来源/时代财经

作者/张钇璟

继今年2月出售七宝万科广场（现已更名为七宝领展广场）之后，时隔不到五个月，万科再度将旗下另一个最赚钱的购物中心项目摆上了货架。

据天眼查数据显示，6月，万科旗下印力集团已将上海星信曼企业管理有限公司的48%股权转让了另一位外资股东RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，仅保留最后2%股份。

据了解，上海星信曼企业管理有限公司旗下主要资产为上海南翔印象城MEGA。交易完成后，新加坡政府投资公司（GIC）目前已持有南翔印象城MEGA98%的股份。

时代周报记者致电印力集团，相关人士表示，具体细节暂时不方便透露，近期会有详细公告发布。

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又一笔20亿级别的交易？

作为此次交易的标的，对于万科来说，上海南翔印象城MEGA无疑是继七宝万科广场之后最具代表性、最为赚钱的项目。

该项目由印力集团和新加坡GIC集团合作开发。根据万科半年报显示，南翔印象城MEGA建筑面积约33.69万平方米，体量在该公司旗下已开业的商业项目中位列第一。2023年上半年，该项目出租率高达99%，实现营业收入1.93亿元，仅次于七宝万科广场的2.13亿元。

图源：万科2023年半年报

另据媒体报道，上海南翔印象城MEGA商业面积约18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米，位列上海已开业商业体前10位。2023年，南翔印象城总销售额突破46亿元，同比增长15%，同样位列上海销售额前10位。

虽然交易的价格并未披露，对此中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，南翔印象城MEGA作为体量更大的商业项目，同时销售额和租金收入均位列上海前列。考虑到这些因素，南翔印象城MEGA的出售价格有可能会高于七宝万科广场。

他认为，此次交易预计在20亿级别，这表明市场对南翔印象城MEGA的估值相当高，对万科而言是一笔可观的资金流入。

今年3月的业绩会上，万科总裁祝九胜首次承认，万科在剔除预售监管资金及其他受限资金后，公司账面上可动用的货币资金余额面临着短期偿债压力。

时间来到五月，万科融资操作进展不断。其中，最受市场关注的是，5月23日，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股份。这是2020年行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。

据时代周报不完全统计，2024年5月至今，万科累计从中国银行、农业银行、北京银行、招商银行、工商银行、交通银行、邮储银行等银行获得贷款超390亿元。

法询智库金融固收团队表示，考虑到近期政策对于房地产市场的支持，可以说万科基本度过最危险的时刻，逐步进入安全区。

不过，该团队也指出，对于万科来说，瘦身是目前最重要的方向之一，保持融资的连续性也是万科最需要做的。

此外，亦有市场人士指出，不排除万科还会继续与GIC交易来换取流动性，松江印象城也是万科与新加坡GIC合作开发。据《联商网》统计，松江印象城2023年销售额21.6亿，客流1120万人次。

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万科与老朋友新加坡GIC

说起此次交易的主角，万科和新加坡GIC可谓是多年的“老朋友”。双方之间的关系并非简单的财务投资，更像是这一种长期的合作伙伴。

公开资料显示，2004年11月，GICRE（GIC旗下负责房地产投资的机构）附属子公司RZP以400万元获得成都万科置业有限公司40%股权，双方借此共同开发成都万科新城项目。

2005年7月，万科与RZP签订协议，共同投资设立一家中外合资投资性公司，注册资本1亿美元，其中万科和RZP各占50%股份。该公司经营期限为30年，将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。之后，双方便开始了长期合作。

根据万科当时的计划，5年以上投资周期的项目均可成为与GIC合作的标的。

而GIC对于万科也非常信赖。在双方合作的第15年，王石曾在公开场合透露，双方合作的15年间，项目投资额达到30多亿，合资公司持股比例是50:50，但由万科负责操盘。

王石称，“整个项目的操作，只要不超过十亿人民币，董事会都不用开，万科来决策和操作，董事会备案，这个模式这么多年一直非常成功。”

随着万科逐渐涉足商业地产，双方开始合作也拓展至商业物业。例如，在核心项目七宝万科广场的打造上，便离不开GIC的帮助。

2015年，时任万科商用地产业务负责人的丁长峰曾在采访时提及：“实际上对于万科来讲，国际资本的介入给了我们非常好的学习机会，因为毕竟他们在这方面的经验远远比我们丰富。比如在GIC进入上海七宝万科广场后，其对整个产品的设计、招商都提供了非常大的帮助。”

彼时的万科虽然早在住宅领域风生水起，但在商业地产领域确实刚入门不多久，尚未形成自己的特色。

“这不太像是万科的商业项目.......”这也是七宝万科广场2016年刚开业时收获最多的一句评价。

随着七宝万科广场的成功，此后双方又陆续合作开发了南翔印象城MEGA、松江印象城。

除了项目合作，GIC还在股权投资方面给予万科支持。

2020年2月4日，GIC曾以每股作价28.4822港元增持万科105.97万股，总金额约3018.26万港元。增持后，GIC持股数目约为1.42亿股，持股比例为9.01%。

2021年9月15日，万纬物流增资扩股，引入Reco Meranti Pte Ltd.(GIC下属公司）等多家战略投资者，GIC下属公司占股6.5298%，实缴出资额为21.58亿元。

不过，近几年来GIC与万科之间关系开始变得微妙起来。

2021年2月，GIC将七宝万科广场50%出售予领展；此外，2022年11月至2023年3月期间，GIC还在多次减持万科企业H股股票，累计减持超5000万股，均价在12.56港元到16港元之间，持股比例由逾9%下降至4.99%。

此后，市场中关于双方“渐行渐远”的传闻逐渐甚嚣尘上。

直至2024年4月，郁亮现身成都，参加庆祝万科与GIC实现长期合作20周年纪念活动，并表示“双方继续携手进入行业发展新阶段”，才让这一传言有所缓和。

此外，对于新加坡GIC而言，柏文喜认为，其作为全球知名的主权财富基金，其投资策略通常以长期和稳健著称。GIC对中国一线城市的顶级购物中心持续关注，表明其对中国市场的长期信心。

他指出，根据GIC在2023年的投资趋势显示，其减少了对发达市场的投资，同时加大了对中国、印度等新兴市场的投资力度，这意味着GIC认为当前是进入或增加在这些市场的投资的好时机。与此同时，GIC的投资意愿变化显著，其对发展中国家的投资是2022年的2.6倍。