出品/独角Mall

撰文/大江

深圳的非标商业，相较于上海、成都、杭州等城市的“蓬勃”，总是欠缺点“意思”，是以也留下了“深圳有没有真正成功的非标商业”的争议点，以及诸多躬身入局的“试验者”。

比如去年开业的a Park，还有近期刚刚开业的kaledo嘉乐道。

除了本身的“非标属性”外，Kaledo也有不少关注点，从保利剧院延伸而来的“都市自然主义剧场式街区”、“街角概念”“三明治式主题设定”，又或是“天虹、家乐福旧址改造”“非专业性的团队配置”等，都为项目增加了“戏剧”色彩。

自今年5月试营业，伴随着二手奢侈品寄卖空间ZZER只二华南首店开业，kaledo在深圳商业市场的讨论度就一直居高不下，试营业半年之后的kaledo，依然褒贬不一。

一方面，喜欢的消费者认为kaledo有“逛街感”。

“有之前去上海逛街的新颖感，每个店铺都很有自己的特色，会探索到很多新东西......”

另一方面，也有消费者认为kaledo“人气不够，略显冷清”。

“虽然初心、定位、创意不错......但实际表现还是差强人意，零星开了一些新潮零售店铺和餐饮，但人气不够，略显冷清......”

1、深圳的非标商业可以怎么玩？

2、Kaledo又是如何从竞争激烈的后海商圈脱颖而出的？

3、Kaledo还有哪些可以改进的地方？

带着这些问题，近期kaledo开业，独角Mall也是实地探访了项目。

商业体量6万㎡

以“剧场式街区”全新亮相

Kaledo的前身是深圳南山区保利文化广场的C区，原天虹、家乐福旧址，其中B1层是2008年开业的家乐福超市，直到2023年2月，家乐福才正式停业。从时间来看，家乐福撤出后，这块区域其实很快就被如今的kaledo团队“接手”了。

kaledo的团队由三位“跨界者”组成，G&G创意社区梦想发起人董丹青，TOPYS创始人黄永敏以及ID.CO创意及设计工作室创办人、餐饮品牌农畉及咖啡品牌山池的创始人叶文考；不过商场的“操盘”交给了卓越商业总经理查君。

规划定位上：

由传统建筑改造而来的kaledo，商业体量6万㎡，项目规划了生活零售、街区旗舰、主体餐饮、文化消费等多元业态，是一座都市自然主义剧场式全新文化商业体。

项目打破了原来封闭、孤立的盒子式商业空间，以“剧场式街区”的状态呈现，在设计方面也更加强调了“开放式互动”。

从现场的外观来看，kaledo采用全玻璃幕墙，像一个悬浮的玻璃盒子；B1层完全开放式的下沉广场，形成了一个巨大的“开放式入口”。

在场内规划上，项目将5层空间按照KA- LE- DO划分为自然日常、主题商业以及文化消费三大板块。

区位交通上：

kaledo处于后海商圈，就在保利剧院旁边，具体位于南山区粤海街道文心六路4号。

一方面，粤海街道是深圳的双中心之一，后海商圈聚集了众多写字楼和高端住宅楼盘，地理位置很好；

但另一方面，这里也是商业聚集地，除了项目所处的保利文化广场，还有海岸城、OK Mall、天利名城、后海汇、深圳湾万象城等等，商业竞争非常激烈，现在的海岸城步行街也不像以前“人山人海”，对于新项目而言还是有点难“出头”的。

项目B1层与地铁2/8/11号线后海站E口无缝接驳，在交通上还是很不错的。

笔者到的时候，地铁入口处kaledo也做了打卡装置来引流，以及骑行活动的宣传。

作为保利文化广场的C区，kaledo同样与海岸城步行街相连，可以享受到海岸城步行街的引流，但从步行街进来的入口比较偏僻且难找。

从现场来看，kaledo的入口，基本上和其他的店铺名称没有什么区分，对于方向感差的人可能不太好找。

实探Kaledo：B1层为项目核心

利用社群活动吸引消费者

周五下午的kaledo，人并不算多。

从地铁口进来，就是kaledo的B1层，顺着左侧的围挡直走就是项目打造的实验空间“超级车库GARAGE”，往右侧就能进入到更加有烟火气的场域“乐福里街区”。

乐福里街区共有1.8万㎡，以两街四巷与街心公园为脉络，整体设计以简洁的工业风为主，路面也设置有路线和路标，就像在逛街一样。

场景上还设置有Skate PARK和 Cycling PARK等空间，利用楼梯来形成坡道、鲜明的行道标语以及路牌等细节，在商场里时不时还能看到滑滑板的年轻人。

从现场来看，kaledo的开业率并不算特别高，B1层还有不少空间处于围挡无品牌状态，大喜行运、爱吉乐潮玩中心、卡游、薛记炒货、鲜牛肉米线、米鲜朝鲜族拌饭、江渔儿、俄罗斯食品馆、EarthGlow、農呋、今夜小馆深圳首店、森顺碳烤肉等品牌也还暂未开业。

