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撰文/刘子栋

图源/粤海天河城集团

面对越来越大的竞争，天河城购物中心近年来也积极推动分区翻新，市场则更期待它在业态层面有更大的改变。

2024年，中国商业地产市场仍在挑战中寻找增长机会。可惜机会并不算太多，零售商业和写字楼两个最主要的板块各有各的难处。

从宏观角度看，来自第一太平戴维斯的报告，包括广州、深圳在内的四个一线城市，其核心零售市场租金周期去年至今仍处于“下行末期”阶段。

2024年内，广州核心购物中心租金预测是会下调0-5%，而2025年也将继续延续这个趋势。同样位于粤港澳大湾区的深圳也一样。

而写字楼更不用多说，这个细分市场过去一年被讨论最多的话题，如过去几年一样依旧是高空置率。空置率持续上升，意味着租金下行，也意味着企业租户们资本开支计划与中长期发展预期的同步收缩。

这种较悲观的市场情绪，直至2025年初才有明显修复，因此也影响不了2024年的市场基调。在这种“压力测试”之下，作为核心物业聚集于大湾区的商业地产运营商，粤海天河城集团的运营表现会是如何？

新物业持续扩充

作为省属国企粤海集团旗下的一个业务部门，它由粤海投资控股，其部分资产也在粤海投资平台内上市。

据粤海投资业绩报告中描述，粤海投资目前持有广东粤海天河城（集团）股份有限公司及其附属公司76.13%权益，还持有天津粤海天河城购物中心有限公司76.02%权益（以上统称为粤海天河城）。

资料显示，粤海天河城经营的物业主要集中在粤港澳大湾区，以零售商业为主，包括3个自有物业资产——天河城广场、番禺天河城购物中心、广州动漫星城。

同时，还有两个通过承租方式运营的深圳天河城和粤海天地，不过业主方其实也同样来自“粤海系”。以及一个位于广东省外的项目天津天河城。

自被纳入上市平台，粤海天河城经历过几次资产扩充。

最初，作为中国内地首个真正意义上的现代购物中心的天河城广场，一直是粤海天河城的业绩支撑。随后直至2017年6月，天河城集团打造的第二座自营购物中心天津天河城宣告开业。

根据当年业绩报告，天河城广场期内收入达到11.36亿元，税前利润录得7.86亿元，妥妥的“现金奶牛”。而刚起步的天津天河城收入仅为8151.2万元。

后续，粤海天河城第三座自营购物中心番禺天河城，于2020年12月开业；2022年6月，粤海集团将广州动漫星城注入。同年12月，深圳天河城开业。

最新一个开业的项目，是位于珠江新城的粤海金融中心配套商业粤海天地，在2023年12月迎客。

随着在管物业的不断扩容，粤海天河城的收入也呈现波动增长的趋势。即使在被认为市场最困难的2023年，粤海天河城收入为14.64亿港元，高于2019年水平。

在最新的2024年度，市场氛围有所好转，粤海天河城就录得收入16.15亿港元，同比增长10.3%，主要增长点来自于粤海天地、深圳天河城、广州动漫星城几个新项目。同时，税前利润为9.07亿港元，为2019年以来第二高点。

展望未来，上市平台内的“粤海天河城”不排除还将获得粤海系注入新项目。例如与广州动漫星城原属同一业主方的北京路天河城。北京路天河城原为粤海仰忠汇，2015年由天河城团队接管后，成功实现了项目转型升级。

随着商业体量约4万平方米的B区在2023年末开业，北京路天河城的商业体量如今扩充至15万平方米，是北京路商圈商业体量最大的商业项目。

项目情况

接下来详细探究一下粤海天河城各个上市物业的情况。

最核心物业天河城广场位于黄金地段天河路商圈，广州地铁一号线体育西路站上盖，占地面积4.03万平方米，总建筑面积31.10万平方米，拥有天河城购物中心、粤海天河城大厦、粤海喜来登酒店三个业态。

其中，天河城购物中心总建筑面积约为16万平方米，当中10.6万平方米用作出租用途。该商场于1996年开业，至今经营将近30年。市场普遍认为这是一个硬件设施较老但不旧的购物中心，虽然如今看来，项目层高、采光等跟不上时代，但可逛性也较高。

品牌方面，商场负一以主力店永旺超市与一些轻食茶饮品牌组成；

商场一楼临街大店主要有李宁、阿迪达斯两大旗舰店坐镇，内部则主要以高端腕表、轻奢服饰和美妆精品店为主，如Rolex、Omega、Jager-le-Couture、IWC等腕表品牌，Pinko、coven garden、Marisfrolg等服饰品牌，以及Dior美妆、Armani美妆、Jo Malone、Estee Lauder等美妆品牌；

