出品/观点指数 

撰文/冯彩云 

样本企业业绩未见惊喜，港资聚焦内地商业投资 

期内，部分企业披露了三季度相关业绩，受市场环境等因素影响，大部分样本企业业绩并未录得明显增长。业务投资端，基于对内地市场的看好，以太古为代表的港资企业继续进行相关项目的投资。

零售市场租金持续下行，高端消费市场未见明显复苏 

市场表现上，零售商业租金呈小幅下滑状态，项目维持高出租率的难度增大。高端消费市场方面，从太古这类高端商业运营商的最新财季运营数据来看，整体依然疲软。

三季度品牌业绩分化，探索新增长点不易 

餐饮方面，新赛道的探索成为期内的重点，无论是茶饮品牌亦或是餐饮品牌，均进行业务上的创新尝试。零售品牌方面，面对不同的需求市场，不断创新，留住核心客群成为当下的重中之重。

样本企业业绩未见惊喜，港资聚焦内地商业投资

企业层面，期内观点指数样本池中的部分A股企业披露了三季度的相关业绩营运数据，其中包括新城控股、万达商管、王府井、百联股份、印力集团等。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从收入来看，下滑成为常态。除以规模化扩张、轻资产业务见长的部分样本企业外，其余企业零售商业收入均录得不同程度的下滑。

以印力集团为例，前三季度其管理的商业项目营业收入为39.5亿元，去年同期为41.8亿元，同比下滑5.5%。

观点指数认为，企业业绩下滑与目前面临的商业大环境有关，从市场表现来看，1—9月份社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%。

其中，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额同比分别增长4.7%、4.0%、2.4%，百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.3%、1.7%，消费市场仍呈缓慢增长态势，在此背景下企业的收入增长难度较大。

在行业增速放缓之际，样本企业继续进行业务的推进和调整。太古作为核心一二线高端商业物业运营者，着力于提升现有项目的竞争力，如正在扩建中的北京颐堤港二期命名为北京太古坊，并于2026年底起分阶段开业。

据观点指数了解，太古内地商业产品线主要是太古里和太古汇，太古坊此前主要在香港开发运营，北京颐堤港将是太古在内地的首个“太古坊”系列项目。

与太古里的开放式街区、太古汇的盒子式商业不同，太古坊更像是一个大型商业社区。资料显示，成立之初，太古地产在香港岛东部的鲗鱼涌成功打造了“太古坊”，将项目昔日的工业区和船坞升级为现代化中心。

太古地产在北京落地太古坊，也是基于看好这一模式与理念，将打造一个集零售区域、购物中心、甲级办公楼、酒店于一体的“都市绿洲”。

香港置地则宣布不再于亚洲区内投资“建售物业”，专注于开发高端综合商用物业，计划通过在区域门户城市的中央商务区开发或收购新的超高端项目来增加其长期经常性收入，这些发展项目将包含甲级写字楼、豪华零售、酒店和品牌住宅。

据观点指数了解，香港置地目前在内地共有5个在营的奢华和高端生活方式零售物业，包括北京王府中环、重庆光环、成都光环、重庆长嘉汇等。

其中，中环系列聚焦核心城市，定位为知名的奢华高端商业，如北京的王府中環。光环系列则是主张为生活注入自然灵感，探索在地文化融合，成就城市区域升级，定位为地标区域型城市自然综合体。

观点指数认为，香港置地从销售型的住宅地产业务向持有型的商业地产业务转型，实际上体现了近几年的地产行业转型趋势，相比住宅物业，以持有型商业物业为主的企业更容易在市场中突围。

零售市场租金持续下行，高端消费市场未见明显复苏

零售市场表现上，一线城市中，除深圳空置率较低外，其余城市都在7%-9%左右，二线城市空置率则在3-9%之间。三季度的整体环比变化不大，目前主要商业城市的零售项目依然面临着较大的去化压力，项目维持高出租率难度较大。

租金水平上，不同城市的区别较为明显。除一线城市外，部分消费潜力较大的二线城市租金水平也处于高位。

一线城市中，三季度购物中心首层租金水平均有下滑。截止三季度，上海的购物中心首层租金最高，达到32.8元/平方米/天，最低的深圳则为18.6元/平方米/天。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

商业REITs方面，已上市的5支消费基础设施REIT期内公布了三季度的业绩表现。从营收和净利润来看，华夏华润商业REIT的表现最为突出，该REIT的底层资产为青岛万象城，三季度收入为1.866亿元，净利润为1.0385亿元。

数据来源：各REIT公告，观点指数整理

项目出租率上，五支商业REIT的出租率均在90%以上，其中，华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT的出租率在99%以上，接近满租的状态。

至于租金收缴率，除嘉实物美消费REIT收缴率为98.1%之外，其余均达到99%及以上水平，华润华夏消费REIT和华安百联消费REIT更是实现租金收缴率100%，展现出不错的水平。

值得关注的是，高端商业运营商太古期内也披露了三季度的项目运营情况。其中，内地零售项目虽然出租率维持高位，但销售额呈现出同比下滑的趋势。

数据来源：太古公告，观点指数整理

在营零售物业中，跌幅超过10%的项目占比过半。上海兴业太古汇租用率为93%，零售销售额下降20.7%；广州太古汇租用率为100%，零售销售额下降11.7%；成都太古里租用率为96%，零售销售额下降16.9%。

