银座：商业地产开发是持久战 要有长线思维
外地地产企业进驻青岛，是一种战略规划
银座购物中心有限公司销售部长郑利广：首先非常容幸参加这个活动，银座严格意义上说，原来10年的经验，主要是商业地产的开发，在青岛这边，有很多的集团战略做了调整，比如银座本身的定位来说，我们在全省比如说佳世客、阳光百货的大店已经开了57家了，是这样的商业零售运营商的概念。
我们原来有的房地产业务，比如说鲁商置业，那是我们的另外一个项目，可能银座在山东的其他地市的黄金地角都是我们的地方，青岛这边迟迟没有过来，我从2004、2005年就来到青岛选址，第一个选址就是海信广场，当时就是我们和海信两家，现在经过拍卖，最后海信盖了海信的奥体店，还有就是山东路中海的项目，后来就是万科也推出了，通过这个两个事，说明青岛这边的要求也挺高，总算到了2008年经济危机来了之后，我们以商业做地产的优势就体现出来了，我们拿到了南京路，原来是中房的乾豪这块地，我们进入青岛，做这个项目，对我们集团来说，不能单纯是房地产开发，我们更相当于一种战略性进入，我们现在全省17地市，除了青、烟、威没有开店之外，其他的都是当地的垄断地位。
今年我们在青、烟、威这几个地方的选址已经成功了，烟台在建，青岛我们已经开工建设了，这三个地方，我们采取农村包围城市，可能在未来几年，我们进入青岛开店，在我们集团规划3-5年会有100-200亿投资在青岛。根据我们的规划，在青岛除了目前的选址外，可能其他的商圈，比如李沧、台东、崂山这几个地方，我们都有几个大项目，我们会陆续进入，现在我们的进入，和纯粹的房地产开发，不完全是一个概念，我们本身我们现在开发公司，是一个运营公司，我们专门开发以SHOPPINGMAIL，我们只做综合体，我们所有的商业全部自持，这块我们不存在单独的销售问题。
商业地产的开发是一场持久战，要有长线思维，有序发展
我们对青岛的市场，非�？春�。最初的市场初级，然后到诸侯争霸，然后就是寡头垄断。现在在济南基本银座就是一枝独秀，虽然济南的城市链比较青岛差，但是济南也是一个交通枢纽。银座为什么在济南起家？为什么在青岛没有这样的企业？感觉特别像青岛人的卖场，而不像是济南人的卖场，因为济南非常的土，如果大家去看一下银座，大家都会感觉银座是一家外资的企业，这可能就是和城市发展的历史的渊源。
青岛本身制造业非常的发达，有很多的世界品牌，三产服务业还是相对比较薄弱的，青岛没有一个绝对的三产做的非常棒的企业。我们对青岛市场来看，心里是处于诸侯争霸的阶段，没有谁是绝对的老大，都是各得其所，活得都非常的滋润。但是济南不一样，我们通过行业发展规律，我们看青岛，青岛是属于诸侯争霸，虽然利群也很大，但是这几年的发展，战略定位、发展的模式也一样。目前青岛的市场，这是很好的市场。青岛这边没有老大，来了之后，大家都有机会。
这不是说谁要做老大，事都有一个发展的规律，为什么三五年前市场，但是过了几年，青岛市场就是中海、万科、保利，全国就是这样，这是行业发展的规律，无论是房地产行业还是商业市场都是发展的规律，所以我们要对大势有一个判断，这是题外话，不要说拘谨于某一个项目谈。
再谈一个问题，对操作商业地产，大家怎么理解，一种是房地产商业开发过来的，就是如何实现商业最大化？就是卖掉，商业地产不是说住宅卖掉就到此为止了，但是商业地产是开业开始，卖掉其实是万里长征的一开始，这就谈到一个商业模式、盈利模式。大家去看李嘉诚的企业，那些大的财团，人家做的物业，还有像太谷广场，从60、70年代就建，直到现在，还是在不断的建，一个是要长线思维，就是永续发展，而不是一次买卖。我们得出了商业的规律，对这个理解来说，商业卖掉，是最原始阶段的一种方法，我们没有把这个归结出几代，我们开发出来的商业，成立了一个专业的运营公司，就是运营综合体，原来大家做商业，商业是配套，在我们来说，写字楼、公寓是配套，我们做综合体。城市综合体开发，是一个持久战，我们不在乎2、3年把这个项目结束，可能这个项目可能10年、8年一直在建。
