来源/独角mall

作者/朱公子 黑天鹅 福贵 唐一刀

前几天和大家分享了香港商业关键词上篇。（10大关键词，解锁香港商业特色（上））。

目前，在香港旅游发展局小程序上可以查询到的，香港大大小小商场已多达99个。

在“寸土寸金”的香港，存量购物中心竞争非常激烈，各家不得不寻找自身的差异化。

如“贵气的”海港城，奢侈品集中、体量庞大是其特色；又如新晋顶流K11 MUSEA，则是打造“艺术文化商圈”，气质拿捏；最近关注度很高的中环街市，则是在地化、社区感……

与此同时，香港商业还有着很多“独特性”，比如不少商业令人眼红的999年产权、家族式经营；以及基于空间引流功能，“极致”的空间压榨术等等！

图说：香港K11 MUSEA过道里的店铺，设计柱子利用起来做了展示面

香港商业关键词下篇，我们将从相对微观的细节层面，来观察香港商业的独特和迷人。

NO.6

999年产权，家族式经营

去香港前，搜索香港商业的资料，一刀很明显的感受就是，香港的商业地产几乎是被几个大家族“拿捏”的一生。

香港，是各大家族“以此为家、世代耕耘”的商业热土。无论是郑裕彤家族，包玉刚家族，郭得胜家族，还是利氏家族等，都是一代一代，生生不息。

郑裕彤家族，周大福集团及新世界发展。珠宝起家，家族传承已至三代郑志刚。商业地产方面，一手打造商业品牌K11，在香港的K11 MUSEA，联动家族酒店和地产住宅，影响力和实力都是商业地产界争相学习的项目。

包玉刚家族，九龙仓集团。地产起家，家族传承已是三代上台。商业地产方面，海港城是香港西九龙区面积最大的商场，也是香港商业地标性的存在。

郭得胜家族，新鸿基地产，家族传承已至第三代。商业地产方面，新鸿基在香港的项目众多。据不完全统计，其位于香港已有至少15个商场，包括IFC、apm、wwwtc mal等。

利氏家族，希慎兴业。作为“铜锣湾地王”，希慎兴业的利家是比李嘉诚更具资历的大佬，目前家族传承已至第五代。商业地产方面，旗下投资物业面积450万平方呎，其中85%在铜锣湾利园，包含商场、酒店和住宅等。

时至今日，提到香港的商业调研，项目背后，香港商业的家族式经营，家族的历史和传承，都是商业运营之上绕不过去的重要研究内容。

一方面，香港地产产权使然。不同于内地，香港的土地产权理论上是终生所有，这也是各大家族早期拿到了地，就能一代一代持续经营，一辈子收租。

比如九龙仓的众多物业，海港城、铜锣湾时代广场、会德丰大厦和卡佛大厦等，其地产产权都为罕见的999年。

另一方面，香港商业家族观念深远。香港生意做的是家族生意，企业做的是家族企业，历经时间和外部环境的波折，依旧能够从上至下家族延续。

总的来说，与内地不同，香港商业，从传统到现代，经历了一个漫长的历程，更是经历了各大家族几代人的传承和经营。

未来，香港商业能否打破这种家族主宰的局面和格局？值得持续观察和探讨~

NO.7

高奢日常化，买包像买菜…

去过香港多次的黑天鹅对这里很深刻的感受，在香港，高奢已经渐趋日常化，并且香港是一个不缺奢侈品品牌的城市。

1.高奢消费人群多、理念随性

奢侈品对有钱人来说，就是日常消费。对有钱的香港人来说，其高奢消费理念更是如此，逛街买个包和买菜一样随性。

香港高消费人群多，瑞银与瑞信联合发布的2023年《全球财富报告》显示，香港成人人均财富和中位数在全球均位列前三，平均每名成年人财富值是551,190美元，中位数是202,410美元。

