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2025年3月13日，港资头部地产企业太古地产正式带来了2024年业绩发布会，报告期为2024年1月1日至2024年12月31日。

期内，太古地产录得收入144.28亿港元，同比减少2%；而受投资物业组合主要是香港办公楼的估值下跌影响(投资物业公平值录得亏损62.99亿港元)，股东应占基本溢利下滑42%至67.68亿港元，股东应占经常性基本溢利减少11%至64.79亿港元。

○集团期内的财务摘要(部分)

令人鼓舞的是，集团在内地的投资物业收入，即办公楼与零售物业的租金收入，均录得同比正增长；其中，办公楼的租金收入增长4%至3.79亿港元，零售物业的租金收入上涨7%至44.89亿港元。

在去年，尽管香港与内地市场皆持续疲弱，太古地产旗下投资物业组合贡献的稳定租金收入，始终是集团穿越周期的「压舱石」。

于未来，太古地产表示，尽管近期经济面临阻力，集团对于投资项目充满信心，「一千亿港元投资计划」中投放于中国内地的500亿港元资金，已落实超90%，多个新项目将于未来数年陆续落成。

○在建中的三亚太古里(项目正式名称待确定)，总楼面面积继续调增

面对这份稳健的成绩单，投资者也给予了正面回应，如高盛与摩根大通都上调了太古地产的预期股价；集团在公布2024年业绩之后，股价也实现持续上涨。显然，市场不仅认可太古地产的去年业绩，更对其在内地持续扩大投资规模充满期待。

以下，我们就从「整体业绩、在营项目、在建项目」这3大维度，尝试解读太古地产取得稳健成绩的坚韧定力，以及支撑股价上涨的难得信心。

01

更为积极的投资战略

在已公布年度或半年度业绩的港资地产企业中，聚焦同一赛道的「投资物业板块」，恒隆地产的收入与营业溢利分别下滑6%与9%，新鸿基地产的收入与业绩分别减少1.4%与3.5%，九龙仓集团的收入与营业溢利分别下跌4%与6%。

由此可见，即便是商业地产行业的「港资优等生」，面对香港及内地市场的双重寒冷，也足够凛冽刺骨。

而太古地产投资物业板块的去年表现，收入为134.52亿港元，营业溢利为82.5亿港元，两项数据较之去年同期，都是基本持平。

集团在香港与内地的投资物业板块业绩虽出现分化，内地投资物业组合特别是零售物业逆势上涨的业绩，仍是市场寒冬中的「一股暖流」。

市场底部期的坚韧表现，也足见太古地产在投资物业板块的营运优势。

○集团期内的业务评述(部分)

来看太古地产在香港与内地分部的不同业绩概况与对应战略举措。

先说香港，投资物业组合中的办公楼物业，是集团在香港的核心资产及主要收入来源，已落成的楼面面积为1000万平方呎(92.9万㎡)，出租率为89%，去年的租金收入下跌7%至51.09亿港元，至期末的估值为1736.84亿港元(含发展中物业)。

○集团在香港的办公楼物业组合

期内，太古坊重建计划最新一期工程圆满完成，十座办公楼及相连的太古中央广场、太古花园及太古公园已全面落成投用。

此为集团近年的一项重要成就，标志着太古坊蜕变成国际商业区，也为一直租用中環物业的租户，提供极具竞争力的可行选择。

对于市场预期，集团表示经济环境不明朗及企业削减成本措施，预计2025年香港办公楼市场将继续低迷，需求疲弱及大量供应将对租金构成下行压力。

尽管如此，市场一旦回升，集团构建的活力充沛的优势办公社区，可望成为优质企业的办公地点首选。

○太古坊及太古中央广场的夜景

太古地产在香港的零售物业组合，已落成的楼面面积共为320万平方呎(29.7万㎡)，出租率为100%，期内租金收入减少3%至25.56亿港元，至期末的估值为528.74亿港元。

○太古地产在香港的零售物业组合

集团在期内展开了密集的营销及推广活动以吸引本地顾客和游客，但经济前景不明朗、美元强势、外地游趋势持续、高利息环境及游客消费模式改变对市场产生不利影响，项目期内的销售额均录得下跌。

未来，集团预期旗下香港商场的客流及销售将保持坚稳。

○位于香港金钟的太古广场

而投资物业组合中的住宅物业，总楼面面积约为60万平方呎(近5.6万㎡)，至期末的出租率为76%，集团住宅投资物业的需求保持稳定，主要受益于本地居民及中国内地和海外人士对物业日益关注所带动。

再来看太古地产在内地的项目概况。

集团在内地的物业组合楼面面积共为3020万平方呎(超280万㎡)，已落成1400万平方呎(超130万㎡)，至期末的投资物业总估值为1245.38亿港元。

○太古地产在内地的物业组合概况

期内，集团在内地的投资物业组合的租金收入总额同比增加7%至49.07亿港元，主要来自各项目组合优化及2023年增持成都太古里权益所增加的租金收入，但部分升幅被2024年按营业额计算的租金下跌所抵消。

