中骏集团旗下物业板块——中骏商管于7月2日在港交所敲锣上市。

作为港股房企少有的具有“商管”标签的物业服务企业，中骏商管的规模及业绩成色，也在上市以来多个交易日交投活跃的股价表现之下，得以被持续聚焦。

主打“商管” “住管”收入仍占大头

中骏商管对外给出的企业定位是“综合物业管理服务提供商”。截至2020年末，该公司布局国内55个城市。从业务构成来看，中骏商管的主要业务包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务。

截至2020年末，中骏商管商业物业在管总建筑面积为约99万平方米，住宅物业在管总建筑面积约为1525.5万平方米，超过商业物业在管面积15倍。

2018-2020年三个年度，中骏商管的收益分别约为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元。尽管中骏商管强调企业“商管”属性，但住宅物业管理服务在公司收入中仍然占主要地位。2018年至2020年，源自住宅物业管理服务的收益分别为2.44亿元、3.33亿元、4.32亿元，分别占中骏商管同期总收益的61.6%、58%、53.7%；商业物业部分的服务主要包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务。2018-2020年三个年度，该部分业务实现的收益分别为1.52亿元、2.41亿元、3.73亿元，分别占中骏商管同期总收益的38.4%、42%、46.3%。

从利润相关指标来看，2018-2020年三个年度，中骏商管分别实现毛利润1.37亿元、2.12亿元和3.57亿元，得益于商业物业管理的高毛利，中骏商管整体的毛利率水平在近三年也实现了一定的增长：从2018年的34.6%增长至2020年的44.3%。

“由于公司将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”中骏商管在招股书中，如是描述对商管业务发展的预期。

第三方业务“微乎其微”

与大多数物业公司一样，“母公司依赖症”也显现在中骏商管这家港股物企新秀身上。

分业务类型来看，2018-2019年间，中骏商管商业物业板块的在管面积及收益，基本上都来自于中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目；截至2020年末，该板块获得了来自第三方的收益为235.8万元，占比仅为0.6%。

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，母公司项目供给也会面临着诸多挑战，如母公司的项目输出数量、周期能否满足公司规模发展需求等，因此公司未来项目增长更多还需要从外部获取。

就后续拓展第三方业务话题，中骏商管方面回应北京商报记者称，“在业务拓展上，中骏商管保持和母公司一致的步调，不可避免带有母公司的烙印。但中骏商管也正在努力成为更独立的物业平台。未来来自第三方物业管理面积也有望逐步增加。2020年，公司已逐步向第三方物业开发商提供商业项目服务，公司提供商业物业管理及运营服务的毛利率高于同业。

世界城落地难

中骏商管的规模扩张，与中骏集团商业物业开发扩张相伴而行。招股书显示，中骏商管于2019年开始提供购物商场的开业前管理服务，作为中骏集团扩大其购物商场组合整体战略的一部分。

发展中的中骏世界城项目，则被中骏商管内部视为公司规模扩张及业绩提升的“助推器”。此前，中骏集团曾提出“百城计划”，计划到2025年在全国布局100个中骏世界城项目，运营面积超1000万平方米。对此，中骏商管也在招股书中提及，“中骏世界城的高速发展，将对该公司业绩的发展形成强有力的支持”。

公开资料显示，当前中骏集团对外“官宣”的在营及筹建的中骏世界城已达37座。不过据梳理，截至目前，中骏商管在管的已开业中骏世界城仅有5座。

在肖云祥看来，母公司中骏世界城项目的落地，对中骏商管提高管理面积提供助力是肯定的，但需要时间和战略计划，未来也会面对很多不确定性。

中骏商管方面表示，截至2021年1月底，中骏集团共有21个开发中或规划开发购物商场。商业项目数量增加，让开业前管理服务的需求也有所增加。过去一年，中骏集团新进入14个城市，新增38幅土地，新增货值1200亿元。随着中骏集团开发中或规划中的商业项目数量增加，开业前管理服务的需求亦会增加，带动该业务近年快速增长。