对于国际化的香港，来购买奢侈品的客群多样化，不仅仅是当地富豪、商务人群，还有内地来“买买买”的游客。

2.奢侈品门店数量多、氛围成熟

一个香港，LV、GUCCI分别都有10家左右，吊打国内一线城市。

强大的本土消费能力、培养成型的时尚文化氛围，香港一直是奢侈品牌进入中国市场的首站，也是亚洲甚至全球范围内奢侈品牌最为集中的城市之一。

3、香港的高奢门店比内地“内敛”“低调”许多

海港城的DIOR一楼门店低矮，面积不大，包括Chanel、Gucci、Celine等很多奢侈品门店都是在通道的拐角处、暗暗的灯光，不仔细留意只会匆匆路过。

而内地的高奢门店从围挡就引人注目，门店装饰设计更是拉开了与普通消费者的距离。

NO.8

银发经济，时髦老人

老龄化在香港已经是不争的事实，联合国发布的《人类发展报告》显示，香港人均预期寿命达85.5岁（女性平均89.6岁），已连续7年蝉联全球最长寿地区榜首。

2022年，老龄人口将达到283万，占香港全部人口的23%，换句话说就是约每4个人中，就有一个老年人。

一方面，手停口停，服务行业老龄化。

香港与内地不同，并无规定明确的退休年龄，只有官方建议65岁。有句口头禅，叫做“手停口停”，就是说一旦手上停止了工作，家里也就吃不上饭了。

和老龄化的发达国家一样，依然在工作的老人随处可见，餐厅服务员、出租车司机、商场保洁等，他们和年轻人一样早出晚归不敢懈怠。

另一方面，时髦的老爷爷、老奶奶购买力强。

10多年前，黑天鹅小时候第一次来港，就被麦当劳里面穿着阿迪、啃着汉堡的一头白发奶奶所震撼。

现在的香港老人，依旧是麦门信徒，嗦可乐啃鸡翅，同时着装优雅时尚，有着超强的购买力，时髦老奶奶和年轻人一起抢cos theory打折，朋克老爷爷拄着拐杖逛t.o.p。

NO.9

商业“友好”，人文关怀

“眼中有人”是香港商业服务创新的魂，残障人士、老年人、儿童母婴在香港购物中心逛街相比内地，会方便得多。

超市、商场内部随处可见能供轮椅滑行的缓坡，中环街市内的路线导览图、电梯上刻着密密麻麻的盲文，厕所除了常见的男女厕，有无障碍洗手间。门口的电子板显示，目前每个楼层有多少个马桶空位，解燃眉之急。

K11 MUSEA每一层的母婴室布局不一，与众不同的是门口进来的转角处有一些沙发，宝爸可以一同进来，等待妈妈哺乳的时候可以稍作休息，也可以帮忙换尿布。哺乳室的私密性强，开、关门需要手触感应。

即使是宝爸独自遛娃，进入母婴室也不会尴尬，还可以完成冲奶粉喂奶、换尿布等一系列流程。

内部设施齐全度高，湿纸巾、一次性隔尿垫、润发霜、暖奶器等一应俱全，还有热水供应。

这些小细节平时不起眼，但真正派上用场时，作用无可比拟。

购物中心从各个纬度做到“友好”，对项目本身是一个亮点，也能够吸引特定人群的关注，提高项目的美誉度，这是购物中心与消费者的双向反哺。

NO.10

“极致”导流，空间功能明确

现代购物中心建设的基本原则就是聚客能力强，消费者容易到达。香港的购物中心，如何聚集人气？如何将人流引导向各个楼层？

1.地铁导流

香港购物中心一般都是沿地铁建设，而地铁又一般会设置多个出入口。

同时，借助人行廊道使地铁入口与较高楼层相连，以达到各楼层皆为首层的目的，让人流可以较为均衡的分布，从而提高各楼层租金收益水平。

2.停车区导流

停车场并不是只放在负一层或某一楼层，而是将停车场进行多楼层设置，不仅能够在寸土寸金的地方创造更多停车位，还便于人流引导。

另外，的士停车区也不仅仅限于地面或地下停车场，一些购物商场会通过高架桥将的士引导到高层。

3.内部动线导流

内部动线设计的基本要求是引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流。

从圆方商场的导流图可以看到，主线基本是一个圆，中间开辟出一条支线，而品牌则是分布在动线两侧，不仅能够快速的看到视线内的品牌，而且不会出现阴阳面，造成空间的浪费。

4.顶层导流

购物中心顶楼会打造成强目的地，如K11 MUSEA空中花园，打造成宠物友好区域，同时又开辟了儿童游乐区，能够吸引爱宠人士及家庭客群向高层聚集。

K11 MUSEA 6楼雕塑公园

又如圆方商场的顶楼打造成美食广场，引进了多家酒吧，周边写字楼的上班族下班后会在此释压。同时，顶楼的电视大屏播放的电视节目，也会吸引一部分客流上楼。

香港很大的一个特点就是，“寸土寸金”，地小商业多，购物中心在导流层面，各个方面的空间功能必须做到“极致”利用。

目前，香港指向明确的导流已经渗透在商业各个能利用的空间，内地商业在前期进行商场设计和导流运营规划时可以适当参考和学习。