出品/独角Mall

撰文/大江

2024年无疑是华润在深圳的“商业大年”。

从7月底在龙岗开业的深圳首个可呼吸开放式的公园商业“大运天地”，再到12月在宝安开业的旧改非标商业“BREWTOWN啤酒小镇”；

至此，华润在深圳大本营已经形成了以两座重奢万象城为核心，涵盖万象天地、万象前海、万象食家、大运天地、宝安啤酒小镇、布吉万象汇等多元化商业的探索与布局。

与此同时，“非标商业”同样也是华润2024年的商业“重点”，除了在深圳的“大运天地”和“BREWTOWN啤酒小镇”，在浙江开业的“绍兴天地”“义乌天地”同样也广受好评，也让我们对华润年末的“非标”收官之作“BREWTOWN啤酒小镇”有了更多期待。

BREWTOWN啤酒小镇，早在2019年的“官宣”时期就已经吸引了不少关注。

图源：华润置地深圳公司

一方面是，项目本身“酒文化”主题商业的创新性。BREWTOWN啤酒小镇由深圳本土啤酒品牌“金威啤酒宝安二厂”改造而来，是以“酒文化”为主题的开放式商业街区；

另一方面在于，华润雪花科创城总投资约百亿，是华润在宝安打造的第一个片区统筹开发的作品，是首个纯粹以产业导向的综合体项目，同时也是宝安首个产城融合的地标性项目。

据悉，华润雪花科创城将于2026年全面投入使用。

近期，独角Mall也是实地探访了特色主题商业BREWTOWN啤酒小镇，在强化主题性的同时，项目的餐饮品牌占比竟然接近70%。

BREWTOWN啤酒小镇这座华润在深圳新开的非标场，成色几何？

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投资约百亿

打造宝安首个产城融合新地标

华润雪花科创城的原址为1997年投产的“金威啤酒宝安二厂”。金威啤酒成立于1990年，是深圳本土知名的啤酒品牌，巅峰时期曾一度占据深圳市场80%的份额。

2013年，华润雪花以约53.84亿元的价格收购了金威的啤酒业务，此后除了位于罗湖布心的“金威一厂”由原公司粤海置地改造成了粤海城·金啤坊工业遗存，其余的金威啤酒酿酒厂均被华润雪花接管运营。

图源：华润置地深圳公司

被华润啤酒收购之后，“金威啤酒宝安二厂”也成为了雪花啤酒工业园，直到2019年11月才结束运营。

图源：华润置地深圳公司

2019年12月18日，在深圳全球招商大会上，宝安区与华润雪花啤酒签订了合作框架协议，华润雪花啤酒投资约100亿元在宝安打造华润雪花啤酒总部基地项目，并且将位于北京的总部迁往深圳，助力宝安产业转型升级。

2021年8月，项目正式破土动工，原先的啤酒厂旧址也更新为如今的华润雪花科创城。

图源：华润置地深圳公司

 ·规划定位上： 

华润雪花科创城总建面44.19万㎡，是集生产制造、产业研发、啤酒小镇、生态休闲等功能于一体的特色产业集群，建成之后将成为深圳产城融合的典范。

从现场的“啤酒小镇”导视图来看，除了商业部分BREWTOWN啤酒小镇，雪花总部大厦，润雪公馆，雪花阁，还包括科创大厦A座、B座以及润创大厦A座、B座等写字楼，啤酒博物馆，技术研究中心以及精酿工厂。

根据宝安日报信息显示，目前小镇通过前置招商，已经实现了近70家龙头企业入驻。未来片区肯定是不缺白领客群的。

BREWTOWN啤酒小镇是由华润万象生活运营的“酒文化”特色主题商业街区，商业体量约5万㎡。

项目围绕品质餐饮、氛围酒吧、创意娱乐和青年生活方式等业态，将打造成集啤酒餐饮体验、青年社交、创意乐享、庆典活动、赛事活动于一体的都市解压聚合场。

从建筑形态来看，BREWTOWN啤酒小镇采用街区+Mall的商业模式，其中街区部分由约10个独栋组成，分为以餐饮为主的东堂和以零售为主的西堂，Mall为小型盒子式商业空间酿燥市集，分为B1-L2层。

值得关注的是，笔者去到项目的12月31日，西堂的商户还没有正式营业，还有不少工人在施工处理细节中。

 ·区位交通上： 

BREWTOWN啤酒小镇位于深圳尖岗山国际高新园区，项目B2层与地铁5号线兴东站B口接驳，由几百米的通道串联。

这条地铁线串联着不少商业项目。包括位于洪浪北站的仟里食家和勤诚达K+广场，灵芝站的海雅缤纷城、中洲湾Π·Mall以及即将开业的宝安大悦城，宝安中心站的前海壹方城、前海HOP等商业项目，周边的商业竞争还是比较激烈的。

不过作为宝安首个产城融合地标项目，未来的BREWTOWN啤酒小镇显然不缺客群，而且差异化的“酒文化”主题商业定位，主题性也比较强，确实可以与周边的商业区别开来。

02

东堂+西堂+酿燥市集

餐饮品牌占比近70%

走进与BREWTOWN啤酒小镇连接的通道，满满的工业风铺面而来，走上扶梯，就到了项目的B1层。

B1层延续了这种工业风格，整体动线呈“一”字形。

一进来就是瑞幸咖啡、薛记炒货、美味思臻选、宝藏绿洲等餐饮品牌，再往里走则是THE GREEN PARTY、乐沙儿、小米、vivo、好特卖等零售品牌。这部分是以“零售”为主的“西堂”。

