国际购物中心协会亚太区首席顾问刘耀东先生专访 来源： 联商网 2004-09-29 17:23 在联商网主办的2004中国零售企业选址论坛上，记者采访了国际购物中心协会亚太区首席顾问刘耀东先生，以下是访谈的整理： 记者（以下简称记）：前段时间有媒体报道，因为购物中心发展过多和带有盲目，占用了银行大量资金，目前国家有关部门正在彻查MALL，您如何看待这件事情？ 刘耀东（以下简称刘）：这是一种国家宏观调控。主要是国内摩尔的运行还未规范，还没有一个组织在主管这个行业。大家都在做，很多人只是借着这个名义在炒作土地，很多开发商买了地皮或盖了楼之后没人经营，这就造成很多问题。在这种情况下，政府出来进行规范，这样做是对的。购物中心是一种最成功的购物模式，在国内还是有很大的发展空间，但必须有规划，总的来说要做成功的话，要有足够的资金，专业的人员，正确的定位，同时还要有统一的经营管理，所以这是一个长期的过程。国内各方面都在快速发展，商业地产只是其中的一项，国内没先例可行，要在实践中成长。 记：您觉得主要是哪些方面表现得不正规呢？ 刘：购物中心要以创造商业土地价值为主，而不是土地的滥用。同时，在开发的时候，要有足够的资金。他们如果没有资金，又没有经营管理的能力，就很难成功。这就相当于拍电影，表面上很风光。很多人都想着要拍，但他们没那个能力、经验和资金。他们就去请人来拍，但这并不代表他们真的能拍电影。他请人过来拍，虽然拍出来了，但不一定有人要看。这需要很多专业人士的合作，不是一个摄影师一个人能做到的。就像今天的F1赛车，绝对不是只要有车子就可以造成这种轰动的。 联商网：您刚才也提到规范，那您觉得该如何做到规范呢，是通过一些行业协会，还是能过政府部门呢？ 刘：政府是有一些可做，比如说土地、金融及开发方面的问题。但至于商业方面的内容，要开发商自己来做。行业协会也有一些功能，作为业者和政府的沟通管道，来帮助业者了解政府的各种规定，同时将业者面临的各种问题集中起来反映给政府。 联商网：你刚才提到，地产开发商开发购物中心可能存在资金、经营能力上的一些缺陷。那国外购物中心的经营主体是什么呢？ 刘：国外购物中心有50多年的历史。早期是一些零售商，比如百货公司买地来经营。但后来，他们发现一面要开店，一面要销售。销售就有一大堆问题。后来慢慢就分开了。在美国，购物中心的投资者有一半是所谓的证券化专业不动产公司在运作，由大众投资，聘请专业人员来经营管理。另外有一些是长期的基金项目，比如退休基金，保险基金，商业地产的投资回报期限比较长，一般在15年以上，但是这些基金会比较喜欢这种长期的回报模式。国内很不一样，基本上来讲，国内目前以地产商为主，他们没做商业地产的经验，也没有零售的经验，所以今天他们要做一个以零售为主的商业地产，实际上是蛮辛苦的。 记：那您觉的这种现象会改变吗？国内的投资主体会不会也沿着国外的方向发展呢？ 刘：会。我相信将来一定会走向专业化。就像拍电影，现在可能因为没有规范，大家都想拍。也没有一定的方式，个人有点钱找个人或成立个公司就拍了，而国外发达公司制作的东西非常精美，非常先进，所以就能很难竞争过别人。 我相信，到时中国市场开放，尤其是零售业，以后会有很多的国外投资商进入，一定会对中国商业地产造成一些影响，同时国内的投资商也会去参考他们的做法。 记：国内地产商投资的现有的购物中心又会怎样转变呢？ 刘：举台湾的例子来讲。一开始也是有土地的人去从事商业地产的开发，通常来讲是有一块地，成本很低，于是想做商业地产，因为商业地产的利润是很高的，很有商机。对他来讲，把没有用的土地做成很有价值的地，他就会千方百计的去做。