出品/独角Mall

撰文/福贵

时隔近一年，再次前往香港实地考察，更能感受到香港顶层商业与下沉市场间的折叠。

一边是自通关后，受租金下调影响，奢侈品牌重返香港，开出新店或扩大经营面积。如最近LV被传将扩大海港城店面积至四层，将在K11 MUSEA开设4万平方呎的大店。

另一边则是香港零售业复苏并没有多少改善，更糟糕的是本土居民反向消费，前往内地其它城市。

这直观体现在香港零售业总销货价值跌跌不休；核心商圈租金一降再降，商铺空置率上升；以及一些港企的财报上。

同时，在这次前往香港的过程中，相较新闻上发布的数字，更能切身感受到香港零售业笼罩在阴霾下，就如当天的天气一样阴沉。

尽管寒气未散，但香港奢侈品市场的发展，表面上看起来很繁荣。

这一情形，除了香港拥有全球金融中心的头衔、成熟的奢侈品营商环境、城市文化艺术产业配套、以及大量高净值客群及家庭外，还与当前租金处在低位有关。

将时间线稍微拉长，大卫生事件叠加大陆市场税费降低、海南免税店发展，以及日元贬值，内陆消费者赴港购物的热情持续下降，使得Prada、Tiffany、Valentino等品牌逃离香港。

香港奢侈品市场从曾经的巅峰跌落谷底，与近几年海南的热度，形成鲜明对比。

一直到去年，香港奢侈品市场才开始慢慢复苏。

传Prada去年租下香港K11 MUSEA的两层楼，开出全新旗舰店，面积达743㎡；

Hermes将香港利园店扩充为三层楼；

CHANEL去年在利园租下两层写字楼，面积达2787㎡；在铜锣湾渣甸街京华中心租下两层合计面积达1765㎡的店铺；

LV去年重返时代广场，租下1393㎡的复式铺位；

今年，LV计划对位于海港城的门店进行扩容，或开出4层店铺，同时传将在香港K11 MUSEA开设4万平方呎的全新门店；

特别是中环置地广场，去年开启为期三年、投资超70亿港元的翻新计划，其中Cartier、CHANEL、DIOR、Hermes、LV、Prada等奢侈品牌承诺出资高达6亿美元。

这次重大改造升级，涉及面积超过2.1万㎡，将使项目主要奢侈品牌租户在置地广场的租用面积增加一倍。

顶流品牌重新押注香港市场，让人感觉香港将再次回归亚洲购物天堂。

在股市交易方面，南向资金疯狂涌入，能够看到内地投资者对香港股市的信心，积极情绪明显。

数据显示，2025以来，港股通资金持续净流入，港股通资金计净流入约4387亿港元，净流入非必需性消费1291亿港元，净流入资讯科技业948亿港元，净流入金融业850亿港元。

对比2024年的净流入资金7470.17亿元，今年已经达到去年的58.7%。

另外，香港在大力推动家族办公室，从国金金融中心向国际财富管理中心转型，强化了香港长期发展前景。

然而，在零售业板块，发展仍然低迷，最基本的信号是香港零售业货值仍然在下滑，难见增长。

先来看看此次在香港看到的一些场景：

广东道的奢侈品长廊，每一次看都能感受到金钱的味道，但与以前大排长龙的景象比，这次去，基本没看到排队现象，在海港城靠海岸一侧，组队拍照的人倒是挺多；

星光大道，人流量仍然很大，但是看到明显的一幕，有些人在饭点时候，坐在边上长凳上，就着矿泉水，吃着面包；

在油尖旺一带随机走了几条街，进了几家购物商场，步数将近3万步，常常看到有人隔着橱窗看店内商品，但是一路上看到提袋的消费者不多，曾经比较旺的街边药店、化妆品店，人虽有，但不像以前那样，要挤来挤去；