由中间的楼梯以及咨询台作为分割，布局有赵记传承、泸溪河桃酥、茶理宜世、云味馆等近20家轻餐品牌，延伸到下沉广场里。这部分是以餐饮为主的“东堂”。

整个项目的商业部分，由10栋独栋组成的两层街区，以及涵盖L1-L3层的小型盒子式商业酿燥市集，共同组成。

 ·酿燥市集： 

酿燥市集作为一个小型的商业空间，同样划分到了东堂。酿燥市集分为两层，L2层的层高较低，并且与街区串联了起来。

从品牌来看，酿燥市集引入了13个品牌，包括西西弗书店、喜茶、卡游、福录、玩点无限、硬核喜剧、黎明将至沉浸剧场、MAO Livehouse等品牌，整体是偏年轻化、体验化的商业空间。

 ·街区： 

东堂由7栋独栋组成，是两层街区，走在其中比较闲适，颇有点深圳万象天地里巷的感觉，不少餐饮店也都设置有外摆空间。

从品牌来看，东堂引入了雪花酒馆、蔡澜pho、荔其、半吨HalfTon、倔爷烤肉、丽芝士、禾绿、小柴米、山缓缓等餐饮品牌，以及星聚会KTV、摘要等娱乐配套品牌。

暂时还未开放的西堂则由3栋独栋组成，同样是两层街区。在品牌方面，引入了华为、名创优品、KKV、九木杂物社、TOP TOY、霸王茶姬、俄品荟等品牌。

整体来看，BREWTOWN啤酒小镇有以下特点。

强餐饮弱零售，餐饮品牌比重高

与华润其他商业项目相似，BREWTOWN啤酒小镇的餐饮品牌比较强，涵盖轻餐茶咖、重餐、酒吧等多种业态。

项目引入近130家品牌，其中超40%为城市/区域首进品牌，包括全国首家“雪花Bistro酒馆”、华南首家主题概念店“MAO Livehouse”、深圳首家X Party概念店“星聚会KTV”、深圳独家密逃主题旗舰店“黎明将至沉浸剧场”等主力品牌。

在餐饮品牌上也引入了多家全国特色餐酒首店品牌，包括半吨Halfton、御牛纪、平成屋、Lonfood、eueu·nest、山缓缓、徐鼎盛、潮风堂、客家本色、头牌小厨、汕椰、倔爷烤肉等。

项目整体餐饮品牌的比重也非常高，据独角Mall不完全统计，餐饮品牌有89家，占比达到了68%。

与之相对的，零售品牌就不那么亮眼了，显得比较普通。

主题性很强，酒桶、发酵罐、酒瓶造型.....处处有“酒文化”细节

在BREWTOWN啤酒小镇里，设计了不少与“酒”相关的元素细节，整体的主题性很强，也很有记忆点。

比如B1层的天花板，以酒厂的酒液输送管道作为装饰；问询台也颇具特色，以发酵罐作为背景。

垃圾桶设计成了发酵罐的形状，电梯的指示灯也是酒瓶的形状，去茶山的水壶也是酒桶形状的等。此外，在堂口街区也设置了啤酒的美陈装置。

从目前已经开业且完成度比较高的东堂街区来看，在场景设置上还是比较适合拍照的，也很出片，行走在街区里，感觉也比较闲适。

市集、发酵工厂、限时品牌展等，强化“酒文化”艺术氛围

在开业之际，BREWTOWN啤酒小镇也引入了不少与“酒文化”相关的活动。

比如联合止痒商店深圳首店在堂口街区打造了“发酵工厂街区”，引入了物理少年PHYS、REOCHA、TGNS，止痒商店，宋朝香氛，哭喊中心，一坐一忘，左咸敦道，四脚公园，雨过山，江南先生等10多家限时快闪品牌，还引导消费者参与打卡活动；

在堂口打造了“Shh hide嘘，躲起来”酷酷迪华南首展，以及华润啤酒“吉时开醺”限时品牌展、AI深圳光影艺术展等街区公共艺术展。

此外，靠近雪花路这一侧还在举办“BREWTOWN跨年有集市”活动，吸引了不少年轻消费者在这边游逛。

03

开业略显仓促、人气有待培育

更多“差异化”特色还需观察

不过，从现场来看，BREWTOWN啤酒小镇的开业还是略显仓促。

笔者去到现场的时间是12月31日，距离项目官宣的开业时间12月16日已过去近半个月，西堂还未开放。

街区二层通往西堂的天桥还是围挡的，西堂里还有挖掘机以及不少施工人员，品牌门店里的工作人员还在备货、打扫卫生等的，项目确实有边开边赶工之嫌。

此外，整个项目的人气还有待培育。

整体来看，与地铁相连的B1层的人气会好一点，不管是酿燥市集还是街区，人都不算多。

可能因为周边还在施工，感觉周边的人气也比较一般，大概需要等整个项目正式开业人气才会聚集起来。

目前来看，BREWTOWN啤酒小镇以“酒文化”为主题确实形成了差异化的路径，但从品牌来看，暂时还不太具备更多差异化的特质，毕竟周边的商业竞争还是比较激烈的；项目此后是以“酒文化”商业出圈还是成为“社区饭堂”，可能还是需要看华润后续的运营走向了。