来源/观点网 

撰文/陈玲 

周三，一个普通的早晨。

按照往常，7月中下旬已进入上海最炎热的时期，但今年气温还较为适宜，采访当天也是大晴天，阳光没有过于烫人的温度，也少了些南方的粘腻。

接近10点，我们来到了上海来福士广场，今天和老朋友潘子翔有一场会面。他身着一身纯黑色西服，岁月在鬓边留下了些许痕迹，我们知道他很忙碌，但他似乎也享受这样的工作节奏。

这是一个能够从忙碌中吸取能量的人。

2023年面临前所未有的挑战，这种挑战不同于疫情所带来的短期阵痛，而是国内外复杂环境交织的未知迷惘。宏观看，基建、制造业和地产的投资增速出现下行，贸易盈余增长、国内存款余额与货币供应并未转化成相应的贷款增长。

以中周期为尺度衡量，7月人民币实际汇率已运行至7年中周期低点附近，中美息差达到历史之最。

这位管理者拥有一种强大的心境，即便在急风骤雨般的环境中，仍能保持良好心态，不遗憾不踟蹰，努力寻找机遇，坚定前行。

潘子翔非常自律，某种程度上，自律能够帮助建立秩序感。他热爱运动，繁忙工作之余仍见缝插针来场长跑。疫情放开后，他几乎每月都会回趟新加坡，提及家人的潘子翔眼中带着浅浅笑意，鲜活且温柔。

无论工作还是生活，潘子翔一直保持着昂扬向上的热情。

他带领下的凯德投资同样如此，在转型后动作频频，备受市场关注。

我们问，凯德对中国是否有信心？他的回答在我们意料之中：“中国不但可以投、值得投，更是必须要投。”

前不久美国财长珍妮特·耶伦访华，彼时北京刚下一场大雨，她走下专机悬梯时，恰好机场天空出现了一道雨后彩虹。中国有句话叫“风雨之后见彩虹”，是一个很好的兆头。

对于当下市场的波动和调整,潘子翔用一句话表达了他的观点：“If you love the rainbow，you have to bear with the rain。如果你喜欢彩虹的话，就要接受阵雨。”

长期主义

疫情后,如果说经济恢复情况，作为运营方的凯德有直接感知，整体来看，客流基本恢复至疫情前，但消费还没有完全恢复。

而这并不是因为居民手头拮据。

据央行数据，2022年居民存款增加了17.84万亿，与2021年9.9万亿的居民储蓄增量相比，出现了7.9万亿元的居民超额储蓄。而在2023年一季度，居民存款量增加近10万亿。

经济在复苏，但未达预期。在潘子翔看来，这有两方面的原因，一个是Confidence Trap，也就是信心陷阱。大家对于工作和收入的不确定性增加，所以不敢花钱。

另一个方面就是Negative Wealth Effect（负财富效应）。房产是老百姓最大的资产，但市场低迷下，资产在贬值，从感觉上也觉得自己变穷了。

信心缺失导致谨慎消费，“大家仍然愿意消费，但不会花大钱，吃喝可以，但是大宗消费变少了。”

作为在华新加坡企业之一，凯德从1994年进入中国便抱持着对中国市场的坚定信心，目前在华资产管理规模超过3000亿元。

“凯德是布局全球、深耕亚洲、重仓中国的一个企业。我们是长线投资的，团队就在这里，亲身经历并参与了这个市场30年的发展，在不同时期，提供不同的产品和服务，一直因应市场趋势执行我们的策略。”

潘子翔是一名天生的投资人，条理清晰，目光长远。因为笃信长期投资的意义，所以短期的动荡不会影响到凯德的投资策略。

他喜欢用数据说话，“中国有足够的市场规模支撑，如果中国GDP保持4%-5%增长率,10年的增量就相当于一个日本、一个印度和一个印尼的总和。即使未来年复合增长率只有2%，10年也会产出一个印度。”

他并不讳言要在重组后3年内将在华资管规模（AUM）翻番的压力，但依然非常坚定，在很多场合表达对中国投资的信心，“去年凯德在中国投资了200多亿,这就是我们长线投资中国的最好说明。”

问及信心来源，潘子翔表示，“我身边的中国朋友都很卷，这是一个优势。”

