

对比可知，上半年，绿城中国、越秀地产和华发股份进入了十强行列，而退出的房企分别为中国金茂、雅居乐和深圳控股。

在房地产深度调整期，绿城中国、越秀地产和华发股份的销售和投资表现均优于同行。上半年，绿城中国实现的总合同销售额同比增长18.97%至1342亿元，越秀地产同比增长71%至836.3亿元，华发股份则同比增长55.76%至769.3亿元，而行业整体的趋势是小幅增长。在投资方面，克而瑞的数据显示，这三家房企上半年新增的土地货值在全国范围内排名分别为第8、第10和第16。

7月以来，多部门对房地产进行支持性表态，相关政策于近期在多个城市陆续落地，包括北上广深等一线城市。值得一提的是，国泰君安证券曾在8月4日的报告中指出，一线城市的政策是购房者和地产版块投资者的心结，对市场有很强的带动作用。

不过，协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，政策可能会给一二线城市带来一场小阳春，“如果房企的布局刚好重仓一二线，它的盈利能力可能会有改善”，但由于房地产的结转周期相对于销售滞后一至两年，因此房企盈利能力的改善并不会在短期内显现出来。

黄立冲续指，如今房地产市场并非仅仅依靠房地产政策便能拉动，小阳春过后，市场或将重归平静。