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撰文/龚丽欣

资产管理在凯德体系里一直扮演着很重要的角色，而今这家企业的基金矩阵再添新兵。

4月16日，上海证券交易所信息披露显示，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已申报”。

此次凯德商业C-REIT申报的底层资产为位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

本次申报过后，国内基础设施消费REITs再度扩容，同时，凯德商业C-REIT是唯一一个含有一线城市商业资产的项目，也将为资本市场提供更多选择。

此外，这是外资企业在中国申报的首单消费类公募REITs，如若成功发行，凯德投资的上市基金规模将进一步扩大，其拥有的基金组合也将更加完善。

与此同时，因凯德投资的特殊性，此次凯德商业C-REIT的发行，将为国内外REITs市场的联动与合作，带来更多的想象空间。

资产底色

当下国内公募REITs市场扩容的节奏不断加快，政策支持下，消费基础设施REITs亦不断上新。

最新消息显示，4月16日，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金项目于上交所正式申报。

上述基金的原始权益人为CAPITALAND MALL ASIA LIMITED、长沙凯亭咨询管理有限公司、广州凯云管理咨询有限公司、广州云凯商业管理有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划名称为“中信证券-凯德商业资产1号资产支持专项计划”，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。

目前，该公募REITs并未披露相关的招募说明书，但从凯德官网显示，本次申报的底层资产共有两个，分别是广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币，总建筑面积达到16.84万平方米，整体出租率约为97%。

值得注意的是，在目前申报、发行的所有消费类公募REITs当中，凯德商业C-REIT是唯一一个含有一线城市商业资产的项目。

数据显示，凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD，紧邻广州地铁2号线白云公园站，项目占地面积1.81万平方米，建筑面积9.3万平方米，包括地上六层与地下二层，是一座区域型购物中心。

该项目是凯德商用在广州的首个项目。

早在2013年，凯德商用作价21.9亿元收购白云绿地中心零售部分二期，打造成为凯德广场·云尚。

2015年，该项目正式投入运营，至今已有近10年时间。有数据透露，在2025年春节期间，凯德广场·云尚的总客流同比2024年增长10%，总销售额同比增长5%。

凯德广场·雨花亭同样是凯德商用在长沙的首秀，该项目位于长沙东南部雨花亭区东塘商业区内，占地面积2.65万平方米，建筑面积7.54万平方米，项目于2005年开业，是一座小区型购物中心。

值得注意的是，该项目前身是印力集团（彼时名为深国投商置）旗下嘉信茂广场。2009年，因凯德商用与深国投“和平分手”，此后凯德商用开始将旗下47家以“嘉茂”和“嘉信茂”命名的购物中心统一变更为“凯德”标识，上述项目正式其中之一。

不过，凯德广场·雨花亭在2021年及2023年接连进行了改造升级，根据凯德中国信托财报，改造后该项目的客流及销售有所增加，改造投入回报率达到15%。

对凯德投资而言，此番借助两个运营成熟的产品试水中国公募REITs，无疑能够吸引更多投资者青睐。

与此同时，除去2023年3月停止运营的凯德MALL·七宝和2024年1月出售的凯德MALL·双井，目前凯德在中国市场上投资运营的购物中心还有42个，这些资产也将成为凯德商业C-REIT的“储备粮”。

凯德发展（中国）首席执行官李绍强提到：“C-REIT为中国的商业不动产市场完善了投融建管退模式、打通了良性循环的通路，有效提升商业资产流动性。凯德商业C-REIT为凯德发展成熟稳定的优质资产提供了良好的资本化管道、有效盘活资金。

资管矩阵

针对本次申报的凯德商业C-REIT，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将作为战略投资者，共同持有该基金至少20%份额。

同时，作为发起人及运营管理机构，凯德投资将在凯德商业C-REIT上市后继续负责凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭的运营。

对企业而言，如若本次凯德商业C-REIT成功发行，一方面能够有效盘活存量资产，另一方面凯德投资上市基金的规模将扩充至7只。

商业客查阅发现，作为新加坡最大的全球房地产投资管理公司，凯德投资很早以前便开始探索“私募+公募”双基金模式。

2002年，凯德发行了新加坡历史上首支公募REITs；四年以后，凯德中国信托在新交所上市，成为新加坡最大的中国房地产投资信托，长期投资于中国大陆、香港和澳门的多元化收入物业和与房地产相关资产。

2021年，伴随着业务的发展，凯德集团进行了重组，形成凯德投资和凯德地产两个实体，前者成为上市房地产投资管理公司，后者则私有化，成为凯德集团旗下地产开发业务分支。

重组之后，凯德投资的业务更加聚焦，资产管理规模亦不断增长。数据显示，，截至2024年12月31日，凯德投资基金资产管理规模约为1170亿新元；不动产资产管理规模共计1360亿新元。

在上市信托基金领域，凯德投资目前共计拥有六支公募REITs，分别为凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德中国信托、腾飞印度信托及凯德马来西亚信托，合计市值超过300亿新元。

换而言之，如果本次凯德商业C-REIT成功发行上市，凯德投资上市基金规模将进一步扩大，其作为亚太地区市值最大REIT发行人及管理人的地位也将得到巩固。

同时，这也是继新加坡、马来西亚以后，凯德投资的又一次业务扩展。

对于本次发行，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔强调，这一举措是对凯德中国信托的补充——新加坡上市基金主要面向国际投资者，而中国的公募REIT则更能满足国内投资者需求。

除此之外，当下中国已然成为凯德的核心市场之一，借助公募REITs的上市，能够持续深化其在国内的投资与布局，推动多元化资产组合的发展。

“此次推出凯德商业C-REIT，是凯德投资在中国进一步深化战略布局的重要一步。”潘子翔表示。

值得注意的是，这是首支由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品，对全行业同样具有标志性意义。

业内人士提到，凯德商业C-REIT的申报和发行，意味着中国REITs市场正式接轨国际赛道，未来将接纳更多不同背景的发行主体。

与此同时，海外资本、海外资产参与中国公募REITs也不再是“遥不可及”。

不过，凯德商业C-REIT目前尚处于申报阶段，要成功上市还需凯德中国信托股东大会的批准以及证监会、上交所的监管批准。