除整体氛围较好的一楼，再往上的楼层就略显常规。例如4层集中了大量电子数码品牌门店，餐饮食肆则集中在5层-7层。

天河城购物中心目前仍是广州人气最高的购物中心之一，人流密集坪效优秀，且出租率非常高，不过近年来业绩已有下滑趋势。该项目巅峰期年租金收入曾超过10亿港元，但近年来收入在7亿港元左右徘徊。

分析认为，天河城购物中心作为国内零售商业的先行者，似乎并没有构建起相应的先发优势，特别是在品牌资源上始终有所缺乏。

尤其是接下来几年，广州零售商业供应将持续拔高。例如重奢定位的广州华润万象城预计在2026年开业，太古地产的聚龙湾太古里也预计在2027年落成。

面对越来越大的竞争，天河城购物中心近年来也积极推动分区翻新，市场则更期待它在业态层面有更大的改变。

至于天河城广场的写字楼部分——粤海天河城大厦就持续承压，2024年收入相比2023年下降7.3%至1.73亿港元，平均出租率也从87.8%下滑至84.5%。

番禺天河城是粤海天河城在广州市内的另一个重点项目。

商场于2020年12月开业，占地面积5.28万平方米，商业体量在15万平方米左右，是天河城集团最新一代的标杆性购物中心。项目交通条件不错，与地铁7号线和18号线交汇的南村万博站相连。

番禺天河城目前相信是万博商圈内质感和层次最佳的商场。尤其是在餐饮方面表现很好，例如在去年进行品牌调改中，就分别引入了gaga、新加坡巧克力品牌awfully chocolate、入续糖水，还有超级网红店、正佳广场的“排队王”博多天妇罗泰。

2024年，番禺天河城收入有所提升，录得约2.5亿港元，但仍未赶上开业前两年的数据。

市场普遍认为番禺天河城在零售方面可以提升的空间很大，尤其是可以引入更多的中高端品牌首店，或至少可引入天河城广场购物中心的部分品牌资源。

番禺天河城面临的竞争也不小，即将落地的K11 Select、华润长隆超级万象天地、新鸿基地产的南站ICC等都是它的潜在竞争对手。

至于天津天河城，该项目位于天津金街南端，体量达20万平方米。作为天河城品牌异地复制的成果，天津天河城与广州天河城购物中心一样，也是“百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮”的组合布局，还带上了广州购书中心、天河城百货等“广州特色”品牌，业态十分丰富。

市场普遍认为天津天河城虽然经营时间已久，但出于地段好、运营优秀等因素，现时人气仍十分畅旺。2024年，天津天河城收入微升至2.81亿港元。

而与广州地铁一号线公园前站连通的动漫星城，2006年开业，体量在3.2万平方米。项目划分东西两区，东区以餐饮、服饰为主，西区主要集中动漫商家和数码游戏设备商家。

过去一年，动漫星城受惠于兴起的“谷子经济”，收入有一定提升。但市场期待这个经营多年的地下商场能有更大的软硬件更新。

相比上述较为成熟的项目。深圳天河城和粤海天地均仍在培育期。

其中，深圳天河城为深圳粤海城商业部分，以“深圳品质生活中心”为定位，致力于打造集餐饮、购物、娱乐、体验等多种业态于一体的多元化购物中心。商场A区体量约12万平方米，于2022年12月开业。

项目中高端定位，与广州天河城广场购物中心一楼一样，引入以“高端腕表、轻奢服饰和美妆精品店”为主的品牌组合，如丝芙兰、兰蔻、植村秀、欧舒丹化妆品品牌，以及Lola Rose、Swarovski、PANDORA、天梭等珠宝腕表品牌。

商场南区在去年下半年亮相，引入不少餐饮和休闲玩乐品牌，与北区形成互补。项目去年收入同比增长27.4%至7880.5万港元。

粤海天地则是广州珠江新城粤海金融中心的商业配套，由8个开放式商业独栋组成，商业体量在3万平方米左右。项目主要引入茶饮、咖啡、轻食和一些特色餐饮品牌，餐饮业态占项目总业态比例将近60%。

项目十分注重引入首店品牌，例如全国首店有主打潮粤菜的耘景里、法餐SOLO STAND、西餐厅The Food Lab、日式烧肉YAKINIKU lang、日法融合菜Leowe等。

粤海天地2024年增长明显，收入同比提升超22倍至4572.6万港元。