招商经营也很关键，这就是核心竞争力，最后反映出来都是企业的问题，很多这样的事，都是天时、地利、人和。
要有打持久战的准备，现在都在学习“以人为本，可持续发展”，如果真正落实科学发展观，发现你的项目就真正做好了。
做好基础工作，自然会有商家主动找上门
所谓的招商，就是把自己的基础工作做好，许多的商家会去找你，比如说佳世客、家乐福，他们有扩张的需求，他们也在选址，他们选适合他们要求的东西。
我简单说一下，商家要求的事非常的简单，城市分了几个商圈，商圈的核心地段，这是基础的条件。第二就是做的物业，尽量不要按照住宅等相关的结构做。有几个建筑的参数，比如说柱距、层高等这些基本的问题，如果在开工之前，你去找商家了解了解，沟通一下都是非常的简单，现在商业形态不一样，直接导致购物的感觉也是不一样了，现在有利群和佳世客，为什么有人喜欢佳世客，有人喜欢利群？这是因为商业形态不一样。因为佳世客的层高做了6米，佳世客本身定位是一个迷你的SHOPPINGMAIL，这在商业业态当中占了很大的比重。
因为商业形态的创新，导致了佳世客里面对客户的吸引力更大一些，因为走的是商业形势，也实际上是一个思维认识角度的不一样。这几个参数如果做不到的话，装修再高档也没有用。如果把刚刚说的几个问题做到了，就很简单，比如说肯德基、麦当劳，10年前，我们上杆子找他们，实际上现在麦当劳、肯德基来找我们。当时为什么要做这个工作？因为对商家不认可，觉得是不是你们做不到他们的要求，因为我们开了这些店，我们有成套的模板等等，比如说沃尔玛、家乐福选址有什么不一样？都是一样的，就是按照这个模式做就可以了。
比如说万达，现在做东西，基本上就是符合商家的要求，来了就可以用，从这个角度理解，把管理的基本功做好就可以了，可能基本功，知道的觉得很简单，如果不知道，就把它想得太复杂了。这就是行业之间多交流、多沟通。
万达第一代产品出现这样一个问题，卖掉的产品后来都死掉了。再一个就是大家看看上海新天地，我觉得它在招商中的思想、认识是非常高的，有非常精准的定位，你招商一定要考虑有一个全局的概念，大家后来研究的上海新天地，定位的酒吧等等，当时不以租金为标准，不以断线收益为标准，不以是否牌子大为标准，这就是香港人做事的定义，非常好。咱们开发商，对一个事物发展人事不到，咱们可能就是一个点一个点的谈，如果能做好定位和前期的规划，一定会做到非常的精准，但是位置的话，一定是确定好了，雷打不动的，将来一点点的填充。
然后就是商业地产和住宅，住宅强调的就是开盘要狂销，但是商业地产，一定要有商业的规律，一定是做长线，一定是靠养的。我们怎么衡量店的考核？前三年是亏损期，现在很多的开发商，认为只要铺能卖出去，肯定就可以火，有这种急功尽利的思想，将来可能就是顾头不顾尾。大家做商业地产的思维要转变过来，这是一个慢工出细活的过程。
对于几十万平米的商业，我们用另外一种方式来做，可以上市等，但是这种做法，实际上是资本政权化的过程。将来零售都不是最好的，整个的写字楼，比如说腾龙广�。ㄐ骋簦┬醋致ヒ膊宦簦渴浅钟校思乙凰愣际羌甘甑幕乇āＵ飧袷且桓鼋鹑诨�，万达下一步发展就是金融证券公司，将来开发这块，实际上是一个金融公司，将来的开发建设，有一个专门的项目管理公司，打包做就可以了。
银座中心总建筑面积为167211.9平方米，建筑用地面积为15312.9平方米，容积率8.54，绿化率为29.7%，位于南京路和香港路交叉点东北角，地理位置优越，建筑群沿香港路展开，自西向东依次为写字楼A座，写字楼B座和商务公寓C座。周围设施齐全，市政府、家乐福、阳光百货、国际新闻中心、佳世客、五四广场、颐中皇冠假日酒店近在咫尺。
银座中心将雕塑融入城市构架，突显建筑本色，准确把握后时代商务建筑的精神特征，将建筑艺术、人本精神和区域环境融为一体，项目位于中央核心功能服务区，拥有充满现代感的金属幕墙，增强了垂直运动的感宫效果，运用创新的现代建筑技术和先进的环保理念，创造一座极富张力的地标性建筑。
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