出品/观点网

作者/黄指南

回看过去的一年，金地在寒意十足的市场中，工作重心围绕着经营、信用、投资的“安全垫”展开。

面对市场供应与需求的失衡，大多数房企难于避免销售下滑的漩涡，且未来仍有下探趋势。

与此同时，还要在销售、融资持续艰难的情况下，应对偿债波峰的到来。

如果说2022年金地的关键词是收缩投资，那么2023年便是守住安全的底线。

基本面

2021-2022年，金地成为房企中少数的“幸存者”之一，在下行市场中守住了销售规模前十的大门。

进入2023年，当地产时代红利逐渐出清，考验企业经营基本功的时代到来。

根据观点指数发布的“2023年1-12月房地产企业销售表现”，金地集团2023年全年权益销售1009亿元，全口径销售金额1535亿元。其中，权益销售排名由2022年的第7下滑至第11，全口径销售额则仍然保持第十。

2023年对于房企来说，整体销售均不及预期，金地的数据也为近三年低位，是2021年同期五成多一点。

数据来源：观点指数整理、企业公告

最新数据显示，2023年1-12月，金地累计实现签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%；累计实现签约面积877万平方米，同比下降14.01%。其中，签约金额连续3个财年下滑，签约面积下滑速度则缓于金额。

期内，金地月平均销售单价水平同样为近三年低位，其中10月下探至最低点，录得1.48万元/平方米，近三年销售单价高点则是2.68万元/平方米，二者差值1.2万元。

按年度来看，近三年金地每月平均销售单价为2.11万元/平方米、2.23万元/平方米以及1.74万元/平方米。

除此之外，2022年财年金地投资强度整体大幅缩减，且在高能级一二线城市投资缺位，同样造成2023财年可售货值的压力凸显。

截至2023年中期，金地剩余可售项目主要分布在昆明、广州、西安、武汉、天津、深圳和沈阳等地，考虑到部分城市房地产市场景气度较差，未来销售价格或进一步下行。

受房地产开发业务中结转项目规模的增长，金地主营业务收入依旧保持增长。但在行业景气度下行影响下，部分货值所处城市区位较差，为了尽快回收现金而降价出售，单价下滑的同时，毛利率也持续下降。

近三年及2023年中期，金地房地产开发业务营业收入分别为751.78亿元、883.63亿元、1091.81亿元及311.41亿元，占营业总收入的比例分别为91.36%、91.00%、91.37%和84.49%。

毛利率方面，期内金地房地产开发业务毛利率分别为33.56%、19.65%、19.96%及14.87%，自2021财年开始出现显著下滑，主要原因是拿地成本增加和销售价格下滑导致。

到了2023年中期，金地仍保持着营收按年增长31.10%，但毛利率及归母净利润均较上年同期有20%以上降幅。侵蚀利润的主因依旧来自行业下行周期，实际货值不及预期水平的计提减值。

数据来源：观点指数整理、企业公告

观点新媒体了解到，2020-2022财年，金地资产减值损失分别为6.40亿元、12.08亿元和36.90亿元，其中2022年资产减值损失同比增加了24.82亿元，主要为存货跌价损失和固定资产减值损失，减值损失占营业利润的比例为28.47%，对利润造成了较为严重的侵蚀。

到了2023年第三季度，金地录得归母净亏损14.74亿元，按年减少207%，主要来自对资产的计提减值。期内，共计提资产减值准备15.99亿元，其中计提信用损失准备合计7.34亿元，计提存货跌价准备合计8.65亿元，减少前三季度净利润14.35亿元。

总体来看，2023财年金地各项盈利指标有所弱化，盈利能力下降。此外，由于该年行业景气度恢复不及预期的基本面、没有优势的股东背景以及管理层的更替，导致二级市场看空情绪明显。

