一份报告，揭示当下购物中心的“真相”｜联商报告

来源：联商网零售研究中心 2019-11-02 08:58

作为商业活跃程度衡量指标之一的购物中心，新开业的数量一定程度上反映了社会消费水平。每年的下半场，一直是商业地产开发企业投运新项目的集中期。

受中秋、国庆两大节假日以及“金九银十”开业旺季影响，2019年第三季度全国又迎来商业项目开业小高峰。

今年前三季度，全国新开购物中心发展状况如何？联商网零售研究中心发布了《2019第三季度全国购物中心开业发展报告》（下称“报告”），试图从行业、项目、趋势等角度分析购物中心的新变化。

一、三季度零售行业基本情况

1、社零消费增长承压

国家统计局数据显示，2019年前三季度中国消费市场运行平稳，实现社会消费品零售总额29.7万亿元，同比增长8.2%。

实际上与年初相比，我国社零消费增长仍旧承压，其中9月份，社会消费品零售总额34495亿元，同比增长7.8%。

2、零售各业态增长放缓

综合零售各业态来看，2018年来，超市、百货店、专卖店、专业店、线上零售都有不同程度的增长放缓趋势，其中专卖店在一季度出现负增长，而百货店经过行业调整展现出逐渐平稳态势。

3、百货购物中心盈利能力增强

据联商网零售研究中心监控的150家零售上市企业数据显示，上半年：

百货购物中心类企业54家，实现营收2377.82亿元，净利润126.04亿元，净利润率为5.30%，比去年同期增加了1.68个百分点；

服饰鞋履类45家，实现营收1088.46亿元，净利润120.54亿元，因为净利润又较大幅度下降，导致净利润率下降到11.07%，同比下降了3.56%；

超市15家，实现营收1696.9亿元，净利润42.49亿元，净利润率为2.50%。与去年同期相比，营收增长3.78%，净利润下降3.21%。

二、三季度新开商业项目总体情况

1、新开各类商业项目120个

据联商网零售研究中心统计，今年第三季度全国新开业各类商业项目120个（不含专业市场、游乐园、酒店及写字楼裙房，且商业面积≥2万㎡），新增商业体量1117.68万方，平均商业体量9.31万方。

三季度是全国下半场的开端，向来是开业高峰期。三季度新开的商业项目中，国庆和中秋“双假”共同作用下的9月是开业集中期，有69家购物中心开业，占比约58%；7月开出29家，占比24%；8月开出22家，占比18%。

2、存量改造商业项目10个

第三季度新开的120个商业项目中，有10个是存量改造，涉及建筑面积83.6万平方米，其中上海和浙江两省市占一半。

三、三季度新开商业项目趋势

1、开发商对新项目态度越来越谨慎

虽然，第三季度开业数量同比上涨15%，但是从近五年三季度开业的情况来看，整体呈现下跌趋势。

以2016年为分界点，2017年和2018年三季度虽然都维持在百个以上的开业量，但近几年基本开业量均未恢复至2016年同期的水平。

联商网零售研究中心认为，随着整体零售环境的变化和全国购物中心商业项目的过剩，开发商对新的商业项目态度越来越谨慎。

2、华东区域增势明显

从区域上看，作为经济发达、人口密集、消费潜力大的华东地区三季度新开56个购物中心，涉及面积456.67万平方米，远远领先于其他区域。

另外，拥有广州、深圳两大一线城市以及香港支撑的华南地区三季度商业开发趋向理性，新开23个购物中心。

西南“三省一市”均有新项目入市，合力贡献15个购物中心，表现也很稳健。

3、大城市仍旧是商业的集中地

从城市分布上看，一线城市仍旧是商业集中地。四个一线城市北京、上海、广州、深圳的开业数量均在2个及其以上的水平，其中上海最为突出，共12个项目开业，深圳也以7个开业量紧随其后，北京和广州均为2个。

以开业量≥3个为标准的城市TOP13中，一线城市占比15%，新一线城市占比62%，二线城市占比15%，三线城市仅临沂一个上榜，占比8%。反映出，近年来经济发展较快、人口流量较大、营商环境越来越好的新一线城市受到开发商的青睐。

其他诸如香港、佛山、东莞、南宁、徐州、哈尔滨、富阳、黔南等城市的开业量也均在2个及其以上的水平。

4、规模集中在5-10万平方米

在新开商业项目中，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约34%；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约27%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约23%；15万方以上（含15万方）占比约16%。

联商网零售研究中心认为，目前全国商业项目开发仍以涵盖零售、餐饮、超市、影院、儿童乐园及其他生活服务的一站式中大型购物中心为主。同时，由于城市老旧无业翻新和拿地成本的压力，面积相对较小的(5万方以内)的社区型商业逐渐放量，而大多位于深圳、上海、南京、苏州、福州等强经济城市。

5、大型知名开发商仍是主力

从开发商看，大型知名的开发商仍旧是新商业项目的主力，且以大中型项目为主。以开业量≥2的TOP12企业中，万达、华润置地、新城控股、爱琴海商业、龙湖商业、百联、万科等均在榜。其中万达新开8个，且以万达广场为主；华润置地在万象城和万象汇两条产品线齐发力，也开出6个项目；新城控股第三季度也开出5个吾悦广场，按照规划，四季度将有18座吾悦广场开业。值得注意的是，百联旗下3个项目均是存量改造。四、三季度新开商业项目详情

联商网零售研究中心监测数据显示，三季度是全国下半场的开端，向来是开业高峰期，尤其是临近国庆节的9月份，2019年三季度的情况符合这一规律。

数据显示，三季度新开的商业项目中，国庆和中秋“双假”共同作用下的9月是开业集中期，有69家购物中心开业，占比约58%；7月开出29家，占比24%；8月开出22家，占比18%。

联商网零售研究中心认为，今年四季度仍然是开业高峰期，购物中心开业量预计将略高于三季度（）(但不少项目将延期至明年)，优质项目将逐步放量。

以下为三季度新开商业项目详情：