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撰文/徐颖珊   

图源/AI生成

从消费REITs中探寻市场端倪。

2024年REITs市场迎来了蓬勃发展的一年。从购物中心到奥特莱斯，再从奥特莱斯到农贸市场，各类消费基础设施REITs如雨后春笋般涌现。

根据统计局发布的数据，2024年全国居民消费价格相比去年同期上涨了0.2%，而从消费类REITs的运营状况，或许也能探测出市场的端倪。

1月21日，各大消费REITs接二连三地披露2024年第四季度经营情况。从财报中，我们或许可以看看这个火热市场的底色。

根据基金季度报告，2024年Q4收入最高的依次是华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT，收入分别为1.81亿元、0.89亿元、0.86亿元、0.70亿元。

但从盈利情况来看，2024年第四季度，华夏华润商业REIT和华夏大悦城商业REIT都出现了亏损的情况。

 数据来源：公开资料 观点指数整理

从2024年Q4的营收环比增速情况来看，消费REITs营业收入整体呈现增长趋势，但不同消费REITs增长幅度差异较大。如：中金印力消费REIT增速达到了4.28%，而华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT的增速仅为0.35%

在同一批披露业绩的REITS中，华夏华润商业REIT是为数不多营收环比是下滑的，且净利润为负。业绩下滑或许跟其底层资产青岛万象城一期南区的改造有关。

据华夏华润商业REIT第四季度报告披露，青岛万象城一期南区等局部区域已于Q4

着手实施相关改造及招商计划。涉及区域的建筑面积越1.25万平方米，预计投入金额 8422万元，计划于2025年内完成改造并开业。

消费REITs的收入表现，取决于底层资产的营业收入。而在底层资产的主要营业收入中，租金收入成了主力军，占比高达70%以上。

对于消费REITs而言，底层资产主要为购物中心项目，营业收入通常可以分为五类：一是租金收入，二是物业管理费收入、三是固定推广费收入、四多种经营及停车场收入、五是其他收入。

不同于其它消费REIT，华夏华润商业REIT和中金印力消费 REIT在计算租金收入时会把前三类合并填表，统一算入租金收入范畴内。

从表格中可以看到，上市以来，消费REITs租金收入整体呈现增长趋势，只是增长速度较为缓慢，波动幅度较小。

而另一方面，租金的收入得表现，由底层资产的出租率与租金水平决定。

数据来源：公开资料，观点指数、商业客整理

从以上图标中可以看到，2024年全年表现中，华夏华润商业REIT的出租率最为稳定，且高达99%以上；嘉实物美消费REIT在下半年似乎有些失守，从Q2的98.13%下滑至Q4的96.43%；而中金印力消费REIT的出租率也下滑了1个点。

其中，嘉实物美消费REIT整体出租率下滑近2个点，很大程度是与底层资产中的华天项目出租率下滑有关。2024年底，华天项目出租率的出租率为89.55%，而2023年6月底其出租率为90.55%。

2024年底，嘉实物美消费REIT的地产资产大成项目、玉蜓桥项目、德胜门项目的出租率分别为96.13%、99.75%、100%。

租户类型结构层面，购物中心将商铺分类为主力店及专门店，两者各司其职。

主力店用于吸引大量客流或有较大品牌影响力的租户，一般具有面积大（租赁面积一般在1,000平方米及以上）、租期长的特点，其租金水平通常较低；专门店为面积相对较小，租期较短的商铺，其租金水平通常较高，为租金收入贡献主力。

在华夏金茂商业REIT当中，2024年前三季度主力占比维持54.05%不变，Q4稍微下滑。2024年Q4，其底层资产长沙金茂览秀城主力店的平均租金为34.15元/平方米/月，而专门店的平均租金为161.18元/平方米/月。

主力店过高，对于运营商来说并非一件好事。正如上文所说的，主力店面积大、租期长，如果指标过高会影响租金回报以及出租灵活性，甚至会导致品牌多样性受限，使消费者缺乏新鲜感。

不过，主力店的占比情况也与购物中心规模息息相关。

高端定位的购物中心可能更注重品牌的独特性和稀缺性，因此主力店的占比可能会相对较低。而中端或社区型购物中心则可能更依赖主力店来提供稳定的客流和销售额。

其次，租售比（商家支付的租金与营业额的比）也是评判消费REITs运营效率其中一个指标。

正如中金印力消费REIT的基金经理刘立宇所说的，如果租售比太高，租户的经营压力可能会较大，从长期合作的角度不一定会有利，可能影响商家和购物中心的共生关系，如果太低则侵蚀了项目的租金收益。