在2024年，集团于内地的首个住宅项目「陆家嘴太古源 源邸」，开售后获得市场的热烈反应，上海前滩综合发展项目的4座住宅大楼销售行情令人鼓舞，这也标志着太古地产正式进军中国内地住宅市场。

○陆家嘴太古源 源邸的效果图

展望未来，内地零售市场中长期前景保持正面，而短期对于零售楼面的需求将保持审慎，特别是奢侈品牌在北京、成都、上海等城市，对扩张持谨慎态度，但对核心区域的楼面需求将会持续。

对于内地商办市场，集团预期2025年办公楼租金将会下跌，但尚未见底。

来看太古地产旗下酒店业务的表现。由于旅客复苏速度慢于预期，香港酒店业务面临挑战，内地酒店业绩则相对稳定。

期内，集团管理的酒店录得折旧前营业溢利1700万港元(去年同期为8800万港元)。未来，集团将扩展酒店管理业务。

○位于港岛东的香港东隅酒店的海景房视野

稳健而不失积极的投资策略是太古地产的一贯举措。

集团在报告中强调，资产负债表处于健康水平，公司整体财务状况保持强劲。集团的期末净资产为2784.27亿港元(去年同期为2881.49亿港元)，资本净负债率为15.7%(去年同期为12.7%)。

于整体而言，即便过去的2024年困难重重，太古地产在香港与内地市场均保持了积极姿态，其在香港持续巩固办公楼市场的优势，在内地更是逆势进军住宅市场。

而在「一千亿港元投资计划」中，集团已承诺投放67%至香港、内地及海外的不同项目；其中，计划投资内地的500亿港币已落实超90%，可见太古地产对于内地市场的更多关注。

○截至2024年底，太古地产在中国香港及内地的项目布局(仅供参考)

02

高端零售物业的低谷

我们再聚焦太古地产在香港及内地的在营零售物业项目之不同表现。

至期末，集团在香港、广州、上海、北京、成都这5座城市，持有11个主要在营零售物业(香港为4个，内地为7个)。

按分部划分，来自香港零售物业组合的收入为25.56亿港元，来自内地零售物业组合的收入为44.89亿港元。

以下的数据表格，清晰展现了太古地产旗下主要在营零售物业的期内表现与市场趋势，即高端项目的销售额下滑明显，而中端及奥莱项目的销售额相对坚挺。

○期内，集团旗下主要在营零售物业的表现

香港太古广场购物广场，集团在香港的高端商场，尽管零售环境竞争激烈，通过租户优化及店铺升级提升顾客购物体验，实现满铺营运，主要引入始祖鸟、昂跑、吃茶三千等新的户外运动及餐饮类品牌，CHANEL、COS、MUJI等品牌则进行了扩店。

○太古广场购物广场的中庭氛围

香港太古城中心，港岛区最大的购物商场，是集购物、餐饮与娱乐的一站式时尚生活中心，期内引入新品牌以餐饮为主，lululemon、迪卡侬等也首入商场，优衣库移至新店并带来首进香港区的咖啡馆、儿童区及专属刺绣服务等，至期末商场全部租出。

○太古城中心的定位更加亲民

香港东荟城名店仓，香港最大的名牌折扣商场，临近旅游景点且交通便捷，对本地顾客与游客兼具吸引力，全年保持100%出租率，去年引入的新品牌包括Bakehouse、Blue Bottle Coffee、CASETiFY OUTLET及Vivienne Westwood等。

○东荟城名店仓的人气很高

北京三里屯太古里，集团在内地的首个零售物业项目，期内租金收入上升12%并创下历史新高，反映项目南区及西区品牌定位成功升级、新旗舰店开业及免签证政策实施、北京工人体育场重开和附近地铁线启用而人流强劲，期末出租率为98%。

成都太古里，去年有超60家品牌开设了新店或进行了门店升级，期内的零售销售额下跌14%而租金收入与去年同期持平，反映为提升租户组合而进行的改造工程所造成的干扰，项目将继续巩固高端购物与休闲地标的地位，期末出租率为96%。

○紧邻大慈寺的成都太古里

广州太古汇，是广州备受欢迎的高端购物中心，2024年的零售销售额及租金收入分别下跌11%与6%，反映为内地赴海外旅游购物的人群增加。商场的租户组合已经做出优化，期末出租率为100%。

○广州太古汇的内景

北京颐堤港，为北京太古坊的一部分，通过不断优化租户组合，已巩固在北京东北部的市场地位，期内的零售销售额与租金收入分别下跌4%与2%，期末出租率为98%。

○颐堤港场内标志性的冬季花园

上海兴业太古汇，为集团在内地的第二个太古汇项目，先正在推进品牌提档升级，期内的零售销售额与租金收入分别下跌14%与17%，反映为改善租户组合而进行的大型结构和改造工程造成的影响，期末出租率为93%(含已签署承租意向书的准租户)。

