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撰文/潘玲宣 

凯德投资商业管理业务再落子。

2月20日，中国雄安集团雄商置业公司与新加坡凯德投资签署商业管理合作备忘录，双方将就雄安新区总部区TOD综合体雄安国贸中心项目内的集中商业部分达成合作，携手打造“雄安国贸·凯德中心”。

据悉，双方合作的集中商业部分总建筑面积约15.8万平方米，包括地上7层商业及地下1层城市通廊商业。

将由雄商置业公司负责项目投资、开发与建设，凯德投资负责资产规划、开业筹备、商业运营及资产管理。从双方分工来看，凯德投资此次扮演的是“运营方”角色。

事实上，自2021年业务重组以来，凯德投资的轻资产方向越来越清晰。

近年来，除了接连“甩包袱”，凯德投资也多次以运营管理的方式增加管理规模。

调头转轻

2021年，凯德集团将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资”，并单独在新交所上市，房地产开发业务则被私有化。由此，形成一轻一重、一上市一私有的双平台。

在宣布业务重组时，凯德集团董事会主席黄记祖曾表示：“过去几年，凯德集团从以传统开发业务为主转变为以轻资产和费用收益为主，并取得了重大进展。此次重组计划是凯德集团转型的一个重要里程碑。”

在凯德集团、凯德投资首席执行官李志勤的相关表述中，由于存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现，“这次重组是为了更加突出业务重心，将凯德定位于一个轻资产、资本高效的企业。”

而凯德投资上市后的首份财报显示，期内录得税后净利润13.49亿新元，扭转上一财年5.59亿新元净亏损。

显然，全新的凯德投资已进入发展的下一阶段。

不同于自有资金支持开发建设以及开拓一些周期较长的项目，轻资产模式下的凯德投资，更多“借助”第三方力量实现资管规模的增长。于

是也就可以看到，重组上市之后的凯德投资在落地新项目时，往往会伴随一个合作伙伴。

以最新动态为例，雄安国贸中心由中国雄安集团雄商置业公司投资开发建设，项目地处雄安新区总部区的核心位置，定位为活力门户、城市地标和城市名片，总投资约125亿元，占地面积约200亩，是国内极少数在城市核心区集商业、办公、酒店、航空、铁路、城市轨交、生态文旅等多种功能于一体的复合型TOD开发项目。

凯德投资拥有先进的商业管理水平和国际化项目的管理经验，能够为合作项目引入国际一线品牌和创新业态，实现商业业态的多元化发展，填补雄安新区高端商业管理的空白。

脚步渐密

值得注意的是，在2024年11月22日的投资者日上，凯德投资曾宣布将进一步加快在亚太地区以及欧洲和美国的地域多元化发展。

凯德投资彼时强调，将以增长为导向使用资本，实现到2028年将基金资产管理规模（FUM）翻倍至2000亿新元的目标，并力争到2028-2030年将经营利润提高两倍以上，超过10亿新元，其中60%-70%将来自于四个费用收入业务（FRB）。

在强化能力和扩大FUM的同时，凯德投资还将预留充足资金，用于在亚太地区进行并购和寻找新的增长引擎。

凯德投资集团首席执行官李志勤指出：“随着转型成为轻资产的全球实物资产管理公司，我们正在积极管理资产负债表，并在资本循环工作方面取得了可观的进展。自2021年以来，在整个CLI集团中回收了240亿新元，其中约110亿新元来自中国。自2021年以来，在回收的总资本中，约75%已流向私人或公开上市基金。”

数据显示，凯德投资2024年上半年的费用收入相关业务（FRB）继续增长，同比增长8%，FRB对运营PATMI（归属股东净利润）的贡献从去年同期的49%增长到63%。

凯德投资在轻资产转型和多元化战略方面也取得了重大进展，（2024年上半年）释放了17亿新元的资本循环，用于重新部署用于增长。

2024年前三个季度，商业管理业务持续贡献稳健的费用收入，期内商业管理费用相关收益同比增长14%，为281亿新元。上市基金管理、私募基金管理、旅宿管理板块的相关收益分别同比下降1%、增长14%、增长1%。

就不动产投资业务而言，在中国市场，零售业务出租率较2023年三季度末持平，为94%，而办公、新经济业务均不同程度下降。其中，办公楼业务出租率由2023年三季度的82%降至2024年三季度的78%，新经济业务由89%下降至79%。

更趋稳的出租表现，成为凯德投资在布局具体业务时的考量方向之一。

去年末，凯德投资与湖北省科技投资集团有限公司签订商业管理协议，武汉光谷中心城西社区邻里中心项目将由凯德投资管理。该项目于2022年8月启动建设，计划在2026年上半年投入使用。

项目规划净用地面积约3.37万平方米，建筑总面积约8.68万平方米，兼容生活配套服务、社区政务、公共停车、社区公园、餐饮零售、娱乐休闲、文化艺术、体育健身、托幼及养老等复合功能，也是武汉东湖高新区首个“中国光谷标准”新型邻里中心，旨在打造服务街区、服务园区、服务社区的“一站式、智趣化、体验式”社区生活综合体。

而在2024年上半年，凯德还与长沙城发集团签订碧湘楚巷、会展壹中心、西宸之光等三个商业管理项目合作。

2024年3月1日，由长沙城发恒伟置业有限公司开发建设、凯德投资运营管理的碧湘楚巷项目正式开工，该项目是凯德投资在中国“输出管理”的首个独立商业街区，预计2026年开业。

碧湘楚巷地处长沙五一商圈核心区域，接驳地铁3号线灵官渡站，项目总建筑面积约5.1万平方米，其中地上为多层交错开放式商业街区，地下1层为停车场和地下商业街。

凯德投资为项目的管理运营方，将利用项目城市核心区位优势，充分发挥国际化的专业运营能力和资源网络，以及本地化的运营管理经验，将该项目打造成为长沙城市会客厅，引领星城精致典雅的生活品质和悠然自得的生活方式。

在此之前，凯德还与长沙城发恒伟置业有限公司合作了凯德·壹中心项目。作为凯德在中国“输出管理”的首个购物中心，出租率常年保持90%以上，客流持续稳定增长。