观点指数认为，销售额下滑背后，与高端消费市场未见明显复苏有关。当前国内高端消费增长放缓、出境游消费增加趋势明显，市场上的高端商业项目普遍面临较大的压力。

样本项目层面，观点指数长期观察的多个项目期内新开门店以奢侈品、珠宝、运动及餐饮品牌为主。其中，奢侈品牌多为焕新开业店铺，如深圳万象城的爱马仕专卖店、上海ifc的华伦天奴精品店等。

除新开门店外，部分项目期内同样举行相关活动丰富会员的体验，如上海恒隆广场举办 “HOME TO LUXURY”盛装派对。

据观点指数了解，这是恒隆独家的品牌活动，目前已成功举办八届，其特色在于场内品牌积极邀请明星好友一同参与的同时，还会发行多件恒隆独家、首发、限量的产品，为顾客带来独一无二的全品类产品和体验，对目标客群的吸引力较强，能有效拉动销售。

三季度品牌业绩分化，探索新增长点不易

餐饮品牌方面，期内无论茶饮亦或餐饮品牌，均在探索新赛道，进行业务上的创新尝试。其中古茗和蜜雪冰城不约而同地选择进军咖啡市场，通过错位竞争策略，分别推出价格亲民的咖啡产品。

据了解，古茗的咖啡产品已上线旗下超2000家门店，蜜雪冰城旗下咖啡品牌幸运咖的门店数也开出了超过1000家。

此外，海底捞最近推出了旗下首个烤串品牌火焰官BarBecue，定位为融合烧烤、酒饮、社交的美食与生活方式品牌，人均消费约为90元。资料显示，该产品线主要在新一线以及二线城市进行逐步尝试，目前首家门店已落地无锡。

观点指数认为，上述品牌发展新业务能丰富产品线，满足消费者不同口味和价格需求，带来新增长点，但能否长期生存下来还有待市场考验。

商场会员店方面，期内全球零售巨头沃尔玛公布了2025财年第三季度财报，数据显示，该季度其综合收入达1696亿美元，同比增长5.5%。其中，全球电商销售额大涨27%。

其中，在中国大热的山姆会员商店保持强劲势头，中秋节期间销售额实现两位数增长，山姆会员商店和大卖场模式的线下流量均呈正增长。目前，会员制超市仍维持较高消费热度，市场表现较好。

与此同时，传统商超的调改也在持续进行。胖东来爆改的永辉深圳首家超市在11月8日正式营业，位置在卓悦汇负二层。据悉，门店开业3天消费客流超5万人次，销售额约550万元，日均销售额约为调改前的8倍。

运动服饰方面，消费市场呈现疲软趋势，主要品牌三季度零售流水录得下滑。李宁销售点（不包括李宁YOUNG）在整个平台的零售流水按年录得中单位数下降，Kappa品牌店铺零售流水也按年录得高单位数下降。

但部分户外运动品牌有突出表现，旗下拥有始祖鸟品牌的亚玛芬体育发布2024年第三季度财报，营收同比增长17%至13.54亿美元，其中大中华区收入同比增长56%。

据观点指数了解，上述增长主要得益于品牌组合和全球团队的执行力，始祖鸟品牌的增长则与其目前较受消费者青睐有关。

奢侈品方面，从最新的三季度业绩来看，内地市场整体表现欠佳。最新业绩数据显示，2024年三季度，在包括中国但不包含日本在内的的亚洲市场，LVMH集团有机销售额下滑16%，开云集团销售额下降30%，爱马仕收入增长1%但增速放缓。

上述数据意味着，最新的三季度奢侈品行业在以中国为代表的亚太市场并未有明显复苏，业绩大多呈现放缓趋势。

在此背景下，奢侈品品牌在国内高端商业项目的门店扩张速度也有所放缓。期内的最新消息显示，原定于今年上半年开业的Louis Vuitton路易威登三里屯旗舰店将会延迟开业。

美妆方面，雅诗兰黛集团发布了截止2024年9月30日的2025财年第一财季业绩报告。相关数据显示，其净销售额同比下降4%至33.6亿美元，净亏损1.56亿美元。

对于下滑原因，雅诗兰黛于财报中解释道，主要是因为中国消费者信心不足导致中国大陆高端美容市场进一步疲软，以及亚洲旅游零售渠道和中国香港市场的转化率偏低。此外，受零售市场进一步放缓等影响，亚洲旅游零售补货订单减少，库存压力增大，从而影响了有机净销售额。

下滑之外，也有惊喜存在。高端护肤市场方面，雅诗兰黛在中国连续两个财季取得强劲的市场份额增长，LA MER表现尤为出色，高端美妆品牌展现出较强的潜力。

电影院线方面，万达电影披露三季报，实现营收36.28亿元，同比减少18.98%，净利润5530万元，同比减少92%。对于此次业绩下滑，万达影业在财报中将“国内及海外票房收入较去年同期下降较大而影院经营固定成本较高”归结为主要原因。

但实际上，经济环境下行、电影消费市场回归理性，市面上缺乏足够吸引观众的电影内容是更深层次的原因。

在此背景下，第三季度万达电影与游戏《原神》跨界联动合作，寄希望于将周边衍生品业务变成新的盈利点，弥补电影票房表现欠佳带来的损失。

文创书店方面，期内鸢屋、钟书阁、方所等知名品牌未有新消息传来，但文创书店市场仍在挣扎前行。

新品牌愈欣書店在成立五周年之际再添新店，分别是苏州城投胥江里店（预计2025年下旬开业）、前海深港青年梦工场店（预计2024年底开业）和赣州君尚店（预计2024年底开业）。