但做的过程中会有许多问题。有的人会去找有专业的人，他愿意投资，愿意花钱。也许他获得的只是合理的回报。但他不去计较，他愿意这么做因为他知道后面还会有许多机会。但有的人不这样想，他觉得利润很高很低，就想试试看，在缺少竞争者、也没有规范的情况下，他可能成功了，可能赚钱了，这其中很多是误打误撞。在没有竞争的情况下，问题不大。但是，我认为国内市场现在是开放的，不可能是保护的，将来必定会有竞争。我们如果要长期经营的话，就要非常小心，也许初期没有压力，但很快就会有，也许刚刚成功，但很快就会变惨淡。国内正在筹建或已经开业的购物中心一旦经营不下去，就有可能成为烂尾楼或闲置楼，就要等着被别人收购了。 记：目前，国内的很多商业项目，都是分割卖掉，您如何看待这个现象？ 刘：这就完蛋了。如果商铺没有分割卖掉，还有重新整合的机会。如果分割卖掉的话，就很难处理了。商场最主要的就是管理。一旦产权被卖掉了，就没有办法统一管理。没有办法统一管理，就没有办法随着市场来进行商业配置，也就是没有先机。商场里没有先机，就没有竞争力。卖掉商铺就是卖掉未来所有的希望。 记：可能地产商是求短期利益，他们可能在想把商铺卖掉了我就赚钱了。 刘：这样，他只能赚一次。但商业地产不是赚一次。商品只能赚一次，但经营事业是长久的。这要权衡好。国内没有资金的资源，如果没钱的话，也没办法去盖。但如果为了要盖，而把它卖掉。这是本末倒置，恶性循环。虽然赚了前面，但后面就什么都没有了。购物中心和很多计划都一样，财务要有合理规划，这里就涉及定位、策略、工程、招商。市场要反映规划，规划要有财务支持。所以并不是越大越好。关键是要盖什么样子，不是你想怎么盖，而是市场要怎么盖。拍电影也是一样，不是没有预算的。也不能说没有钱，就把很多删掉。这样就很难拍了。 记：刚才提到资金问题。很多地产开发商和商业企业都存在着这些问题，您觉得应该如何更好的解决这一问题呢？地产开发和经营是否要分开？ 刘：其实，你看香港。很多开发商来的时候就没有资金问题。做商业地产本身要有实力，要有能力借到钱。像新世界，新鸿基，他们要来开，不会有资金问题，他们有这个实力。不是任何公司，有一块地就可以开，当然，也不是说没资金就不能做。最重要的是自己不会做就要请人来做。如果你没拍过电影的话，就要请人来做。 慢慢有经验了之后，自己来开。我想购物中心也是一样的，开始你要请人来做，慢慢的你自己有了经验之后，就可以自己来做。 记：目前，真正懂购物中心经营的人才、团队都比较缺乏，该如何解决呢？ 刘：这是无可置疑的。国内购物中心刚刚起步，就管理人才来讲是很缺乏的。但我想，慢慢的这种人才就会出来的，这只能边走边学。但目前，都是由百货公司或物业的人在充当这种角色，而真正地产专业管理的人才是很少的。要加紧培训，中国产业未来成功的因素不但要有硬体，也要有软体、要有优秀的人才。 记：您刚才提到购物中心的盈利模式。那主要是依靠商业地产的增值，还是商业经营呢？ 刘：作为一个购物中心，会有不同的团队来开发和经营，作为开发商，他有自己的策略，可能是依靠地产的增值来获的利润，而经营团队可能是靠未来经营管理的费用或租金来维护开销，有的团队投入的则是资金，因此不同的团队会有不同的赢利方式，赚取不同的钱，有的是资金在里边，有的是管理团队在里边，有的是土地开发在里边，有的甚至具备这三项。比如香港，有资金，有土地，有人才。 记：购物中心里会有不同的团队，然后每个团队有自己不同的获利模式，是这样吗？ 刘：对。这就像电影。编剧有编剧的利润，导演有导演的利润，演员有演员的利润。有时候，演员的利润可能比导演更多。 