借新收购的七宝万科广场，领展内地零售焕新
来源/观点指数
在内地拥有不少零售商业项目的房地产信托基金领展，传来了最新收购消息。
2月，其斥资约23.84亿元从万科手中完成收购上海七宝万科广场剩余的50%股权，完整拥有了这一位于上海的区域商业项目。
这一消息也从侧面释放了领展看好内地市场的信号，再次有力回应了此前说要出售全部内地物业的传闻。
观点指数认为，以此次交易的价格和资产质量来说，领展收购上海七宝万科广场不失为一笔划算的买卖。
不过需要注意到，领展也有通过收购优质物业来提升内地零售物业组合表现的考量。
内地收购步调
2月9日，领展宣布通过其间接全资拥有的特别目的投资工具，与卖方签署购股协议，收购上海七宝万科广场的余下50%权益。最新的2月20日，其发布公告称，已完成上述权益，成为该物业的唯一拥有人。
根据购股协议，领展将支付23.84亿元作为收购代价，加之2021年4月以27.72亿从GIC处收购的50%项目股权，最终以总价52亿元拿下了上海七宝万科广场。
此次消息收获了资本市场较多的关注，毕竟去年6月有市场消息传出领展正有意出售其在内地的商业项目。虽然当时领展作出明确否认，但市场方面的怀疑并未完全消散。此次加码收购，似乎从侧面回应了上述猜测。
实际上，去年9月底的中期业绩会上，领展管理层曾表示2024年是机遇之年，集团将有机会进行并购，在目前持续高息的环境下，能看到更多议价的机会，已陆续在跟踪一些潜在项目。此次收购七宝万科广场，无疑是上述策略的落地。
回到此次交易，从交易价格上看，交易对价的23.838亿元收购价涉及以下四部分内容，分别为52亿元的议定物业价值、由订约各方议定的目标公司若干资产总额、由订约各方议定的目标公司负债总额以及50%股权比例，以（A+B-C）×股权比例计算得出。
其中，52亿元的议定物业价值，与领展公告中披露的项目估值70.6亿元相比，折价近26.3%。如再与领展从GIC处的收购价格相比，折价则更为明显。2021年上海七宝万科广场项目估值为65.8亿元，但领展初次收购50%股权付出的代价为27.723亿元。
从这个角度看，此次交易对领展而言是笔划算的买卖，领展也于收购公告中表示，项目物业估值有所折让，符合领展投资于增值及创收且具备长远增长潜力之房地产的投资策略。
观点指数认为，从资产质量来看，上海七宝万科广场是符合领展业务规划的优质收购标的。
该项目也是万科旗下的优质区域商业项目，收入名列前茅。而从领展对外披露的信息来看，在零售商业方面，其更为青睐位于一线城市的区域型零售商业项目，中产阶级是最为核心的目标客群。
公开资料显示，七宝万科广场是一个大型的高品质区域型购物中心，位于上海闵行区七宝镇高密度住宅区内，周边3公里内居住人口超过50万，商业氛围较为成熟。
交通方面，项目地处上海第二大人口区域闵行区七宝核心位置，同时双地铁上盖，即9号线七宝站和规划中的17号线，交通便捷。
如若从运营数据来看，该项目的表现也较突出。据领展方面披露的业绩数据显示，上海七宝万科广场的出租率一直稳定维持95%左右的水平，2023年录得的租金调整率达11.2%，租金收入录得5.025亿元，税前利润则为2.199亿元，在商业复苏背景下取得不错的成绩。
领展也就此次收购事件回应表示，上海七宝万科广场具有良好表现，符合领展的投资策略。
数据来源：公开资料，观点指数整理（不含上海七宝万科广�。�
实际上，回顾领展在内地的收购之路，其更倾向于选择地处一线城市商业区，地段交通条件优越，邻近地铁；资产经营质量较好，租金增长潜力大的优质商业项目。
据观点指数统计，截止目前，领展收购内地零售项目的总价大概为217亿元（不含上海七宝万科广场交易金额），而根据领展截至2023年9月底止6个月中期业绩披露的数据，截至2023年9月30日，上述项目的估值为234.13亿港元。
近几年疫情的影响下，领展在内地收购优质项目提高回报水平的需求确实存在。
存量再“造”成效
区别于香港以街市、民生商场为主，领展内地零售项目多为区域型商业体，类型上以两大品牌——“领展广场”及“领展中心城”为主。
明确的产品线背后，是领展提高内地知名度的需求。从商业角度看，统一的品牌产品线更容易形成协同效应，具有更高商业辨识度和影响力。
其中，领展广场以社区商场定位，为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验；而领展中心城级别则更高一些，定位为内地核心城市中心地带的地标性零售商业体，目前内地零售项目更多以领展广场为主。
上述内地的领展广场均为领展收购改造而来，目前运营状况良好。这背后得益于领展多年积累的存量改造经验，以及精细化运营的能力。一般而言，进行存量改造后，被收购的物业成为颇具影响力的区域商业，领展借此也能收获合理的投资回报。
不过从最新的半年业绩来看，在市场复苏的背景下，这些物业的业绩表现并未有太多惊喜。财报数据显示，截止2023年9月30日的半年内，领展在中国内地的物业组合按人民币计价总收益跟去年同期大致持平，广州天河领展广场和领展中心城因较长期的资产提升及稳定期致使收益下降。
上述下降的收益被新增物流资产带来的新收益抵消，以人民币计价物业收益净额同比增幅2.5%，但按港元计价，收益及物业收入净额仍分别同比下滑6%、3%。
出租率方面，截至2023年9月30日，领展内地零售业务的平均续租租金下降5.2%，其中零售物业的估值约234.13亿港元，同比下降11.01%（内地物业总估值约315.75亿港元，估值同比下降10.22%）。
长期来看，得益于聚焦以必需品为重心的零售市场，领展的经营表现仍具有较高稳定性。根据最新的业态租金组合，目前领展的租户以餐饮、服装和一般零售业态为主，餐饮业态占比达到34.3%，符合其中端项目定位。此外服装和一般零售占比也不小，分别为29.8%和28.7%。
数据来源：领展财报，观点指数整理
整体来看，这三类业态消费客群较为稳定，不过更考验项目区位的选择，相信这也是领展挑选项目时尤其注重交通便捷性、区位客群构成的原因之一。
改造焕新成效方面，以去年最新完成改造并开业的广州天河领展广场为例，该项目资本开支3亿元，首期投资回报率约12%，整体出租率逾95%。
至于最新收购的上海七宝万科广场，据领展方面透露，交易完成后该商场现有的零售管理人将留任六个月，以确保顺利整合。其后，领展会接掌商场的营运，并会在适当时间重塑品牌。
观点指数认为，领展资产优化是其提升项目估值和竞争力的重要手段，而区域商业也是其在内地长久以来的主要发展方向。借新收购的七宝万科广场，领展有望提升其内地商业组合的竞争力，投资回报率或有望提升。
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