○项目拥有中国独家星巴克臻选烘焙工坊

上海前滩太古里，作为受欢迎的购物中心，拥有奢侈品零售及各式消费体验，2024年的零售销售额与租金收入稳定增长，分别为3%与7%，也是集团旗下去年零售销售额上涨的唯一高端商场，期末出租率为98%。

○项目中央公园的夜景

上海张园，太古地产为项目的轻资产营运方，整个项目的地面空间约67.4万平方呎(6.26万㎡)，地下空间为95.7万平方呎(8.89万㎡)，项目一期(西区)已于2022年11月竣工，项目二期正在推进中，预计2026年底完成及启幕，集团无该项目的权益。

○LOUIS VUITTON位于上海张园的家居店及展示空间

于整体而言，太古地产旗下的在营零售物业项目在去年都经受了严峻考验，反映为零售销售额全面下跌，特别是多个经营成熟的高端项目，零售销售额下滑明显。

而欣慰之处，在于零售物业的整体租金收入保持坚挺。在市场底部期，集团也采取了积极举措，如推进项目的品牌优化、扩充高端项目的经营空间等，以持续增强各商场的核心竞争力，静待未来的收获之期。

03

太古在内地的扩展期

接着来看太古地产在中国内地的发展中(在建)项目，这些项目将在未来数年中陆续落成投用，且将持续加厚集团在内地的资产规模，成为太古地产新的「重要阵地」，这也是市场格外关注的内容。

至期末，集团在北京、上海、广州、三亚、西安这5座城市，共有8个在建项目，总楼面面积超1624万平方呎(约151万㎡)，其中投资物业为1146万平方呎(106万㎡)，酒店约35万平方呎(约3.3万㎡)，规划中约443万平方呎(超41万㎡)。

北京太古坊，为现有熙颐堤港项目的延伸，总楼面面积约400万平方呎(超37万㎡)，是以办公楼为主的综合发展项目，计划于2026年年中分两阶段落成，先正进行上盖与机电安装施工，颐堤港二期于2024年11月重新命名为「北京太古坊」。

○紧邻坝河的北京太古坊鸟瞰效果图

北京三里屯太古里扩建项目，为原毗邻北区的瑜舍酒店，已于2024年关闭，项目楼面面积约近17万平方呎(约1.58万㎡)，先正进行结构性翻新工程，以改建为一个新的全球旗舰店零售地标，预计于2026年落成。

西安太古里，预计将发展为以零售为主导的综合发展项目，包括零售、文化、酒店和服务式公寓，估计总楼面面积为290万平方呎(近27万㎡)，发展计划仍有待更新，挖掘及打桩工程正在进行中，预计于2027年起分阶段落成。

○毗邻小雁塔的西安太古里局部效果图

三亚太古里，是集团首个度假型高端零售项目，总楼面面积约230万平方呎(超21万㎡)，为三亚国际免税城三期项目，目前地库及上盖工程正在进行中，预计于2026年起分阶段落成。

上海前滩综合发展项目，位于上海中環线内，总楼面面积约为410万平方呎(超38万㎡，包括地下零售面积)，是由零售、办公楼和住宅楼组成的综合发展项目，办公楼及住宅已封顶，现正进行外墙工程，预计于2026年落成。

○上海前滩综合发展项目的鸟瞰效果图

上海陆家嘴太古源，位于黄浦江沿岸内環线内，将发展为集高尚住宅、零售、办公楼及文化设施(包括一间酒店和服务式公寓)于一体的综合体地标，估计总楼面面积约为420万平方呎(超39万㎡)，预计于2026年起分阶段落成。

○上海陆家嘴太古源的鸟瞰效果图

广州天河路387号，与广州太古汇购物商场相连，于2024年8月为广州太古汇通过公开拍卖成功投得，总楼面面积约为65.5万平方呎(近6.1万㎡)，将翻新为广州太古汇高级零售物业组合的新增部分，预计于2027年起完成。

广州聚龙湾太古里，位于广州荔湾区，总楼面面积约为570万平方呎(近53万㎡)，整个项目计划于2027年上半年起分阶段落成。从2025年年底开始，将陆续举办展览、盛事、快闪店及各种活动，为项目的第一阶段工作启动准备。

○广州聚龙湾太古里的局部规划概念图

纵观太古地产在中国内地的发展中项目，不仅有其擅长营运的高端零售、办公楼及酒店物业组合，也包括首进内地的住宅项目。

在2024年，集团不仅新投资扩建位于北京、广州的成熟地标型在营高端零售物业，更在北京落地了内地首个太古坊项目；在未来的2026年、2027年，太古地产也将迎来内地新项目的落成高峰期。

○集团于2024年底预期未来落成物业组合的雨季应占楼面面积

透过太古地产的2024年业绩，其坚定推进的品牌优化与物业升级，诠释了这份稳定成绩背后的可持续经营理念；而集团的积极布局，更深度展示了这家港资头部地产企业在中国市场逆周期扩张的充足信心。

穿越周期，韧性成长，稳定向前，有的企业正在说，而有的企业早已做好了准备。