这是一个很新奇的角度，“卷”在此时是一个褒义词，代表着昂扬向上、极具生命力的精神。潘子翔认为这种精气神很难得：“新加坡人怕输，奋斗是为了不要输给别人；而我看到中国的情况是，大家都很卷，努力是为自己争取更美好的未来，这是中国和新加坡一个很大的区别。”

和潘子翔聊天很有意思，他善用一些直观的比喻将晦涩的道理变得易懂，比如资本像水，会流向最通畅、最没有阻碍的地方。

过去一年，凯德投资在华新设立了6支私募基金，其中3支为人民币基金，包括凯德投资中国特殊机会人民币基金I期、凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期，并相应完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。

他介绍，三支人民币基金所收购的资产背后都有境外投资者。过去，境外机构在退出路径上通常依赖境外资金接手。而凯德证明了境外投资者将资产出售予境内投资者这一模式能够走通。

“这证明了凯德是一个高效平台，可以有效衔接中国市场和境外投资者。对境外投资者来说，跟凯德合作，能够在项目成功执行后找到境内退出渠道，这就给到投资者很强的信心。这也是我们赋能中国市场的一个有效方式。”

新的机会

潘子翔认为，在市场阵痛中凯德仍能有所为，得益于凯德的三大优势，健康的资产负债表、成熟的专业资管团队，以及强大的品牌背书。

能够在疯狂的市场中始终保持克制与清醒并不容易。在严格的投资纪律和财务管理下，凯德拥有健康的资产负债表，这使其在市场调整中，遇到优质项目能随时提供资金支持。

凯德有一支在中国深耕30年培育出来的资管团队。在当下的市场窗口期，让其有机会把强项展现出来。

经历了多年高速增长及扩张，市场上沉淀了庞大的存量资产，特别是一些低效资产亟待盘活。此时，优秀的资产管理者重要性凸显。

“凯德不仅能够帮背后的私募、公募投资者创造价值，现在我们和国企、央企都有合作，他们需要好的资管团队去盘活存量资产，我们有这个能力去配合，为他们赋能。”

在中国市场的长期良好记录，也为凯德建立了强大的品牌效应，得到合作方的信任。

“我跟集团总部领导说，never waste a crisis，危机中肯定有机会，只要冷静地梳理自己的资源，整合自己的团队，中国有很大的机会。”潘子翔笑称，总部一直说自己是China bull，是中国唱多者。

凯德确实抓住了机会的绳索。

今年初，凯德投资宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划（CCOP），投资于中国的特殊机会项目。

“我们找的都是一些地理位置好，资产本身没有问题的项目。这些项目不管是办公楼、物流还是工业地产，赛道的需求端没有问题，只是持有方短期遇到现金流困难，所以他们愿意以更合理的价格转让项目，这个基金做的是special situation。”

据了解，CCOP计划包括一支单一资产基金和一家计划性合资公司。

其中，单一资产基金以5.53亿新元（折合28.1亿元人民币）收购了北京苏宁生活广场，这是一个位于北京东四环核心商务区，包含办公及零售业态的综合体。

“北京的写字楼市场有一定需求，而五环以内基本上不会有新的土地供应，所以我们很明确可以拿这个项目，而且我们的资管团队能够打造出一个符合市场需求的新产品。”

凯德正在对该项目进行资产改造，将其从五五（50%写字楼、50%商业）改成九一（90%写字楼，10%配套商业）。

“基于对市场的了解，做出市场需要的产品和服务，从而高效盘活资产。这就是以我们的资管能力，为背后的LP创造价值。这也体现了我们当地团队的价值。”

谈及最近发布的“凯德办公”品牌，潘子翔向我们介绍，“这背后的逻辑是AMaaS （Asset Management as a Service），就像很多软件都是SaaS（Software as a Service）。”

凯德在全国有26个在营办公楼，总租赁面积超过160万平方米。不仅在中国，在全球也有大量的商办物业,“我们已经形成了一套完成的生态系统，为租户和楼内用户，提供数字化、标准化、系统化的运营管理和服务。未来也希望以我们的资管能力为非凯德物业提供服务。”

“我们是专业的资产管理者，如果把资管能力作为一种服务，做到Asset Management as a Service，就可以有效发挥我们最强的优势。”

