出品/观点网 

撰文/黄建铧  

一个不算冷知识的知识，国际连锁快餐巨头麦当劳，其实是靠房地产投资赚钱的。

麦当劳的重度依赖的特许经营模式，是其全球扩张和盈利的核心引擎。而其中，租金是特许经营收入的核心组成部分。

通常而言，麦当劳拥有或长期租赁餐厅所在的土地和建筑，再通过向加盟商收取租金获得稳定收益，而且租金收入受经济波动影响也较小。

但麦当劳在香港市场，正推动打破这种经营范式。

清货23间商铺

7月28日，据港媒报道，麦当劳计划分阶段出售在香港的约23间自持商铺物业，预计总市值达到30亿港元（约合人民币27亿元）。

麦当劳现首阶段推出位于尖沙咀、铜锣湾、旺角等黄金商业地段的8个铺位标售。据悉，自2025年初，麦当劳就开始部署商铺出售，最后在上个星期选定一家测量师行作为委托。

资料显示，此次首阶段标售的商铺大多位于一线地段，包括价值最高的尖沙咀星光地下及地库，面积约14,973平方呎（约合1663.67㎡），物业地库为麦当劳餐厅租用，其余部分则由百货租用，合共月租约135.6万港元，物业市值约4.6亿港元（约合人民币4.2亿元）；

还有铜锣湾怡和街46至54号地下至2楼，实用面积约8,216平方呎（约合912.89㎡），该铺位处铜锣湾最繁华位置，市值近1.8亿港元（约合人民币1.65亿元）；

以及荃湾街市街10至22号地下至2楼，面积约12,251平方呎（约合1361.22㎡），也位于区域内人流旺盛的地段，市值近1.6亿港元（约合人民币1.46亿元）。

初步估算，8项商铺总价值约13.5亿港元（约合人民币12.35亿元），将于9月16日截标。视乎反应，麦当劳明年还会再推出余下商铺。

值得注意的是，这些店铺均有麦当劳餐厅租用。不过此麦当劳非彼麦当劳。

据了解，这些商铺均由麦当劳公司持有。2017年，麦当劳将中国内地与香港的餐厅业务，连同未来20年的特许经营权，售予中信股份、中信资本和凯雷投资集团组成的财团。当时，这些自持物业并不在交割范围。

而目前，据负责招标的测量师行指，麦当劳此次招标也只出售物业，租户营运的麦当劳餐厅业务并不包括在出售项目。由“金拱门”运营的麦当劳餐厅将继续作为租户，依据现有的租赁协议继续长期经营。换言之项目出售后，麦当劳在港经营及分店数字不变。

麦当劳与房地产的渊源，可以追溯到其创始人雷·克洛克的时代。根据一则趣闻轶事，创始人雷.克洛克曾在一次演讲说过：麦当劳不是做汉堡的，真正的业务是做房地产。

如今，麦当劳的收入主要来自两大板块特许经营餐厅收入和公司自营餐厅销售额。其中，房地产相关的租金收入是特许经营收入的核心组成部分。

1975年，香港首间麦当劳在铜锣湾百德新街恒隆中心地下开业，成为亚洲继日本之后第二个进驻的市场。

在入驻香港后，麦当劳迅速套用“地产+餐饮”的业务模式。当时香港核心区街铺供应稀缺，麦当劳以“长期租约+提前锁定街口”的策略，在铜锣湾、油麻地、旺角等核心地段迅速布点，并以自有资金购入部分铺位。

麦当劳门店带来人流与现金流，自持物业则享受到了80-90年代香港地价飙升的红利，推动了其资产增值。

据报道，在2001、2003年，麦当劳就曾在香港出售尖沙咀、九龙城、北角等地的自持店铺，并由此获利近1亿港元。

“非卖不可”的理由

此次出售商铺中的尖沙咀星光地下及地库早在2019年就被麦当劳推出招标，当时的市场人士估值约10亿港元（约合人民币9.14亿元），呎价超过23万港元（约合人民币21万）。连同该物业一同推出的还有鰂鱼涌、蓝田、大埔、屯门及深水埗的5个商铺，但最终没有成功售出。

如今6年时间过去，“尖沙咀星光地下及地库”物业市值反而降到了4.6亿港元（约合人民币4.2亿元），价格几乎腰斩。

这个商铺的境遇，是当下香港商铺市场持续萎缩的缩影。

戴德梁行最新报告显示，2025年1月至5月，香港旅客总人次虽然同比增长11.9%，但同期整体零售业销货额持续萎缩，同比下降4.0%至1,551亿港元（约合人民币1418亿元）。

而且零售业的萎缩进一步传导至商铺市场。报告显示，第二季度香港核心地区商铺空置率总体上升：铜锣湾空置率从上季的5.3%攀升至13.2%；旺角及中环空置率环比微升，分别为9.5%及8.6%；尖沙咀则持平于9.4%。

空置压力导致商业街零售租金在第二季度普遍下降：铜锣湾零售租金环比下跌3.6%，尖沙咀紧随其后，环比下跌3.4%，旺角租金环比微跌1.7%。

第一太平戴维斯的报告亦指出，香港商铺租赁市场的萎缩情况：2025年一季度，香港主要街道店铺租金整体环比下降3.5%，降幅创六个季度以来新高。

其中，中环区环比下降3.8%，铜锣湾区环比下降3.0%，尖沙咀区环比下降3.0%，旺角区环比下降4.3%。

不过，商业物业的整体价格的大幅下降，却变相地刺激了市场交易活跃度的增加。

据利嘉阁综合土地注册处资料，截至6月30日为止的2025年上半年，香港共录得2,238宗工厦、商厦及店铺物业买卖登记，涉及登记金额达322.08亿港元（约合人民币294亿元），较去年下半年的1,794宗及271.67亿港元（约合人民币248亿元）分别上升25%及19%。在此背景下，对麦当劳来说，“长持”策略已失去了市场土壤，倒不如抓住时机迅速沽货，及时止损换取现金流在手里，将资金投向更具增长潜力的项目。

毕竟目前市况波动，握牢“活钱”比困守“资产”更能在市场变化中求得生存。