出品/全联房地产商会

3月14日，全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德联合发布《2024/2025年度中国商业地产行业发展报告》，对2024年中国商业地产领域热点事件进行了盘点，并就2025年行业发展趋势进行了展望。

2024年中国商业地产行业热点回顾

一、三中全会首提积极推动首发经济

代表事件

2024年7月，中国共产党二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》首次提出“积极推进首发经济”。在12月份的中央经济工作会议再次强调了要积极发展首发经济。新华社随后专门发布了具体定义，首发经济是指：企业发布新产品，推出新业态、新模式、新服务、新技术，开设首店等经济活动的总称，涵盖了企业从产品或服务的首次发布、首次展出到首次落地开设门店、首次设立研发中心，再到设立企业总部的链式发展全过程。

关注理由

近年来，各地政府密集出台了许多扶持首店的政策，购物中心更是竞相招引首店品牌，首店经济已经成为拉动消费的新引擎。由首店经济演化而来的首发经济在中央层面上首次公开提出，体现了高层对于商业创新的高度重视，推动了首店经济向纵深化与生态化发展，有利于进一步激发消费潜力。 

二、国家新政鼓励零售业创新提升

代表事件

当前，我国零售业存在发展不平衡、优质供给不足、“内卷式”竞争等问题，亟待优化调整。2024年11月，商务部等7部门办公厅印发关于《零售业创新提升工程实施方案》的通知，方案提出通过每年确定一批零售业创新提升试点城市，完成一批存量零售商业设施改造，推广一批经验成熟的典型案例，到2029年初步形成供给丰富、布局均衡、渠道多元、服务优质、智慧便捷、绿色低碳的现代零售体系。

关注理由

零售业是商业经营的重中之重，但是近些年在购物中心中，零售业态的占比日趋降低，日渐被餐饮与体验业态所挤占，相较于近些年消费者需求变化与要求，零售业的创新迭代滞后，因此零售业的创新与提升对于促消费至关重要。

三：胖东来式改造引发现象级关注

代表事件

2024年商超行业经营面临严峻挑战，曾被誉为“民营超市第一股”的湖南步步高自2021年以来持续陷入亏损，被法院裁定进行破产重整。另一家头部企业永辉超市经营也陷入同样困境。与此形成鲜明对照的是，以独特的企业文化和管理模式而闻名的“胖东来”经营如日中天，并开始义务帮扶步步高与永辉。经过胖东来式改造后的步步高与永辉门店客流、销售业绩增长数倍，引起了全行业的广泛关注和资本市场的青睐。9月，名创优品斥资62.70亿元收购永辉超市29.4%的股权，成为永辉超市第一大股东。更多的超市开始自主进行“胖东来式”调改。

关注理由

虽然胖东来深度参与调改的门店并不多，但因为效果好、见效快，许多企业开始自发学习调改，这一现象背后折射出的是行业企业从过分追求规模化、资本化，开始逐步回归商业运营本质。

四、新零售模式标杆折戟退场

代表事件

12月17日，阿里巴巴集团发布公告，同意将所持全部银泰百货股权以约74亿元人民币向雅戈尔集团和银泰管理团队成员组成的买方财团出售，这一价格与当年阿里收购银泰百货时相比大幅缩水。2014年阿里注资53亿港元成为银泰第二大股东。三年后，又斥资198亿港元控股银泰。根据阿里公告，因出售银泰而录得的亏损约为人民币93亿元。

关注理由

2016年底，阿里提出“新零售”战略，主张线上赋能线下、线上线下融合。收购后的银泰与自行孵化的盒马鲜生成为阿里新零售的试验场。新零售的提出一度在业内引起巨大反响。其后，腾讯与京东也分别提出了“智慧零售“与”无界零售“，并入股线下零售。阿里新零售退场的后续效应引发业界猜想。

五、商业资产大宗交易更趋活跃

代表事件

2024年商业大宗资产交易更趋活跃。据中指研究院统计，2024年全国大宗商业资产交易达80宗，同比2023年的51宗增长57%。其中，头部商业地产企业万达集团集中出售了11个万达广场，区位不仅涵盖北京、成都、南京、合肥等一二线城市，同时还有淮北、武威、赤峰、晋江等三四线城市。万科同期也出售了6个商业资产，其中包括上海七宝万科广场和南翔印象城MEGA两个明星项目，资产分布于北上广深一线城市及香港。

关注理由

由于近年来房企普遍资金吃紧，出售优质商业资产成为企业纾困的重要手段，因而2024年商业资产大宗交易更为活跃，且呈现新的特点：交易对象相对集中；标的物大多经营良好；交易主体以国内资金为主，外资交易大幅减少，且买家多为专业的保险机构；成交价格普遍低于卖家预期与评估机构估值。当前商业资产交易虽然活跃，但是仍处于非正常市场状态。