只有理解凯德作为资管方的本质，才能真正领会这家公司的发展逻辑与做法。

平衡风险

对于这几年常被讨论的新旧经济模式之争，潘子翔认为如何定义新旧并不重要,其背后是产业结构的演变。

“凯德更看重的是如何对标市场去调整自己的运营模式，从而有效降低风险。回到我们的观念，不管是在哪个市场，一定要顺应大势。”

他分享了凯德在抗风险方面的做法，一是增加赛道：“赛道是有起伏的，如果只做一两个赛道，风险就很大。所以我们看的不是新旧区别，而是在当下市场如何进行投资，比如我们在追加对产业及工业方面的投入。”

第二是跨区域，凯德还是重点聚焦一线和准一线城市，在多区域布局。

第三是募资能力的提升，“以前都是募美元，现在我们既能募美元，又能募人民币，资本来源更加多元化。”

对于这两年长租公寓投资的兴起，潘子翔认为这是一个可以重点关注的赛道。一方面，从市场看，需求很明确，特别是对于像北京、上海这种大型城市，人口流入需要住房解决方案。另一方面是政策支持，“租售并举”以及保租房纳入公募REITs,也会促进整个赛道的发展。

“对比国内外长租公寓的发展,中国市场现在刚刚起步，至少短期到中期有足够的市场空间去挖掘机会。”

实际上，凯德在租赁住房领域早有探索，旗下拥有非常成功的旅宿平台雅诗阁，其覆盖包括服务式公寓、酒店、学生公寓、养老公寓等多个赛道。

“雅诗阁在中国推出了长租公寓品牌,叫雅寓。目前雅寓已经有13家物业，其中2家已投入运营。假以时日，雅寓规模也会上去。”

根据凯德投资财报，雅诗阁已提前实现2023年底在全球管理16万套服务公寓及酒店单元的阶段性目标。其新的目标是，在未来五年，客房单元的年净增长率达到8-10%，到2028年底,实现年管理费收入突破5亿新币。

从世界到中国，从宏观经济到企业个体。作为一家长期深耕中国的新加坡企业，凯德以其独特的“平台”视角，勾勒出时代的变革大潮。

与潘子翔的访谈，每次都带给我们新的理念和思考。凯德始终坚持自己的打法，又总能领先市场一步。

正如机会总是留给有准备的人，市场也会垂青有准备的企业。转型后的凯德展现出新的姿态，以新的定位和其独特优势,领跑资管时代。

以下为观点新媒体对凯德投资（中国）首席执行官潘子翔先生采访实录：

观点新媒体：对于目前的经济形势和面临的挑战,您怎么看？

潘子翔：从我们运营端的感受，经济在复苏，但没有达到预期。开发商销售也没有回弹。这时候如果消费者没有信心，短期内房地产销售回弹是有一定难度的，大家都希望有更多明确政策出台。

因为现在要克服的不是企业端、供给端的问题，而是社会信心的问题，大家不是没钱，而是消费比较谨慎。所以需要给到大家信心。

我们也看到各地政府都在积极招商引资，但从投资者的角度，投资需要对未来有信心,如果预期不明确的话，肯定是会观望。

观点新媒体：这会影响凯德在中国投资吗？对于这一轮经济调整，有一些比较悲观的观点,您怎么看?

潘子翔：凯德坚持长期主义，投资是看长期的，短期市场的调整和动荡不会影响到我们的投资策略。我们中长期看好中国，相信在中国的长期投资会带来可持续回报。

最重要的是在我们的业务赛道里抓到那个机遇。

中国的市场规模摆在那里，从数据来看，如果中国GDP保持4%-5%增长率,10年的增量就产出一个日本、一个印度和一个印尼。即使未来年复合增长率只有2%，10年也会产出一个印度。

所以我们不会那么悲观。当然现实来讲,我们也不会讲明年一定会很好，情况肯定是艰难的。

凯德是布局全球、深耕亚洲、重仓中国的一个企业。重仓中国就是长线投资，我们的团队就在这里，亲自经历也参与了这个市场30年来的发展演变，在不同时期,以不同的产品和服务，因应市场所需去执行我们的策略。

观点新媒体：在这样的市场环境下，凯德会如何把握机会？

潘子翔：我们的优势可以总结为三方面。首先，我们的资产负债表是健康的，之前在中国增量时代也保持了投资纪律,现在大家都在讲现金为王。

第二，凯德有30年慢慢培育出来的资管团队，这是现在最大的优势。我们不仅可以帮私募、公募投资者创造价值，现在和国企、央企都有合作，他们需要好的资管方把一些存量资产有效盘活，我们刚好有这个能力去配合，去为他们赋能。凯德的使命，不是去抢占市场份额，而是发挥出我们的强项，创造出最可持续、最大的价值，这才是目的。