一些低价店，可以看到挑选的人还挺多；

在弥敦道的特色商业街柏丽购物大道，整条街道装修不错，被拆分成68个铺位，但有19个铺位空着。其中六福珠宝、FILA、大疆、丰泽电器等占据几个铺位，也有些门店低价大甩卖，品质参差不齐。

很显然，受赴港旅客和香港本土居民消费结构性变化，尽管前往香港的旅客数字有所增长，但香港零售市场复苏步伐并未如预期获得明显改善。

香港特区政府统计处最新公布的数据显示，2025年1至2月香港零售业总销货值临时估计为648亿港元，较去年同期录得7.8%跌幅。

而这已是香港零售业连续12个月下跌。

同时香港商铺成交也持续承压，今年1月商铺成交84宗，环比下降23.6%，总金额17.15亿港元，环比缩水34.8%；2月商铺成交45宗，金额8.94亿港元按年降13.7%，财团加速处置低回报物业。

各核心区街铺租金也仍远低于历史高位。

位于铜锣湾罗素街20号地下铺位，面积约1000平方呎，连跌6个年度首见升幅，最新应课差饷租值360万港元，按年大涨20%，但对比高峰期的1248万港元，跌71%。

同样位于罗素街、已结业的变形金刚餐厅所在的38号朝阳中心地下A、B铺、1楼A铺，面积合计约5200平方呎，最新应课差饷租值为1728万港元，按年升9.9%，但较6年前的7224万港元，跌76%。

位于尖沙咀1881 heritage地下8号，面积约3900平方呎，最新应课差饷租值为1548万港元，按年下跌9.79%，相较高位时的1.05亿港元，跌85%。（资料来源：差饷物业估价署）

香港房地产市场2025年第一季回顾及展望报告中，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指，第一季度的商铺租赁活动以尖沙咀海防道最为活跃，部份在原区已有据点的租客认为现时租金已降至可负担水平，虽然游客消费模式已改变且销售额不复以前，但在成本可控的情况下仍原意作出租赁决定。

消费市场低迷，抑制投资回报率，使得零售业和商铺交易仍需等待消费复苏与利率拐点，市场需要更强劲的经济提振信号，为消费者带来信心。

对比顶层市场与下沉市场，奢侈品巨轮轰鸣向前，LV等品牌在香港不停打造空中楼阁。

而顶层的狂欢，难以掩盖星光大道长凳上啃面包的消费者、不用排队的商店的现状，普通零售仍在泥潭中越陷越深。

对于一个城市商业发展来说，头部品牌有着超强虹吸能力，能够锁定那一小撮富豪圈层，也能吸引次级品牌聚集。

但普通零售也是城市商业的重要组成部分，往前看，当年很多人去香港，并不只是购买奢侈品，也有很多人购买奶粉、药品、化妆品等大众消费品。

如今来看，汇率优势消失，没有什么优惠，外来客购物热情降低，加之本地消费降级，香港零售生态出现根本性断裂。

这样的变化，加速了香港零售业两极分化，让香港城市商业有一种沦为顶级品牌巨型广告牌的感觉。

香港零售业想要复苏，仍需要一定时间。

最近的一则消息显示，美国宣布对中国加征34%的“对等关税”，随后中国政府宣布反制措施，决定对原产于美国的所有进口商品同样加征34%关税。

而香港财政司长陈茂波则表示，香港会继续保持自由贸易港地位，不会跟随内地实行对美国加征34%关税的政策。

香港与内地实行的不同关税政策，继续实行0关税，意味着在香港购买美国商品，会有较大的价格优势。

另外，一份官方发布的数据显示，2023年美国是香港第三大贸易伙伴，双边商品贸易总额达603亿美元；美国对香港的贸易顺差过去10年达2715亿美元，是其全球贸易伙伴中最高。

香港与美国间的贸易关系紧密，在加征关税政策下，或许会有更多美国商品进入香港。

这或许会成为消费者前往香港购物的一大推动力，香港商业或许也会因此出现新转机。