自2022年4月中旬开始，金地股价进入新一轮下行周期。截至2024年1月30日，该司以4.23元每股收盘，对应市值190.98亿元。

但去年三季度的亏损阴霾并未持续到年终，根据金地发布的2023年业绩预告，2023财年仍实现实现盈利。

信用线

虽然2023年金地守住了信用底线，但从现金流量的表现看，不可避免进入了贫血状态。

据观点新媒体观察，以往金地经营性活动现金流持续保持为正的状态，甚至在高峰时的2022财年还录得近200亿元。但到了2023年三季度，经营现金流开始转弱，成为负数。

2023年三季报数据显示，金地经营性现金流净额为-7.51亿元，与之对应的是筹资活动的现金流变化。

2019-2022财年，金地均保持年年都有筹资活动净流入，但近两年由于积极的偿债动作，每年都有超过200亿元的净流出。

数据来源：观点指数整理、企业公告

同期，金地投资活动产生的现金流量净额分别为-96.41亿元、-100.37亿元、-95.55亿元、-24.07亿元。并于2023年中期转正，至三季末的15.84亿元。投资活动现金净流出规模大幅下降且转正，与金地拿地投资收缩及对联合营项目投资规模缩减有关。

截至2023年9月末，金地期末现金及现金等价物余额为330.7亿元，较年初减少了212.8亿元。可以说，2023年全年的工作都是围绕着偿债展开。

具体看到期债券方面，除已兑付的“21金地MTNO01”,金地集团半年内到期（回售）的债券本金规模共计76亿元，2024全年内到期（回售）的债券本金规模仍有106亿元和4.80亿美元。

数据来源：观点指数整理、企业公告

在手现金仍能覆盖一年内到期的公开债务，金地还努力与银行等金融机构保持较好的长期合作关系，授信额度较为充裕。

截至2023年6月末，金地获得中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行等多家金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币930亿元，剩余授信额度1602亿。

虽然手上有着银行及金融机构的贷款额度，但目前银团放贷意愿差，在无法借新还旧的情况下，面对偿债波峰，金地还需积极去化位于一二线城市的货值，并保持投资拿地，从而获得开发贷，达到投融资结合，提升资金利用效率。

从2023年3个季度现金流量表中，能够窥探出金地为了销售回款做出的努力。

经营性现金流关于销售商品、提供劳务收到的现金项目中，中期金地录得金额363亿元，较上年同期增加了30亿元。

面对整体收入面、盈利面甚至融资面下降，金地加紧了对管理费用的控制，但因为2023年上半年积极出货导致销售费用增加，期间费率较上年同期小幅微升。

2020-2022年和2023年三季度期间，金地的费用率分别为7.13%、9.33%、7.43%和10.09%，其中，2022年费用率同比下降了1.72个百分点，系销售规模下降和费用管理加强所致。

到了2023年前三季度，金地三费合计52.74亿元，按年微增0.4个百分点，但比2020年同期低位时还要再低6.3亿元。

值得注意的是，金地还于2023年10月中旬完成了管理层的更替。

彼时，结合市场行情走势及企业现状，对于黄俊灿接班凌克，不少长期跟踪金地的投资人及研究员给出了“受命于危难之间”的看法。

在他们看来，虽然金地完成了权利交棒，但整体经营风格不会产生很大变化。黄俊灿是由凌克一手培养起来的，二者关系好比王石和郁亮。

观点新媒体了解到，金地职业经理人团队在房企中是极为稳定的存在，普遍履职时间超过二十余年，形成了高度统一的行为准则和价值观。

此外，理科金地的标签在高管团队中也十分明显。除了凌克，代行董事长职责的黄俊灿同样是理科出身。

据悉，生于1971年的黄俊灿，在2010年接任金地总裁，系同济大学工学背景，并拥有清华大学金融EMBA学位。

过去和金地交流中得知，凌克身体抱恙的时间里，黄俊灿是金地集团经营管理的核心决策者和推动者，一线管理工作都是他在负责。

只是每一代人都有自己的长征路，凌克完成了对金地集团的锻造，在房地产市场下行趋势尚未扭转的当下，金地能否安全着陆，就要看黄俊灿等新一批管理层的努力。

谷底路

面对2024财年到期债务，若在该年度金地销售恢复上升，有望加速缓解。

为了保证未来销售回血能力，金地近两年选择加码一二线城市，放弃三四线的新拓投资。

2023年上半年以来，金地在土地市场的参拍积极性明显提升，上半年新增上海、杭州、南京、西安、东莞等地合计9宗项目，土地投资额约119亿元。下半年面临偿债高峰，重回“节衣缩食”的投资策略。

