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亏损5亿卖掉后,杭州“最惨商场”准备改造逆袭?

来源: 联商网 高天 2024-06-03 17:07

出品/联商网&搜铺网

撰文/高天

5月20日,在经过第8次拍卖后,杭州商业的“老大难”蓝钻天成终于成功出售。最终以1.97亿元的价格成交,这个价格与2023年10月首次上架拍卖平台时评估的5.426亿元相差3亿多,而与当初开发商浙江好安好居置业有限公司7.35亿的竞拍价格比,亏损了5亿多。

蓝钻天成地处杭州申花板块核心位置,双地铁上盖,周围商业氛围浓厚,人居环境和写字楼成熟,似乎集齐了商业地产中“天时地利人和”的所有因素,但是为何会“一手好牌打的稀烂”?也是一个值得探讨的案例。

实地探访:将进行拆改

日前,《联商网》实地走访了蓝钻天成以了解项目在成交后的最新进展。 

在现场看到,有工作人员在巡察并交流称将对自动扶梯、吊顶等设施进行拆除,项目疑将进行改造。

同时,现场也看到了有不少人考察商铺。商场的工作人员表示,“自从这几天说是要卖后,来了好几拨人来看店”。被问商场是否要进行改造时,对方称“这个我目前不清楚,但是如果能改肯定是好事,这里一直都没什么人,我们也希望它能变好”。

现场看出,目前商场(蓝钻天成·七乐汇生活广场)的经营情况确实堪忧。

目前商场的主力品牌世纪联华超市星巴克麦当劳等品牌仍在正常经营,这也是项目2017年开业至今一直保留的品牌。

负一楼除了世纪联华超市、老娘舅、华莱士等品牌外,主要是一些不知名服饰品牌,现场也都在打折促销,此前的正新鸡排等品牌都已关闭。目前负一楼是开业率最高的楼层。

地上四层的开业率极低,整体在经营的商铺有10余家左右,有几个商铺已经出租给企业办公用,如2楼的杭州恒致模架科技有限公司、成辰文化传播、中国棋院杭州分院拱墅区智力运动推广中心等。

其中一楼沿街的星巴克、麦当劳、汉堡王、瑞幸咖啡、茶百道等品牌正常经营,其他如逸·HOUSE、擎苍原创密室逃脱、心花怒放菜馆、衢州味道、体泰养生等品牌也在照常营业。

整个商场的自动扶扶梯只有一楼至负一楼还开着,一楼到四楼均未开。

除了一楼沿街商铺有少量消费者外,商场内几乎没人,客流稀少。

蓝钻天成历经7次流拍

2010年,浙江好安居实业有限公司以7.35亿的价格拿下蓝钻天成所在地块,总体量约22万㎡,由5幢近80米的主楼组成,1-4层为商业,5层以上为精装公寓,2014年开始对外销售。

有数据显示,蓝钻天成2017年公寓价格均价约40000元/㎡,且均售罄。同年,商业部分七乐汇生活广场正式开业,当时定位“不夜城商场”,也吸引了一波流量。然而好景不长,蓝钻天成后续也因一系列原因经营不善、大量关铺,并于2023年10月被抬上了法拍平台。

这其中,浙江好安居实业有限公司在2018年将商铺和车位出售给小业主是直接原因。当时还承诺投资者高额的返租租金,但后期经营不善屡次中断返利发放,拖欠了上百业主租金;2020年好安居一度被浙江城建建设集团有限公司告上法庭;2022年7月,好安居申请了破产清算。

2023年10月第一次拍卖,一直到今年5月21日已经拍卖了8次,前七次多次降价也无人问津。

企查查APP显示,目前浙江好安居实业有限公司被列入了“失信被执行人”“被执行人”“限制高消费”,其中有6条失信被执行人信息,执行总金额4208.26万元。

蓝钻天成位置优越,地处拱墅区莫干山路与萍水街西南向交叉口,是地铁5号线和10号线双地铁上盖商业,和睦路站E口直接接驳商场负一层,申花板块的核心区位;周边宜和园、和睦新村、合景天銮、万家花城、东方福邸社区成熟,还有育才登云小学、杭州市启航中学、杭州市锦绣中学等教育资源和一众写字楼配套。但是商业一直经营不起来,令人惋惜的同时,也有“怒其不争”之意。

蓝钻天成失败给商业的启示

商业地产有句行话:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。选址是商业地产的第一要义,尤其是TOD,对商业有自带加成的价值。然而位于黄金地段的蓝钻天成,“一手好牌打的稀烂”似有讽刺意味。

究其原因,一是模式;二是经营。

“小业主模式”是商业地产最“忌讳”的模式。不仅管理难度大,经营能力和品牌溢价也有限,给招商增添了巨大压力。

杭州资深商业操盘人士告诉《联商网》,小业主产权分散,影响商场的整体维护与升值,不利于商场经营,有经验的运营商基本不会碰,似乎陷入了一个死循环,这也是目前国内商业地产的一大痛点。

小业主模式失败的案例不止蓝钻天成。杭州城东的“巨型购物中心”港龙城也是面临同样的境地,相对而言目前的经营情况好点。

对商业而言,运营至关重要。开发商或运营商如果没有专业的商业经营能力和经验,后续也会经营困难,难以为继。显然,好安居在商业运营上不具备这种能力。

杭州商业市场中,银泰、华润、龙湖、万达、宝龙、招商、万科、印力、嘉里建设这些都是出色的商业运营商,不仅具备了单个标杆商业的打造能力,也因成熟的品牌体系和运营能力实现了多个商业项目的良好经营。

联商专栏作者方湖表示,商业是个精耕细作的行业,经营的难度不仅与城市发展、经济、人口、消费等要素息息相关,也在于自身横跨行业跨度大、建筑与空间迭代快、消费内容更新快、投资规模大、回收周期长、经营周期更长等复杂性。

面对瞬息变化的消费环境,商业的经营不仅要经营好商业空间、品牌组合等商业内容,也要经营好消费者,经营好市场。

此外,蓝钻天成也面临着巨大的竞争对手压力。项目2公里范围内,西南是城西银泰城、东南是杭州大悦城,距离远点的更东边还有远洋乐堤港、水晶城等商业,未来蓝钻天成更要直接面对一路之隔的华润申花综合体。

因此,即便是有新的接盘者,蓝钻天成能否逆袭成功还未可知,《联商网》会持续关注。

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