接下来，我们想跟大家分享的就是主力店和次主力店的标准。这个不容置疑，主力店和次主力店肯定是在核心租户里面。所以我们刚才跟大家先把核心租户的定义和特点给大家描述清楚。接下来我们在核心租户里面来看主力店和次主力店标准到底怎么样划分比较合适。

　　在前面我们也提到，综合功能性的租户，在人流贡献率、品牌引领、租金贡献率上属于比较好看的四方形。其他，大家看到面积比较大的有这种人流贡献性的租户，也有品牌引领性的租户。面积消化型的租户，由于它两边比较窄，所以它的面积一般会比较小。我们大致上可以看到一个比较清晰的特点，能占面积比较大的通常是综合功能型的租户，人流贡献性和品牌引领型的租户。

　　在这个面积图之下，我们还想跟大家分享一下台湾主力店和次主力店的例子。包括欧美的、澳洲的、东南亚的、日韩以及台湾香港的，大家相对都比较一致，对核心租户或者主力店的定义相对比较统一，大家都是归到“核心租户”。但是他们核心租户划的范围跟我们不一样，不是面积大的就是核心租户。

　　我们拿台湾举例。我们做了一个表，我把里面的内容跟大家分享一下。我们把台湾比较优秀的购物中心列表，我们把它的定位、它的租户数量以及它的餐饮娱乐比例拿出来，再把他们宣称的核心租户拿出来进行对比。我们会发现这些核心租户跟他的定位或者功能都是密切相关的。

　　第二，台湾购物中心的核心租户面积最小在65平米，最大的到一两万的面积。我们可以看到他们不是以面积维度来划分的。

　　第三，同一个租户在不同定位下的购物中心里不一定都是核心租户。这就印证了我们前面的特点，核心租户一定要对项目功能有支持作用。

　　这个案例，我们会在网络上给大家展示一下。比如在台贸的家庭娱乐购物中心里面。如果定位它是片郊区的家庭娱乐购物中心，在这种娱乐购物中心里面，它的核心租户，影城15000多平米，比我们国内都大。还有电玩世界，还有卡通游乐园，还有健身中心，还有一个垒球打击练习场，这类在我们国内比较少见。

　　另外，就是餐厅，福临门港粤料理餐厅，另外还有一个泰式料理中心。在这里面我们看到一个特点，它叫家庭娱乐中心，而且是区域性的。在这里面支撑它的像卡通、电玩等等。因为称之为家庭娱乐中心，所以把健身和垒球娱乐场都加进去了。所以它的核心租户，我们看到比较有意思。

　　另外，一个叫“都市型精品购物中心”，这一类词我们现在看得也比较多。这种购物中心，我们看到它的核心租户，有一个是图书、影音、摄影三类结合的，有爱马仕，还有一个“品东西家居”，是一种比较精致的家居。这里面的精品体现在哪里？它有精品爱马仕，大家都知道这是奢侈品的引领品牌；包括这些影音数码产品。还有精品生活，这类spar，我们国内可能很少把这类租户作为核心租户。

　　我们通过前面的举例，是想告诉大家真正的核心租户一定是跟你的定位和功能是有支持的，跟你的定位和功能是可以结合起来的，而面积不是最主要的。

　　接下来我们跟大家分享一下主力店和次主力店标准的划分。综合上面的面积功能四维图和刚才我们给大家例举的台湾购物中心的例子。我们认为主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。

　　主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用；同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。尤其是区域性购物中心，百货和超市都是当然的主力店。这里的主力店就是我们刚才说的分开之后的主力店。

　　另外，除了这种传统的主力店之外，就是符合它功能之下的这种品牌店我们也称之为主力店。比如刚才我们说的这个台贸家庭娱乐中心，我们看到它的面积是15800平方米，它是当然的主力店。有些购物中心，因为它是综合性的，定位跟刚才的家庭娱乐不一样，它的电影院做得比较小，这时候它就构不成主力店。这是我们强调的主力店的客流吸引特点，和对整个购物中心的安全性支撑；另外它的面积要比较大。

　　次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，它的区别在哪里，就是在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。大家会发现一个特点，我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。但在人流、收入、品牌引领上只是一个方面；而主力店是全方位的。

　　次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。尽管有些面积比较大，也是次主力店。

　　综合我们前面讲的，形象地比喻主力店和次主力店。我们可以简单地说主力店是“帅才”，而次主力店是“将才”。这样举例，大家在心目中就会有一个全面的感受。在军队中，帅才是全面引领的，而将才是在单一方面起到核心作用的。这就是我们和大家分享的主力店和次主力店的标准。

　　最后我想说一下，一个品牌在不同购物中心有可能它是核心租户，也有可能不是核心租户。即使是核心租户，它承担的角色有可能是主力店的角色，也有可能是次主力店的角色，这不是绝对的。包括肯德基和麦当劳，大家很明显，在现在的一二线城市，比如上海、北京，肯德基和麦当劳已经很难算得上是主力店或者次主力店。但是在一些地级市，肯德基和麦当劳是当然的、绝对的主力店。

　　因为一二线城市的肯德基和麦当劳已经满地都是了，但是在三线城市，因为有了肯德基、麦当劳，它的客流会被吸引过去。所以在这里，我们需要客观、灵活，根据我们之前讲到的四维功能面积图里去综合考虑一下，这是我和大家今天分享的主要内容。
　　（作者：杨泽轩）