第三个优势是凯德的品牌，大家对我们有信心，相信我们可以把价值体现出来。

我一直强调never waste a crisis，在这个市场窗口期，我们一定要把自己的优势能力发挥出来。

观点新媒体：您如何看境外机构对投资中国更加谨慎？

潘子翔：境外基金也好，主权基金也好，投资中国变得更加谨慎主要有两个原因。

第一个原因是地缘政治风险，带来很多不确定性。

第二个原因，以前投了中国项目的境外基金、投资机构，退出渠道大部分还是境外资金来接，因为游戏规则是互通的。但如果这种渠道受阻，境外机构再投资的话，就需要退给境内机构，而这也变成了凯德的一个重要优势。

去年凯德投资募了三支人民币基金，基金所收购的资产背后都有境外投资者，证明了中国不但可以投、值得投，更是必须投。我们帮境外投资者成功退出，证明了这个渠道是走得通的。

所以，凯德启动人民币基金的一个很强大的信号是：凯德是一个高效的平台，可以有效地衔接中国市场和境外投资者，这是我们的定位，也是优势。对境外投资者来说，如果跟凯德合作，能够在项目成功执行后找到境内退出渠道，这就给到投资者很强的信心。

我们针对境外投资机构面临的第二个挑战做了很大努力，这是我们赋能中国市场的一个有效方式。

所以还是回到那句话——凯德非常懂中国。对境外投资者来说,我们是最接地气的,是懂中国市场的；在国内同行来看,我们又是“老外”，是典型的外资。

观点新媒体：关于新旧经济模式转变的讨论，您如何看？

潘子翔：我觉得新旧经济本质是产业结构的演变，其实这些赛道一直都在，只是在经济发展不同阶段，一些赛道会更加受到关注。

传统赛道大家比较关注的是住宅和商办，但其实一直以来都有产业，可能只有数据中心是这10年来出现的一个新赛道，所以基本上是一个产业结构的变化。

我们不会特别在意到底什么是新，什么是旧，更重要的是，我们的运营模式如何对标当下市场做出调整，从而降低整体风险。

赛道都是有起伏的，如果只做一两个赛道，有时会很好，有时会很困难。跟现在的开发商一样，大家都重仓住宅，突然行业趋势变了，没有其它赛道可以依托，风险就很大。

凯德一直都有做住宅跟商业，这几年积极追加投资新经济，包括物流、产业园、数据中心。

在强化抗风险能力方面，凯德的做法一是增加赛道；二是跨区域布局，当然我们不是去铺天盖地的投资，还是聚焦在一线、准一线城市。第三是资本来源更为多元化，早前都是找美元、募美元，现在既募美元又募人民币，这也有利于抗风险。

观点新媒体：我们看到现在商办市场分化较大。凯德去年收购了商办项目，前不久还发布了“凯德办公”品牌，这背后有何考量？

潘子翔：凯德办公品牌，其核心理念可以总结为“3C”，即Commitment专业、Connect联结、Community社群。概括来说，就是运用大数据、IoT等技术打造绿色、智慧楼宇，将租赁管理的各个流程全面数字化、系统化，为用户提供多样灵活的产品选择、多重企业增值服务和多元融合的社群生态。

这背后的逻辑是AMaaS（Asset Management as a Service），资产即服务。就像SaaS, 以前用电脑都买一系列软件，软件后期迭代面临很多问题，现在买软件是买一个服务，在云端可以自动迭代软件。

我们在中国以及全球运营着很多商办项目，已经形成了一个完整的生态系统，我们把这套成熟的资管能力作为一种服务，提供给我们基金的LP，国央企等合作伙伴，未来也能够服务于非凯德自己的物业。这就能够更高效的发挥我们的优势。

观点新媒体：去年开始，长租公寓热度持续提升，凯德投资在海外也有相关投资，您如何看待租赁住房板块的未来发展？

潘子翔：从市场和政策两个层面看，租赁住房这个赛道值得接下来重点关注。

市场端，国内租赁住房市场规模很大，特别是在北京、上海这种大型城市。发达国家也一样，不管是美国纽约还是日本东京，大城市人口是递增的，但供应有限，房子越来越贵。这种情况下，很多人到城市里工作，还是得有一个住房方案。当然也不是所有地方都能做，主要是大型、超大型城市。