数据来源：观点指数整理、企业公告

据观点新媒体统计，土地储备方面，2022财年开始，金地出于现金流安全考虑减少了拿地。

进入2023年，金地在进一步压缩了投资强度。分别在3、4、5、6、8月获取土地，全年新获取项目投资额约为124.33亿元，同比下降约66.21%，较上年降速有所放缓；新增总土地储备约107.78万平方米，同比减少约56.54%，为近8年的新低。

除了在深圳、上海两座一线城市有落子以外，其余项目均在二线/新一线城市，且深圳新增项目为旧改转化而来。

此外，金地8月份后暂停了投拓步伐，继续缩减开支，并于年末转让深圳环湾城项目。受到可售货值明显缩减影响，金地销售排名和规模在2023年录得较大幅度浮动。

数据来源：观点指数整理、企业公告

上图可见，2018-2021年期间，金地每年总投资额3成以上投向三四线城市，到了2022年投资风向转变，2023年三四线城市无新增土储。

值得注意的是，虽然2022年与2023年均采取了聚焦一二线的投资策略，但与2022年相比，2023年选择错峰投资二线城市。

观点新媒体观察到，2023年，以北京、上海为代表的一线城市，竞争依旧较为激烈。金地没有选择在一线“死磕”，反而转向基本面不错、投资性价比更高的二线城市。

较大比例投入到二线城市，也使得2023年金地新拓楼面均价由2022年同期1.48万元/平方米降至1.15万元/平方米。

但较三线城市投资占比较大的2018-2021年期间，新扩楼面均价有48%左右的增幅。

数据来源：观点指数整理、企业公告

项目建设开发方面，金地于2023年度中期根据实际经营情况对全年新开工和竣工计划做了小幅调整，调整后全年新开工计划约435万平方米。

据观察，调整后新开工面积虽然较年初有所增加，但总体规模较往年仍有不小降幅，同样是因为新增土储规模下降所致。2023年计划竣工面积为1353万平方米，较上年同期进一步减少4.5%。

销售、扩储调整的同时，金地持有型物业经营则呈现出较为稳定的局面。

2023年中期，金地录得写字楼、商业、产业项目累计31个，较上年同期增加1个。其中，可出租面积为241万平方米，租金收入15亿元。

从出租率看，金地产业园区打造及运营优于写字楼、商业项目，前者整体出租率83%，后者是73%。但两项数据均较往年有所下滑，去年同期出租率则是92%及74%。

数据来源：观点指数整理、企业公告

使用经营性物业抵押融资，也是金地的选择之一，目前其融资规模累计达到82亿元，期限最长为15年以上。

观点新媒体了解到，金地正在着手以北京CBD核心区的金地中心资产为抵押，申请以招商银行为牵头的银团贷款，规模达70亿元。

据悉，以上述资产为抵押的经营性物业贷款，系金地的第二次尝试。

根据近期金地股东会中管理层的透露，由于这笔贷款是一项银团贷款，要求参团的银行都审批完成才能够落实，目前仍在进程之中。

除经营性物业贷款融资这一种方式，金地为补充现金流也尝试了各种各样的融资方法，包括考虑出售旗下优质项目。

以位于深圳沙尾的环湾城项目为例，金地集团二股东福田国资32.5亿元接下项目全部股权，回流了一大笔现金。

此外，金地还继续为环湾城项目提供“代建运营”服务，继续负责项目操盘管理至竣工交付完成。

代建角色则保证了后续项目的现金持续流入，实现公司收入多元化。