记：国外很多MALL都是选在郊区，而国内有许多项目是选址在市区，您觉得形成两者区别的原因是什么？今后中国购物中心选址的发展趋势将会怎样？是否也会开到郊区，开到郊区会在什么时候成熟？ 刘：城市发展到一定程度就没有空间了，周边的土地越来越贵。购物中心不是一种普通的商业模式，而是一种大规模的商业。在这种情况下，不可能在市区做。市区里土地贵、空间不大，交通混乱。在美国，一般购物中心都在郊区，有的设在高速公路旁边，因为大部分人有车，他们在市区工作，住在郊外，开车到购物中心购物就很方便。在亚洲，地狭人稠，没有这么多汽车，开在郊区就不大方便，所以开设购物中心一定要与大众捷运系统结合在一起，在国内，像地铁、高架、公交可以带动人流。如果一个商场旁边没有这些大众的交通，经营起来就很不容易。 同时，在国内还有一点情况比较特殊，很多城市都兴起了旧城改造、土地迁移等，在过去的十年中是没有的。这种土地对商业发展是很好的，又大又不贵，交通又方便。在国外几乎是不可能的。 另外，从开发商的角度来看，只要集中在人流最大的地方就好。从政府角度来看，他希望商业的网点均匀的发展。不希望过于集中。对消费者来讲，是越方便越好。今天，若站在第三者的角度，要三者平衡。政府要作好整体规划。一方面把交通做好，在交通关节的地方把商业放进去，如果政府在一些偏僻的地段开商场，消费者会很不方便。所以，今天来讲，成功的商业需要公共设施的配合，同时要满足消费者的需求。 记：在目前已经开业或即将开业的MALL中，如华南MALL 华润万象城 北京金源MALL 厦门明发MALL，您觉得哪个项目运作的最好？ 刘：我还是举电影为例。最卖座跟最佳影片是不一定一样的。最赚钱的不一定是最好的，最好的不一定是最赚钱的。另外，类型和条件也是不一样的，有的是高档的，有的是低档的。有的是都市型，有的是郊区型的，很难有一个统一的评判标准，也很难说，哪一个MALL最好的，可能每个MALL都有自己的长处，可以获得“单项奖”。当然，衡量购物中心是否成功，最终还是看是否能赚钱。 记：您觉的在台湾有哪些比较好的项目，有哪些经验可以借鉴呢？ 刘：其实，台湾有很多东西值得国内参考。其中，地点是很关键的。如果地点不是很好的话，将来会面临很大的经营压力。在地点不好的地方不是说不能做，而是怎么做。不代表说最大的购物中心是最好的。成功的因素有很多，地点只是其中一个。即使在同一个地点，左右两边的经营会有天壤之别。所以，除了地点外，还有很多其它因素。 记：那你觉的正确选址有哪些要素？ 刘：做生意嘛，就是希望人来人往。道路就很重要，因此面临两条马路就比一条好，面临三条就比二条好，四通八达就更好。所以，基本上来讲，周围的交通越方便越好。另外，视觉上也很重要，如何让更多的人能更容易看到购物中心，并带来视觉上的冲击，这很重要。商业上讲门面，像麦当劳，一般就开在转角处。 记：购物中心有很多概念，如SHOPPING MALL、 SHOPPING CENTER，生活中心，国内比较混乱。您觉得国内在概念上是否存在一些误区，是否有需要澄清的地方？ 刘：其实，做生意是没有规则的。概念就像电影的主题一样，绝对是千奇百怪的。但对旁观者来讲，我们会试着去归纳，去归类。但实际上，不管怎么去规范，不管叫什么名字，只要能赚钱，就是好的。从概念上来讲，SHPPINGCENTER是包含MALL的，所谓SHOPPING MALL在美国是狗骨头模式，两头是主力店，两个主力店之间是一些小商店。主力店可吸引人，就可以使人群在两大主力店之间来来往往。（联商网 记者陈红宇 王跃林）
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