六、市场整体呈现低频消费新特征

代表事件

2024年我国社会消费品零售总额达到48.8万亿元，实现同比增长3.5%，与上一年相比增速下滑了3.7 个百分点，这一数据变化深刻反映出居民消费行为的转变。当下，居民在消费支出上越发理性和谨慎，进而促使市场呈现出显著的低频消费新特征。

从市场实际表现来看，部分门店虽然客流量有所增加，却未能实现销售业绩的同步增长。同时，客单价也出现明显下降趋势。值得关注的是，即便是在疫情期间仍保持高速增长的奢侈品市场，在 2024 年也首次呈现整体性下滑。知名咨询公司贝恩发布《2024 年中国奢侈品市场报告》测算，2024 年中国内地个人奢侈品市场销售额下降近两成。

关注理由：

传统意义上，低频消费主要集中在特定的商品品类。但如今，低频消费已演变为大众消费的普遍趋势。消费者在减少支出的同时，对消费品质的要求并未降低，这给商业运营带来了前所未有的挑战。如何在满足消费者品质需求的同时，应对低频消费带来的市场变化，成为商业领域亟待解决的关键问题。   

七、消费基础设施REITs迎来上市元年

代表事件

2024年我国首次公开发行消费基础设施公募REITs。3月至9月间，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT分别在上交所与深交所上市。  

已发行的七支消费基础设施公募REITs总发行规模接近200亿元。其中，华夏大悦城商业REIT因投资人认购踊跃，开售当日即提前结束公众发售。华夏首创奥莱REIT则是国内首支以奥特莱斯项目为底层资产的REIT，其公众发售部分的募资规模创下消费REITs新纪录。七支消费REITs的最高价格超越发行价的最大幅度近40%，最小约8%。包括华润、金茂、印力在内，年内都实施了2次及以上的分红。

关注理由

可产生稳定现金流的优质消费基础设施项目及贴合新经济周期下消费趋势的商业资产迎来盘活及发展契机。已上市消费基础设施类REITs的良好业绩表现，也将为行业持续推动商业设施提升运营质效，促进消费升级和提振消费注入决心和信心。

八、情绪价值激发消费新热点

代表事件

麦肯锡《2024 年中国消费趋势调研》显示，64% 的消费者更加看重精神消费，并且年轻消费者对精神消费的重视程度更高。淘宝平台发布的“2024 年度十大商品”中，丑鱼拖鞋、太空船票、谷子、打工人立牌、蕉绿绿植、黑神话悟空概念商品等超过半数都与情绪价值需求相关。小红书发布的《618新生活购物趋势洞察报告》显示，宠物治愈一切，与宠为伴成为新的生活方式，小红书中38%用户愿意为宠物改变自己的生活方式。《2024 年抖音电商年度增长报告》显示，2024 年 1-11 月，盲盒和卡牌的搜索指数分别增长 41% 和 294%，情绪消费催生“陪伴性直播”新业态兴起。

关注理由    

与零售、餐饮等业态销售乏力形成对比的是，宠物、二次元、文化演艺、艺术展览等提供情绪价值的新兴消费迅速崛起，商业竞争从功能满足逐步转向情感共鸣，这不仅为业态创新、空间运营带来新的整合价值，也为消费市场注入了新的活力。

2025年商业地产行业发展趋势展望

全联房地产商会商业地产工作委员会会长 王永平   

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平展望了2025年商业地产行业发展四大趋势：

一、传统主力店待迭变

近年来，百货商场、商超、电影院、冰场、快时尚等购物中心中的传统主力店由于业绩不佳，其地位与商业价值明显下降，诸多品牌陆续撤店或缩减面积，主力店的概念也随之弱化，行业开始重新审视主力店的作用与前景。而与此同时，替代性的新业态与新物种尚未成型，主力店在购物中心中进入一个断档期。        

二、重更新盘活存量商业

近些年消费需求呈现快速更新迭代的趋势，消费出现了鲜明的差异化与个性化特征，许多既有存量商业空间已无法满足新需求与新功能，亟需开展商业建筑的改造升级与内容创新，以应对行业内卷式的竞争。特别是一批小而美的非标商业的成功，更将进一步激发购物中心的改造积极性。             

三、品牌出海热升温

一批先行出海品牌展示出的成功示范效应，加之国内市场的内卷不断加剧，越来越多的品牌将出海作为新的战略与新的业绩增长点。中国文化自信下的商业自信也成为了品牌出海的新动能。品牌出海规模与量级将迎来一个新的跃升。         

四、商业空间功能公共化

随着新消费的快速崛起，精神文化消费已经成为新的刚需，一些线下商业空间的功能开始悄然转变，尝试增加更多的城市公共空间属性，商业招商更加青睐于精神文化类内容与策展活动，并通过借助城市文化与公共事件打造城市精神文化地标，放大商业场所的公共空间属性，这已成为塑造创新竞争力的新趋向。