政策端，国家大力提倡“租售并举”，而且现在C-Reits也将保障租赁住房纳入，这也对租赁住房赛道提供一个推动力。

根据一些机构报告，长租公寓当前在国内住宅租赁市场的渗透率很低,大概2%-3%。跟美国、日本等成熟市场相比还有很大空间。中国这个市场才刚刚起步，至少短期到中期有足够的市场空间。

在这个领域，凯德有一个很成功的旅宿平台雅诗阁，包括服务式公寓、酒店、学生公寓、养老公寓等很多个细分赛道，产品线已经非常丰富了。每个产品所针对的人群、产品特征、价格都不一样。

雅诗阁在中国推出了一个品牌叫“雅遇”,就是做长租公寓，在产品设计及运营上针对新青年居住痛点。目前雅遇物业一共有13家，其中2家已经投入运营。

所以总的来说，这个赛道的市场需求是明确的，供应端又有政策支持，这是一个很好的时点和机遇去投资。

观点新媒体：凯德年初设立了一个CCOP计划，项目选择有哪些标准？

潘子翔：CCOP是一个特殊机会基金，包括一支单一资产基金，收购了苏宁项目；以及一家计划性合资公司，投资于商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产。

我们找的都是地理位置好，资产本身没有问题的项目。不管是办公、商业还是物流，需求端是没有问题的，只是持有方短期遇到现金流困难，所以他们愿意以更合理的价格转让项目。

CCOP下的计划性合资公司拿的第一个项目是物流，在佛山。卖方是一个本地小开发商，面临贷款困难。而凯德接手后，银行知道即使我们不用贷款，也能用我们自己的资金完成项目，所以风险是很低的。这就变成一个Special situation，我们有这个能力接盘。

今年我们会继续找类似这样的项目。

观点新媒体：资本市场将ESG纳入投资框架中，目前，以“ESG”为主题的基金总规模合计258亿元，凯德在这方面是否有相应的考量？

潘子翔：凯德不是因为现在ESG热潮才开始做，我们在这方面已经踏踏实实的努力了20多年。今年我们也在中国发了可持续发展白皮书。

要强调的是，ESG包括三个方面，不只是环境，还有社会和公司治理，同样重要。我们在这三方面都非常关注，并且有具体的目标和行动。

我们现在有一个专业团队，在做每一项投资决策时，会专门评估项目的绿色评级，如果不符合我们的标准，我们会预留成本，把项目改造成为绿色项目。

观点新媒体：疫情后，您有哪些想法上的改变？

潘子翔：疫情三年，更坚定了我对中国市场的信心。因为这三年反而让大家有机会更理智地去思考市场的现状和未来方向，回归供需关系。

中国最大的优势是市场，中产消费潜力还是在的。

前不久我在新加坡参加了一个活动，别人问我对中国未来有信心吗？我说有。他说为什么你有信心？我说就一个字，我觉得我身边的中国朋友都很“卷”，这是一个优势。

新加坡人也很努力，因为怕输，奋斗是为了不要落后，不要输给别人。但是我看到中国的情况是大家都很卷，很努力，愿意奋斗，是为了争取自己更美好的未来，所以“卷”在我看来是正面的。

观点新媒体：所以凯德在中国还是重仓，看好中长期。有观点认为这轮经济的调整是系统性的，是长期的，您怎么看？

潘子翔：最近美国财长耶伦到中国来，她下飞机的时候看到彩虹，中国人说是很好的兆头。

不可否认，短期动荡是有的，2023年运营压力是严峻的，但中长期，我还是看好中国。

用一句话来说，If you love the rainbow，you have to bear with the rain。如果你喜欢彩虹的话，就要接受阵雨。这就是我的态度。

对于经济调整，如果说是根本性的，我觉得可能有两点原因：一是之前中国基本上没有经历过阵痛，改革开放以来，经济一直是向上发展，是一个大的上升周期。大家对于当下这种调整没有经验，第一次感觉到房子不一定会涨，可能会跌，第一次感觉自己可能会失去工作，收入可能会减少。

另一个就是中美关系的变化和竞争，这将是未来很长一段时间内要面临的问题。