整体逛下来，能发现尽管kaledo分为B1-L4层，但B1层绝对是整个项目的“核心”。

从试营业到正式开业，kaledo都赚足了话题，为什么作为非标商业的kaledo能从后海商圈的“强压下”脱颖而出？

1、找对了人。

非标商业最核心的就是“人”，从kaledo来看，项目完全把目标放在了“年轻人”身上。

简洁的工业风装修，特地营造的“逛街感”，宠物友好空间，在B1层打造的策展型汽车文化空间超级车库GARAGE、Skate PARK和 Cycling PARK等空间，从下沉广场延伸进来的骑行栈道，都在迎合着年轻人的消费喜好。

除了场景打造成了年轻人喜欢的样子，品牌也有选择性的引入了不少“流量品牌”，比如占据了半个L2层、1800㎡的二手奢侈品寄卖空间ZZER只二，还有卡游、黑扎咔潮玩谷社、爱吉乐潮玩中心等谷子店，近期有点火的俄罗斯食品馆；近期开业还引入了多抓鱼快闪店，也成为了吸引年轻人的“引流”利器。

笔者在场内逛了2个多小时，多抓鱼里面的年轻人越来越多，商场整体逛下来看到的也都是年轻人，也说明项目对年轻人还是有不少吸引力的。

2、有吸引力的内容。

作为非标商业，策展活动一定是重要的引流点。Kaledo的创始人之一黄永敏就是创意内容平台Topys的创始人，Topys同时也是mindpark创意大会和ccc社群大会的发起人。

这也意味着kaledo会拥有很多“跨界”资源，运营活动内容的辐射范围也会非常广。

Kaledo以“志趣聚乐部”形成了咖友聚乐部、骑友俱乐部、酒鬼俱乐部、痛车俱乐部以及街角俱乐部等垂直社群；运营活动，是kaledo衔接消费者与社群的重要环节。

仅开业期间，kaledo就围绕社群举办了第五届不止微醺节、多抓鱼迅游商店华南首站、“骑行在街头复兴”街角骑行生活节、宠物报刊亭快闪、深圳首届WCXD车库动漫节等活动。

第五届不止微醺节，国内40+品牌；

街角骑行生活节，30+自然户外品牌可持续骑行市集；

深圳首届WCXD车库动漫节，24位漫展嘉宾；

此外，自试营业以来，项目还举办了时尚周末市集、特皮市·街角咖啡节等活动。

3、适宜的品牌。

Kaledo对于品牌的把控也比较有意思，定位非标商业，但并没有一味的引入“主理人品牌”。

项目“操盘手”查君在接受采访时也明确表示，一个稳健的商场应该由打造品牌效应的“门店品牌”、夯实消费基础的“米饭品牌”以及提供新鲜度和流量的“草莓品牌”这三部分组成。

对应到kaledo，项目在引入具有新鲜度和流量的主理人品牌的同时，也保留了不少夯实客流基础且具有表现力的品牌。

从Kaledo的品牌构成来看，项目引入了不少华南首店、南山首店，包括国内最大的线下二手奢侈品寄卖空间「ZZER只二」、UQIO雾丘华南首店，UNZONED、得意咚瓜深圳首店，李小禄·东北铁锅炖南山首店，「COINK CONCEPT默叙」深圳旗舰店等。

也有理想、腾势等汽车品牌，NEW JEANS江南先生、COCKTAILJOJO、SCENTEVER嗅场、小米等零售品牌，以及山池、農呋、湘颂、泰嘢西泰料理、白玉串城、大渔等耳熟能详的餐饮品牌；

在B1层的乐福里街区也补充了夸父炸串、瑞幸咖啡、和府捞面、阿婆牛杂、無火烧·河北非遗驴肉火烧、手打柠檬茶等快餐、茶饮品牌。

依然需要强运营引流

B1层与其他楼层有点“脱节”

值得关注的是，笔者周五在kaledo从下午待到晚上，感觉项目整体的客流量并不大，商场重餐也没什么客流量，白玉串城的人气还不错，晚间B1层的客流量也会好一些。

已经开业的kaledo依然是一个需要“强运营”引流的项目。

不过，作为非标商业“横空出世”的kaledo，无疑是成功的，但逛下来，笔者也有一些其他的看法。

1、在整体的设计上，作为被着重塑造且“浓墨重彩”的B1层，目前与其他楼层有点“脱节”。

从B1层可以很容易看出项目想吸引年轻人的特点，但是到了L1层以上，可能是因为原本作为旧改建筑本身的局限性，这种特色就被淡化了，衔接也比较弱。在L1层以上，其实是感受不到项目与其他标准商业有什么区别的。

如果B1层比较惊艳，其他楼层就会有平平无奇的感受。

2、项目的入口和室内也是“脱节”的。

笔者在探场的当天，也和业内人士聊了聊，他也提到了一个比较有意思的点，kaledo的入口和室内是“脱节”的。

悬浮的玻璃盒子式的外立面设计，与普通的标准商业并没有什么不同，仅从外立面来看，完全看不到与“核心区域”B1层特色相关的记忆点，这也意味着，在商场之外的消费者，无法通过商场的入口来了解项目，同时被项目吸引到走进来，形成“自然客流”，作为非标商业的kaledo也没有形成标志性的记忆点。

不过，对于kaledo而言，已经完成第一步，后续会有怎么样的发展，还需要时间来验证。